新政策下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)探析

駱敏

摘 要：強(qiáng)化對(duì)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)我國(guó)金融行業(yè)的可持續(xù)性穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義，現(xiàn)如今，隨著金融自由化、金融創(chuàng)新進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)銀行業(yè)的體制改革已經(jīng)取得了初步的成果，期間房地產(chǎn)貸款也呈現(xiàn)出規(guī)模擴(kuò)大、不良貸款比率下降的特點(diǎn)。但是在當(dāng)前新政策背景下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，以銀行為主的房地產(chǎn)信用體系運(yùn)作體系依然存在不牢固、信貸風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高等特點(diǎn)，因此為了更好地將低我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就，將需要進(jìn)一步深化改革，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，充分發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用以及政府的職能，以此使得信貸體系能夠得到健全。本文將對(duì)新政策下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)以及防控措施進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn);商業(yè)銀行;風(fēng)險(xiǎn)防范

1 引言

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是，近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)了大量的投資投機(jī)的行為，嚴(yán)重威脅到了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。面對(duì)這種情況，政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，但由于房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的深化，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸也面臨了一定的風(fēng)險(xiǎn)，以此將對(duì)其進(jìn)行分析。

2 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1 商業(yè)銀行無法控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，開發(fā)商在開發(fā)過程中極易出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，這將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)不良貸款比率升高、銀行風(fēng)險(xiǎn)增加等問題出現(xiàn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，由于土地成本、原材料、人工等因素使得房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷攀升，進(jìn)而將對(duì)房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的沖擊。在宏觀調(diào)控政策下，部分資產(chǎn)實(shí)力較弱的房地產(chǎn)公司的銀行信貸業(yè)務(wù)也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)銀行在客觀因素考慮不全面的基礎(chǔ)上將難以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率進(jìn)行控制。

2.2 房地產(chǎn)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行信貸危機(jī)增加

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深化，尤其是自2020年以來房企“三條紅線”融資管理新規(guī)、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度要求出臺(tái)以來，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，融資需求高，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力、負(fù)債狀況直接關(guān)系到其經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在房地產(chǎn)開發(fā)中，大部分資金來源于商業(yè)銀行的貸款，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)赤字，就有可能導(dǎo)致公司資金鏈斷裂，從而使相關(guān)的銀行陷入信用危機(jī)。

2.3 房產(chǎn)的漲跌對(duì)于商業(yè)銀行的貸款有著巨大的影響

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的進(jìn)程中，必然會(huì)引起整個(gè)樓市的劇烈波動(dòng)。目前，國(guó)家把“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為首要目標(biāo)，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期大幅下降，抑制了大部分的投資投機(jī)需求，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的沖擊，從而導(dǎo)致部分購買力不足的地區(qū)出現(xiàn)市場(chǎng)不景氣的趨勢(shì)。由于交易活躍度大幅下降，加大了商業(yè)銀行不良貸款抵押物處置的難度，從而增加商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 個(gè)人的貸款的風(fēng)險(xiǎn)受到宏觀調(diào)控政策下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

個(gè)人購房者通過銀行按揭貸款購買房屋，購房需求包括自住及投資。宏觀調(diào)控政策下，個(gè)人的投資需求將會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)在過往個(gè)人對(duì)住房需求持續(xù)性增加的基礎(chǔ)上，銀行信貸資金占據(jù)了較大比例，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅時(shí)，個(gè)人房貸償還的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大，而商業(yè)銀行面對(duì)房屋價(jià)格下跌時(shí)，則有可能出現(xiàn)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

3 新政策下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控措施

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中，由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，商業(yè)銀行在向房地產(chǎn)公司放款時(shí)，必須對(duì)其進(jìn)行深入的財(cái)務(wù)分析，同時(shí)要注意宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資的控制。

3.1政策部門：構(gòu)建健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與房地產(chǎn)政策調(diào)控密不可分，而商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)重要資金來源，也會(huì)受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展收縮;房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻轉(zhuǎn)向，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱，且房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變慢并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)供給過剩，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策限制了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。

