房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素及解決對(duì)策

寇國(guó)輝

摘 要：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，由于傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念等因素的限制，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)還出現(xiàn)了一些破壞生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題，因此，進(jìn)一步探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展成為當(dāng)務(wù)之急。相關(guān)部門需要提高在這方面的重視程度，根據(jù)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素制定合理的解決對(duì)策，以此來(lái)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)綠色可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢(shì)

1 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中普遍存在市場(chǎng)發(fā)展不平衡的問(wèn)題，在很多地區(qū)， 房地產(chǎn)投資較大，人們的需求較多，一味過(guò)度開發(fā)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)空置率高、企業(yè)成本過(guò)高等問(wèn)題出現(xiàn)。另外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在投資不足的問(wèn)題，特別是改善性投資不足，制約了綜合發(fā)展水平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體運(yùn)行為載體，其存在的不公平競(jìng)爭(zhēng)和結(jié)構(gòu)不平衡問(wèn)題制約了綜合發(fā)展效能的進(jìn)一步提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦供求關(guān)系不平衡，就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)行業(yè)一味依托市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)，則會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這種不平衡，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[1]。

1.2 財(cái)稅制度有待完善

目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)稅問(wèn)題也十分突出，財(cái)稅制度迫切需要完善，財(cái)稅制度的問(wèn)題主要體現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)商品房在交易流通環(huán)節(jié)的征稅數(shù)額上，這方面征稅比較多，但是對(duì)持有環(huán)節(jié)的征稅比較少。因此，導(dǎo)致了相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋的炒作以及持有多套房產(chǎn)的成本比較低，這一情況難以從經(jīng)濟(jì)層面遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的惡意炒房、惡意囤房等行為。加上目前土地出讓金是政府的一大收入來(lái)源，地方政府為了短期內(nèi)的政績(jī)或者是經(jīng)濟(jì)回報(bào)，對(duì)房地產(chǎn)惡意房地產(chǎn)開發(fā)房?jī)r(jià)上漲的管控力度動(dòng)力不足， 無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成真正的監(jiān)管作用。

1.3 房地產(chǎn)公司管理經(jīng)營(yíng)不當(dāng)

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多地產(chǎn)公司涌入該領(lǐng)域，同時(shí)部分房地產(chǎn)公司缺乏有效的經(jīng)營(yíng)管理理念，很難在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。房地產(chǎn)公司數(shù)量多、業(yè)務(wù)能力差、樓盤開發(fā)不健全、配套設(shè)施薄弱等都會(huì)嚴(yán)重影響其經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，只有專業(yè)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司才能避免炒樓和投機(jī)帶來(lái)的不利影響，成為行業(yè)發(fā)展的佼佼者。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需依托市場(chǎng)與國(guó)家這兩個(gè)主體，部分房地產(chǎn)公司缺乏一定的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)， 存在一定的盲目性，遇到問(wèn)題沒有有效的預(yù)警機(jī)制，只能在風(fēng)險(xiǎn)到來(lái)時(shí)臨時(shí)補(bǔ)救，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。此外，對(duì)經(jīng)濟(jì)信息的把握也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，處于被動(dòng)地位的房地產(chǎn)公司必然會(huì)受到惡性經(jīng)濟(jì)行為的波及與攻擊。

2 發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效策略

2.1 健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在問(wèn)題的主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展制度不科學(xué)。為了解決上述問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)管理制度為基礎(chǔ)，強(qiáng)化企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在有效控制經(jīng)濟(jì)成本的基礎(chǔ)上提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)水平。低碳經(jīng)濟(jì)理念的提出能為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效指導(dǎo)。例如，在開展工程建設(shè)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選用更環(huán)保的材料，這雖然增加了成本，但能為人們提供高品質(zhì)住房。為了進(jìn)一步深化對(duì)這一理念的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)遵循嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)管理制度，始終以節(jié)能減排為原則，提高施工技術(shù)水平，減少建筑材料的浪費(fèi)。在強(qiáng)化管理的基礎(chǔ)上，國(guó)家政策也應(yīng)向房地產(chǎn)行業(yè)適當(dāng)傾斜，如從降低稅收的層面出發(fā)，支持低碳經(jīng)濟(jì)理念的有效落實(shí)，讓房地產(chǎn)企業(yè)自主遵循低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念[2]。

