房地產企業(yè)財務風險研究

陳佳薇

摘 ? ?要：當前，企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的內外部環(huán)境越來越復雜，市場競爭也愈發(fā)激烈，相應的經營風險以及財務風險也急劇上升，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴重的不利影響，甚至會導致企業(yè)面臨破產清算的困境。由于房地產企業(yè)自身經營模式的特殊性，在日常經營中往往需要投入大量的資金，一旦資金周轉出現(xiàn)問題，其相應的財務風險便會快速增加。房地產作為國民經濟的支撐性產業(yè)，近年來在國家宏觀政策調控下，各種風險也逐漸凸顯。本文介紹了由房地產商品的特性和房地產企業(yè)的經營模式給我國大型房地產企業(yè)帶來的主要財務風險。這些風險主要表現(xiàn)在投資、融資和資金回收等環(huán)節(jié)。產生財務風險的原因主要有財務結構不合理、周轉不及時和投資決策失誤等原因，并針對這些原因提出了相關建議。

關鍵詞：財務風險;風險分析;房地產

1房地產企業(yè)財務風險存在的問題及原因分析

1.1融資不當導致財務結構不合理

房地產企業(yè)在經營過程中的每一個階段都需要投入大量資金。通常房地產企業(yè)的自有資金都非常有限，需要通過各種方式融入大量資金以滿足正常運營的需要。我國的大型房地產企業(yè)在運作項目的過程中，往往采取過度融資的方式。我國排名前100位的房地產企業(yè)集團中，項目運作資金的來源平均超過80%都是依靠外部融資，而不是使用企業(yè)的自有資金。當前我國的房地產企業(yè)融資主要還是依靠銀行貸款。雖然近年來房地產企業(yè)的融資渠道也有很多金融創(chuàng)新，例如依靠信托、發(fā)行股票、私募基金等方式進行融資，但是向金融機構申請貸款仍然是房地產企業(yè)融資的主要方式。因為房地產項目的開發(fā)周期長、資金需求量大等特點，使得房地產企業(yè)在經營過程中不得不面對經常發(fā)生的社會經濟形勢變化。一旦發(fā)生利率上升、國家收緊對房地產企業(yè)的貸款政策等不利于融資的宏觀經濟正常發(fā)生變化，就會危及房地產企業(yè)的資金來源，加大企業(yè)的融資成本，降低企業(yè)的盈利能力，從而增加了財務風險發(fā)生的概率。

1.2周轉不及時導致資金鏈斷裂

我國的房地產企業(yè)在運營項目的過程中，最大的特點是資金使用量大而且占用周期長。一個房地產項目從前期準備、審批到開發(fā)建設完成，再到銷售全過程往往需要長達幾年甚至十幾年的時間。一旦房地產形勢走低，市場銷售下滑，存貨和應收款大量增加，就會削弱房地產企業(yè)的盈利，降低企業(yè)的盈利能力。如果國家經濟政策調整，提高利率的同時收緊對房地產企業(yè)的貸款投放規(guī)模，就會嚴重地阻礙房地產企業(yè)的再融資，增加企業(yè)的還債負擔。當房地產企業(yè)的盈利和融資都遇到困難的時候，造成企業(yè)的現(xiàn)金流入量低于一段時期內需要支付的資金數(shù)額的時候，就會造成企業(yè)的資金周轉困難，引發(fā)財務風險。由于企業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流收入下降，金融機構不愿為房地產企業(yè)繼續(xù)提供融資，幫助企業(yè)借新債償還到期的債務，更加劇了企業(yè)周資金周轉的壓力。當前很多房地產企業(yè)由于向銀行等國有金融機構借款的難度較大、審批的門檻較高，而紛紛轉向民間借貸。這種融資的成本相較于銀行貸款要高出很多。當房地產企業(yè)的資金周轉出現(xiàn)問題的時候，沒有足夠的資金償還民間借貸的到期本息，也沒有外來資金大量注入以解燃眉之急的情況下，由于資金周轉不及時無法負擔經營成本和還債對于資金量的需求，就會導致房地產企業(yè)的資金鏈斷裂而引發(fā)財務風險。