由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策前期的影響，人們形成了一種心理預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)一直緊下去，政府遲早會(huì)放開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制，他們需要做的只是準(zhǔn)備好資金，等房地產(chǎn)政策一松開便蜂擁而入。房地產(chǎn)調(diào)控政策的這種頻頻轉(zhuǎn)向，短期來看效果顯著，但從長(zhǎng)期來看可能達(dá)不到預(yù)期的效果，反而在調(diào)控過程中，扭曲了房地產(chǎn)投資者的心理，增加了對(duì)房地產(chǎn)投資的狂熱，從而使商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。所以，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該堅(jiān)持“房住不炒”，保持連貫性，一致性，只有這樣，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，才能降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的政策性風(fēng)險(xiǎn)。

3.2監(jiān)管部門：健全監(jiān)管手段，提高監(jiān)管效率

房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使得信貸需求擴(kuò)張。在信貸發(fā)展的開始階段，房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行間的關(guān)系是有利于房地產(chǎn)信貸發(fā)展的，但隨著房地產(chǎn)信貸的迅速增加使得房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，這也增大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督，使得商業(yè)銀行盡可能免受房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。首先，監(jiān)督國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，比如嚴(yán)格執(zhí)行“集中度管理”政策，尤其是加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性需求的監(jiān)測(cè)和限制，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。其次，要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該定期或不定期的對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行走訪調(diào)查，以便對(duì)商業(yè)銀行不合規(guī)則的房貸情況要及時(shí)進(jìn)行處理，針對(duì)商業(yè)銀行不合理的放貸現(xiàn)象，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要采取措施，對(duì)于違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也要進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。在面對(duì)不同程度的違規(guī)情況時(shí)，制定的處罰規(guī)定也要分為不同層次，這樣可以確保商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)遵守國(guó)家的信貸政策。最后，地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)要規(guī)范地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，與銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)形成從下到上的房地產(chǎn)監(jiān)管體系。使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職能更好的發(fā)揮，監(jiān)管內(nèi)容更加全面。

3.3商業(yè)銀行：完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，分類防控風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)制度，定期重新評(píng)估已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常，盡早處理，降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督。銀行在審批貸款時(shí)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和消費(fèi)者的綜合實(shí)力適時(shí)調(diào)整貸款利息，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況調(diào)整消費(fèi)者的可貸款數(shù)量，不以銀行固定貸款條件做為標(biāo)準(zhǔn)，否則會(huì)造成盲目放貸。商業(yè)銀行可以建立房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)，全面掌握房地產(chǎn)借款者的綜合信息，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行應(yīng)不斷完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度?？梢栽O(shè)立貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估組，完善貸款風(fēng)險(xiǎn)管理職能并且營(yíng)造良好的風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境之后，重視貸款的審核和管理，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部管理規(guī)定，減少不良貸款。再次，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制。實(shí)行職責(zé)分離和審核機(jī)制，明確崗位責(zé)任，合理進(jìn)行分工。商業(yè)銀行也可以通過不斷進(jìn)行內(nèi)部檢查的方式發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，保證資金的合理運(yùn)用，及時(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款受房地產(chǎn)調(diào)控政策以及房地產(chǎn)周期影響較大，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，所以商業(yè)銀行在開展貸款業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身狀況進(jìn)行資產(chǎn)組合，不能將資產(chǎn)過于集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上，從而可以有效避免非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

總而言之，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善的基礎(chǔ)上極易受到市場(chǎng)行情的影響，進(jìn)而出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)信貸主體的商業(yè)銀行，如何降低房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率將成為重點(diǎn)思考的內(nèi)容之一。因此在新政策背景下商業(yè)銀行更加需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人的資金情況、運(yùn)行情況等做好監(jiān)管工作，以此從根本上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從當(dāng)前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)著手，從政策部門、監(jiān)管部門及商業(yè)銀行自身分別提出相關(guān)建議措施，以期能夠更好地降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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