老舊小區(qū)出新規(guī)劃設(shè)計(jì)思路研究分析

張銘玉

摘要：在城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的背景下，對(duì)老舊小區(qū)改造和維護(hù)管理提出迫切要求，尤其部分老舊小區(qū)位于城市中心，地理位置優(yōu)越，但整體環(huán)境及設(shè)施較差，會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成很大困擾。通過老舊小區(qū)出新改造，可以使老舊小區(qū)的生活條件得到顯著增強(qiáng)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)居民的幸福感。在老舊小區(qū)不斷發(fā)展的背景下應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)出新規(guī)劃改造的整體設(shè)計(jì)效果，總結(jié)老舊小區(qū)出新改造的必要性和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);出新規(guī)劃;設(shè)計(jì)思路

在老舊小區(qū)出新改造中需要對(duì)年代較久的住宅進(jìn)行加固與翻新，同時(shí)也需要完善老舊小區(qū)的配套設(shè)施，符合城市化發(fā)展的需求。針對(duì)內(nèi)部違章搭建的問題進(jìn)行有效處理，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展活力，為城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。在老舊小區(qū)出新改造時(shí)需要重點(diǎn)針對(duì)小區(qū)的整體發(fā)展特點(diǎn)以及城市未來發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行深入地分析，保證小區(qū)的出新規(guī)劃設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理。

一、老舊小區(qū)改造面臨的主要難題

（一）資金籌措難度大

老舊小區(qū)改造是政府的民生工程所以缺少必要的社會(huì)資金，在老舊小區(qū)供水設(shè)施改造時(shí)大多數(shù)都是由產(chǎn)權(quán)單位和市級(jí)財(cái)政共同出資，但在實(shí)際資金落實(shí)中相應(yīng)的配套管理設(shè)施嚴(yán)重不足，支持力度各不相同，導(dǎo)致老舊小區(qū)配套設(shè)施改造面臨許多的問題。

（二）涉及部門多

在老舊小區(qū)改造中必須對(duì)當(dāng)?shù)厮㈦?、暖等相?yīng)的配套設(shè)施進(jìn)行全面升級(jí)，同時(shí)要對(duì)小區(qū)的道路和立面進(jìn)行改善。所以涉及電力部門、管網(wǎng)部門、電信部門、消防部門、給排水部門、交通部門等，單純依靠社區(qū)很難集中協(xié)調(diào)相關(guān)部門，嚴(yán)重阻礙了老舊小區(qū)出新改造的進(jìn)度。

（三）管理不規(guī)范

老舊小區(qū)改造管理目標(biāo)分散，導(dǎo)致建設(shè)管理不規(guī)范的問題十分明顯。大多數(shù)的老舊小區(qū)改造時(shí)間比較久，前期協(xié)調(diào)成本大，很多項(xiàng)目缺乏規(guī)范化意識(shí)。不同的老舊小區(qū)在出新改造中由于民眾的不同訴求，這也導(dǎo)致在改造階段有大量變更，對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生了非常嚴(yán)重的影響。

（四）缺乏完善的配套設(shè)施

配套設(shè)施是老舊小區(qū)出新改造的重點(diǎn)內(nèi)容。很多老舊小區(qū)缺乏電梯，導(dǎo)致住戶上下樓不便，但通過在老舊小區(qū)出新改造中加裝電梯，也會(huì)牽涉不同居民的利益，需要投入大量的資金成本。還有很多老舊小區(qū)面臨著停車難、人車混行、非機(jī)動(dòng)車亂停亂放沒有充電位置的情況等，導(dǎo)致老舊小區(qū)問題越來越嚴(yán)重，小區(qū)發(fā)展停滯不前。