1.3投資決策失誤導致房屋爛尾

我國的房地產企業(yè)普遍缺乏科學化、系統(tǒng)化的投資決策體系。一個房地產項目的投資通常都由企業(yè)管理者依據(jù)主觀判斷做出決策。在房地產市場形勢較好、房地產價格持續(xù)走高的情況下、居民對房產的購買力較強，房地產企業(yè)的決策者很容易對項目未來的銷售和盈利估計過于樂觀，而沒有顧及到未來可能出現(xiàn)的宏觀環(huán)境和市場趨勢的變化，也沒有預留足夠抵御財務風險的資金，而做出孤注一擲的投資決策。不僅將企業(yè)自有的資金全部投入到項目中，還大量向銀行和民間的金融機構借款進行投資。這種投資決策的失誤，往往是房地產企業(yè)遭遇財務風險而導致破產的主要原因之一。當?shù)禺a項目銷售不暢的時候，房地產企業(yè)由于先期投入的資金量過大，沒有后續(xù)的資金投入，造成已建成的部分項目沒有辦法獲得足夠的資金繼續(xù)開發(fā)建設而停工，從而導致爛尾樓的現(xiàn)象發(fā)生。當某個房地產項目發(fā)生爛尾的時候，銀行等大型金融機構會調低房地產企業(yè)的信用度，更加不愿意繼續(xù)貸款給這樣的企業(yè)。這種情況出現(xiàn)以后，會加劇房地產企業(yè)的財務風險，造成企業(yè)的現(xiàn)金流持續(xù)惡化到入不敷出，使企業(yè)的運營陷入困境。

2房地產企業(yè)財務風險防范措施

2.1優(yōu)化融資渠道

為了有效降低房地產企業(yè)的財務風險，必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資渠道，以規(guī)避由于融資渠道過于單一、一旦出現(xiàn)問題給企業(yè)帶來的財務風險。我國大多數(shù)房地產企業(yè)都存在著過分依靠銀行貸款，融資渠道過于單一的問題。由于我國當前的宏觀經濟政策調整比較頻繁，造成了銀行對房地產企業(yè)的貸款政策存在著較大的不確定性。例如銀行利率的升高，就會給過度依賴銀行貸款進行融資的房地產企業(yè)帶來比較大的資金損失。在房地產行業(yè)收益率逐年下降的背景下，銀行貸款利率的提升會極大地加重房地產企業(yè)的還債負擔，減少房地產企業(yè)的收益。房地產企業(yè)應該更多的使用股權融資、債權融資、基金融資等方式，努力拓寬企業(yè)的融資渠道，以降低由于融資渠道過于單一給企業(yè)帶來的財務風險。

2.2建立財務預警機制

為了在財務風險爆發(fā)以前能夠成功地發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險隱患，給企業(yè)充裕的時間解決存在的問題，房地產企業(yè)需要建立高效可靠的財務預警機制。企業(yè)的管理層應該指定專門的負責人，指導財務等相關部門的人員，在企業(yè)內部設立獨立的部門，專職負責財務預警工作。首先需要從企業(yè)的財務報表中選取對企業(yè)經營和防范財務風險至關重要的若干財務指標和財務比率。再利用數(shù)學模型和算法將這些選定的項目構建成一套完整的財務風險預警系統(tǒng)。然后根據(jù)企業(yè)以往的經營數(shù)據(jù)容易導致財務風險發(fā)生的經驗值，再基于企業(yè)自身的經營和財務上的特點，為每一個選定的財務項目賦以臨界值。財務風險預警機制需要時刻全程地對企業(yè)所有的經營活動和財務狀況進行監(jiān)控。一旦某個財務預警項目的數(shù)據(jù)觸發(fā)臨界值，財務預警系統(tǒng)就會計算發(fā)生財務風險的概率，然后自動向管理層發(fā)出預警報告。提醒企業(yè)相關部門的負責人馬上查找發(fā)生財務風險的原因，并且為解決這個財務風險提出專業(yè)的方案建議。例如當企業(yè)一定時間段內的財務報表中，現(xiàn)金流金額的數(shù)值低于臨界值，財務預警系統(tǒng)就會自動向企業(yè)財務部門的負責人發(fā)出預警信息。相關的企業(yè)負責人就要立刻查找現(xiàn)金流下降的原因，并根據(jù)財務預警系統(tǒng)提供的解決方案及時地排除風險。