2.2 制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

為了更好地促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要從宏觀角度來(lái)制定一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在制定階段性目標(biāo)時(shí)，需要充分結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制訂科學(xué)有效的短期規(guī)劃。在這一過(guò)程中，企業(yè)相關(guān)人員需要充分考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：①房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模情況，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型時(shí)需要投入多少資金和生產(chǎn)成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)初期會(huì)遇到資金短缺的情況，所以需要足夠的資金來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。②房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。主要涉及企業(yè)對(duì)未來(lái)的規(guī)劃。在制訂短期規(guī)劃時(shí)，相關(guān)人員需要根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)保證目標(biāo)的合理性和科學(xué)性，同時(shí)根據(jù)發(fā)展時(shí)間，細(xì)分發(fā)展目標(biāo)。③房地產(chǎn)企業(yè)需要有效管理人力資源，做好培訓(xùn)管理工作。企業(yè)負(fù)責(zé)人需要根據(jù)員工實(shí)際情況，制訂合理的職業(yè)規(guī)劃，從而保證員工良好發(fā)展，還需要引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才， 特別是低碳技術(shù)型人才，從而保證人才資源充足供應(yīng)。

2.3 加大房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度，控制房地產(chǎn)投資

改革開放為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，相對(duì)應(yīng)加快了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵性作用。由于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但對(duì)除房地產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)投資有著一定限制，即產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng)。針對(duì)此，應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度， 根據(jù)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，適當(dāng)降低房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率，既能減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資依賴性，也能達(dá)到有效控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的效果。針對(duì)一二線城市，為控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，可從市場(chǎng)需求角度對(duì)該城市地區(qū)房地產(chǎn)需求加以抑制;針對(duì)三四線城市，因該城市地區(qū)相較于一二線城市，房地產(chǎn)需求性質(zhì)方面存在較大差異，在確保住房投入以及促進(jìn)城市化發(fā)展的前提下，最大程度上滿足三四城市合理住房需求，以此來(lái)達(dá)到降低房地產(chǎn)總體投資效率的效果。此外，為確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，轉(zhuǎn)化資本向新興產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)投資，減少房地產(chǎn)業(yè)投資，從根源上擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資依賴?yán)瓌?dòng)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，減少金融自由化改革對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)效應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可持續(xù)性發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和與社會(huì)效益最大化[3]。

2.4 完善法律法規(guī)，增強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)者的法律意識(shí)和行為規(guī)范性

為了發(fā)揮環(huán)境保護(hù)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性， 要在房地產(chǎn)行業(yè)中落實(shí)低碳經(jīng)濟(jì)理念，這既是對(duì)國(guó)家政策的有效響應(yīng)，也能有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的問(wèn)題。為了充分發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)理念在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的積極作用，需依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)增強(qiáng)從業(yè)者的法律意識(shí)，有效約束違法行為。房地產(chǎn)行業(yè)違規(guī)行為成本低，能獲得較高的利潤(rùn)，因此弄虛作假屢見不鮮。為了肅清這些問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)制定和實(shí)施更完善的管理制度，強(qiáng)化法律的約束力，進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，讓從業(yè)者從法律的角度規(guī)范自身行為。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行必然存在一定的問(wèn)題，相應(yīng)政策能起到宏觀調(diào)控的作用。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革是在遵循社會(huì)發(fā)展總體特點(diǎn)上進(jìn)行的。低碳經(jīng)濟(jì)理念的提出能有效發(fā)揮節(jié)能減排對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用。國(guó)家與政府的適當(dāng)干預(yù)能增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供更好的規(guī)劃，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康與穩(wěn)定發(fā)展[4]。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，為了提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的水平，需要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展理念，落實(shí)國(guó)家政策，注重經(jīng)濟(jì)管理的應(yīng)用與思考，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理對(duì)行業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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