二、老舊小區(qū)改造的必要性和設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（一）必要性

老舊小區(qū)出新改造主要是針對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理模式進(jìn)行全面更新，從而滿足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，各種新建小區(qū)大量涌現(xiàn)，致使老舊小區(qū)的環(huán)境更加惡劣，加大對(duì)老舊小區(qū)的改造是城市管理的重點(diǎn)。通過對(duì)老舊小區(qū)整治能夠深入體現(xiàn)政府的以人為本的發(fā)展理念，同時(shí)也能夠?yàn)閺V大人民群眾營(yíng)造良好的居住環(huán)境，提高人民的幸福感。由于很多老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，管理設(shè)施不到位，大多數(shù)老舊小區(qū)長(zhǎng)時(shí)間缺乏維護(hù)，致使樓梯墻面破損、銹蝕、停車設(shè)施不足、環(huán)境衛(wèi)生較差、路面凌亂，很難滿足現(xiàn)在人民群眾的居住需求。很多老舊小區(qū)建設(shè)沒有達(dá)到設(shè)計(jì)年限，主體結(jié)構(gòu)完好，拆除重建必然造成資源的浪費(fèi)問題。因此通過對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行修繕加固以及環(huán)境進(jìn)行改造，能夠延長(zhǎng)老舊小區(qū)的住宅使用壽命，保障人民群眾的生命健康。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

在老舊小區(qū)出新規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，最關(guān)鍵的就是根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，所處環(huán)境，風(fēng)俗習(xí)慣，地形地貌，歷史文脈以及城市化發(fā)展水平的具體情況進(jìn)行分析，充分考慮建筑的立面，平面色彩和風(fēng)格，并且與周圍的環(huán)境空間、綠化景觀相協(xié)調(diào)，確保為居民營(yíng)造和諧統(tǒng)一的居住環(huán)境。在老舊小區(qū)出新規(guī)劃設(shè)計(jì)改造中要堅(jiān)持科學(xué)合理的規(guī)劃，通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的勘查與調(diào)研，充分聽取居民的意見或建議，將新舊改造方案進(jìn)行對(duì)比，尋找出最佳的改造方案。

老舊小區(qū)在實(shí)際改造中要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用安全的原則，確保居住區(qū)的原有功能，并且對(duì)房屋進(jìn)行妥善的修繕與加固，增強(qiáng)小區(qū)景觀的品質(zhì)，改造完善道路路面地給排水，做到因地制宜，降低施工成本，節(jié)約投資。小區(qū)總體規(guī)劃布局應(yīng)該與小區(qū)原有的文化氣息相符合，增強(qiáng)小區(qū)改造的整體質(zhì)量住宅單體增建和減建、陽臺(tái)重構(gòu)等多個(gè)方面進(jìn)行充分優(yōu)化，通過對(duì)住宅小區(qū)公共空間的改建與擴(kuò)建，可以方便居民出行，為用戶提供更舒適便捷的生活環(huán)境，而住宅入口作為分隔室內(nèi)外的重點(diǎn)緩沖區(qū)域，也可以有效銜接內(nèi)外部空間。大多數(shù)的老舊小區(qū)都存在著采光不足，管線布置混亂的問題，通過公共空間的擴(kuò)充和改進(jìn)，可以對(duì)入戶門樓梯間等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化，保障了住宅結(jié)構(gòu)的安全性和穩(wěn)定性，提高防寒保暖的效果，同時(shí)也能夠美化居住環(huán)境。

三、老舊小區(qū)出新改造的具體策略

（一）保障改造資金充分落實(shí)

在老舊小區(qū)改造中需要積極拓寬籌資渠道，引入社會(huì)資金，大多數(shù)的老舊小區(qū)由于地理位置優(yōu)良，處于城市核心地帶，通過引入社會(huì)資金不僅可以減輕財(cái)政壓力，同樣也可以使閑置資源得到激活，進(jìn)一步提高城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率，而在新時(shí)期老舊小區(qū)出新改造中，要加大財(cái)政支持的力度，減免相關(guān)企業(yè)的稅負(fù)，從而有效降低建設(shè)成本，提高老舊小區(qū)出新改造的效率。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行徹底的整修是實(shí)現(xiàn)整體發(fā)展的一種特殊方式。全面發(fā)展就是要以發(fā)展為目的，以達(dá)到公平、公平的目的，讓發(fā)展的結(jié)果真正惠及人民。我們要堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持開發(fā)為民，開發(fā)為民所共享，主張用真正的資金解決人民最直接最實(shí)際的利益，并為有困難的人做更多的事情，舊社區(qū)的全面改造不能依靠房地產(chǎn)開發(fā)商，但要堅(jiān)持政府的領(lǐng)導(dǎo)地位。

（二）創(chuàng)新改造設(shè)計(jì)方法

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，基礎(chǔ)條件好的小區(qū)，可以從精品建筑、精致環(huán)境、精美空間、完善設(shè)施、適局服務(wù)、精心治理幾個(gè)方面，將老舊小區(qū)改造成美