2.3投資決策過程更加專業(yè)化、科學化

為了降低財務風險發(fā)生的概率，必須完善房地產企業(yè)的投資決策制度。首先在每個財務年度開始階段，由企業(yè)的管理者統(tǒng)一組織各個部門的負責人，對公司現(xiàn)有的資金使用情況、財務狀況、上一年度投資的效率和收益等情況進行全面、客觀和系統(tǒng)性的評估。在評估完成后提交評估報告供決策者參考，以確定本年度的投資方向和投資策略。再根據(jù)企業(yè)當前的資金規(guī)模和已有的投資經驗，確定房地產投資項目，然后進入投資前的項目論證階段。在投資決策前的項目論證階段，必須由企業(yè)聘請與投資項目有關的各個行業(yè)的專家學者，會合企業(yè)各方面的負責人員組成項目論證咨詢委員會。對項目的收益前景、客觀條件、資金成本、政策風險等各個方面做出符合實際的綜合的科學論證。將論證結果提交給企業(yè)的管理者，進行科學理性的決策。這樣才可以盡可能減少由于主觀判斷的失誤和對項目缺乏全面客觀的了解，給投資帶來的風險和損失。在項目的執(zhí)行階段必須有科學高效的監(jiān)督機制，保證投資決策得到順利的貫徹實施。由公司總部指定專門人員設立項目監(jiān)督執(zhí)行委員會，全程監(jiān)督項目的執(zhí)行情況。當前我國大多數(shù)房地產公司，都實行一個項目設立一家分公司的經營策略?？偣局概傻捻椖繄?zhí)行監(jiān)督委員會，必須到分公司全程跟蹤項目的執(zhí)行情況。一旦發(fā)現(xiàn)在項目的執(zhí)行過程中出現(xiàn)潛在的財務風險，必須馬上通知公司總部。由公司總部指派專人會合分公司的項目負責人，共同解決問題，把風險扼殺在萌芽階段。在項目結束以后，有監(jiān)督委員會提交項目監(jiān)督執(zhí)行報告。公司決策層根據(jù)各個項目的執(zhí)行報告，總結投資收益較差項目的經驗，給以后類似項目的投資決策和執(zhí)行提供參考。

3結論

本文對房地產企業(yè)的財務風險進行了系統(tǒng)性的研究分析得出如下結論：

第一， 當前我國的房地產企業(yè)主要存在著運行周期長、投入資金量大、需要大量融資等特點，以及由房地產商品的特性和房地產企業(yè)的經營管理模式給企業(yè)可能帶來的財務風險。

第二， 房地產企業(yè)的財務風險主要表現(xiàn)在投資、融資和外部環(huán)境上。財務風險存在的問題及原因主要是融資不當導致財務結構不合理;周轉不及時導致資金鏈斷裂;投資決策失誤導致房屋爛尾等。

第三， 本文根據(jù)分析房地產企業(yè)產生財務風險的主要原因后，針對這些問題制定了具有現(xiàn)實可行性的風險防范措施。主要有努力使投資決策過程更加專業(yè)化、科學化;優(yōu)化融資渠道;建立財務預警機制等。

本文由于受到理論能力和分析水平的制約，難以做到全面客觀的分析問題和制定有效的策略，以解決在房地產財務風險研究中存在的全部問題。同時由于數(shù)據(jù)搜集和分析過程中難免存在疏漏，在一定程度上影響了本文的分析。相信本文的研究，可以為未來的房地產風險防范相關領域的研究起到積極的借鑒作用。

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