（三）加強(qiáng)對(duì)配套設(shè)施改造

老舊小區(qū)出新改造中除了要對(duì)建筑結(jié)構(gòu)加固和外立面翻新之外，更應(yīng)該加強(qiáng)公共配套設(shè)施的改造，通過完善供排水設(shè)施和電梯等為居民提供更加便利的生活條件，而且在小區(qū)內(nèi)部有效拓寬道路，豐富小區(qū)綠化。解決公共配套設(shè)施不足的問題，部分老舊小區(qū)老年人住戶較多，所以在出新改造中應(yīng)該針對(duì)老年人的生活習(xí)慣和方式，建立不同的健身娛樂場(chǎng)所，并且做好適老化改造，保障老年人居住更加舒適。也要重視綜合服務(wù)中心、文化活動(dòng)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心以及物業(yè)服務(wù)中心的建設(shè)，為居民提供完善的配套服務(wù)。

（四）加強(qiáng)改造后的維護(hù)和管理

在老舊小區(qū)改造完畢后，通過聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)化管理，并通過加強(qiáng)物業(yè)管理的財(cái)政補(bǔ)貼力度，成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，為小區(qū)內(nèi)部維護(hù)管理提供重要的支持。全面考慮技術(shù)問題，做好跨部門的規(guī)劃、建設(shè)和協(xié)調(diào)工作。諸如架空線路等基礎(chǔ)設(shè)施的問題，如雨水收集設(shè)備，將會(huì)提高用水的利用率。同時(shí)，還應(yīng)為建立節(jié)能型、生態(tài)型社會(huì)作好基礎(chǔ)。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行全面改造是最有效的節(jié)約能源工作。建筑節(jié)能是解決能源節(jié)約的重要途徑。我們要把老舊小區(qū)的節(jié)能改造工作做得更好，不但可以進(jìn)一步減少能耗、提高空氣品質(zhì)，而且可以提高居民的居住環(huán)境，讓老百姓受益。社區(qū)的重建和改造，有關(guān)單位要積極配合，在拆除違章建筑、群眾宣傳、長(zhǎng)期管理、重建等方面，以及水、電、氣、防火，我們必須做好工作，宣傳和動(dòng)員群眾，支持舊社區(qū)全面整修。我們要把思想政治工作做得很好，使人民群眾覺得我們永遠(yuǎn)都有黨和政府。為他們感到擔(dān)憂，承認(rèn)對(duì)老社區(qū)進(jìn)行徹底的整修可以使他們得到切實(shí)的好處，并調(diào)動(dòng)他們的積極性和主動(dòng)投身于改革，推動(dòng)工作的平穩(wěn)發(fā)展。要進(jìn)一步加大工作力度，保障和改善民生，提升市民和市民的幸福感，創(chuàng)造一個(gè)和諧的居住環(huán)境，必須進(jìn)一步加大力度，加速老舊小區(qū)的全面更新。

加速老舊小區(qū)的整體更新，必須要加強(qiáng)政策研究、加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)的統(tǒng)籌利用、提高資金利用率、重點(diǎn)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行整修，做好成本管理，包括中間環(huán)節(jié)、原材料采購、工藝改進(jìn)、材料優(yōu)化等。以老舊小區(qū)改造為能源工業(yè)發(fā)展的思路，并將節(jié)能改造有機(jī)地結(jié)合起來，通過對(duì)建筑垃圾進(jìn)行循環(huán)再利用，建立新型的節(jié)能產(chǎn)業(yè)鏈，從而推動(dòng)節(jié)能設(shè)備的生產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

結(jié)束語：

對(duì)設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行綜合分析與判斷，從而提高老舊小區(qū)出新改造的整體質(zhì)量和水平，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的發(fā)展，為老舊小區(qū)建設(shè)提升提供重要的支持，滿足廣大人民群眾的需求。各有關(guān)部門要合理制訂工作計(jì)劃，按照職責(zé)同步完成整治改造中的對(duì)應(yīng)任務(wù)，提高老舊小區(qū)改造出新的效果，最大限度地解決群眾最關(guān)心、最直接和最現(xiàn)實(shí)的問題，也是最關(guān)鍵、最重要的環(huán)節(jié)。

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