商業(yè)銀行抵押房產(chǎn)評(píng)估管理問(wèn)題的研究

摘 要：為進(jìn)一步提升銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中小微企業(yè)金融服務(wù)能力，擴(kuò)大中小企業(yè)信貸投放，加大對(duì)個(gè)體工商戶等經(jīng)營(yíng)主體的金融支持力度，對(duì)中小微企業(yè)發(fā)放的房產(chǎn)抵押類貸款成為銀行考核的重點(diǎn)。抵押房產(chǎn)的價(jià)值作為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)之一，本文對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)操作中抵押房產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出提高評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理的手段，并促進(jìn)管理手段的有效實(shí)施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;抵押;評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、引言

近年來(lái)國(guó)家一直在不斷推進(jìn)擴(kuò)大中小微企業(yè)信貸投放，加大對(duì)個(gè)體工商戶等經(jīng)濟(jì)主體的金融支持力度，為中小微企業(yè)及個(gè)體工商戶提供信貸支持。由于中小微企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，尤其是民營(yíng)小微企業(yè)整體信用不佳，缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)狀況不透明，資本相對(duì)匱乏，房產(chǎn)抵押擔(dān)保一直是商業(yè)銀行發(fā)放小微貸款的主要擔(dān)保方式，是貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋的重要手段。抵押房產(chǎn)價(jià)值的合理評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，也是防范不良貸款產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)。為進(jìn)一步提升銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中小微企業(yè)金融服務(wù)能力，擴(kuò)大中小企業(yè)信貸投放，加大對(duì)個(gè)體工商戶等經(jīng)營(yíng)主體的金融支持力度，對(duì)中小微企業(yè)發(fā)放的房產(chǎn)抵押類貸款成為銀行考核的重點(diǎn)。抵押房產(chǎn)的價(jià)值作為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。

二、抵押房產(chǎn)評(píng)估的概述

抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種貸款方式，要求借款方提供一定的抵押物作為貸款的擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押物包含兩個(gè)特點(diǎn)：一是需求旺盛，有公允價(jià)值，變現(xiàn)能力強(qiáng)，二是可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流。房產(chǎn)作為抵押物明顯具備這兩個(gè)屬性。

房產(chǎn)評(píng)估是指由房產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)估計(jì)、推測(cè)與判斷合理的房產(chǎn)價(jià)格。

2017年4月26日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行押品管理指引》第二十八條規(guī)定商業(yè)銀行應(yīng)按照既定的方法、頻率、流程對(duì)押品進(jìn)行估值，并將評(píng)估價(jià)值和變現(xiàn)能力作為業(yè)務(wù)審批的參考因素。

合理的估值有利于銀行對(duì)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的嚴(yán)格把控，在借款人因還款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題而無(wú)法按約定還款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物來(lái)收回貸款，降低不良風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)銀行的利益。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，現(xiàn)行的評(píng)估方法包括市場(chǎng)比較法、重置成本法、收益還原法等，評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和估價(jià)目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

其中比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)。根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)內(nèi)已發(fā)生過(guò)交易的類似資產(chǎn)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并根據(jù)后者已知的價(jià)格參照其交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。

成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或依據(jù)不充分而不適宜采用其他估價(jià)方法情況下的估價(jià)。通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的全新重置價(jià)格或全新重建價(jià)格，扣新除舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

三、房產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

（一）過(guò)度依賴第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)

目前商業(yè)銀行對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要依賴評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，自身缺乏客觀獨(dú)立的審查機(jī)制，而評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告時(shí)難免的會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤與遺漏，造成銀行因抵押物不足值無(wú)法清償逾期貸款導(dǎo)致的貸款不良率升高。

由于抵押物價(jià)值評(píng)估專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性高，商業(yè)銀行缺乏抵押物價(jià)值評(píng)估的專門人才或人員專業(yè)素質(zhì)達(dá)不到要求時(shí)，也容易形成貸款前抵押物的價(jià)值評(píng)估高度依賴第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，影響信貸資產(chǎn)安全。

一種情況是銀行簡(jiǎn)單的直接以外部評(píng)估公司出具的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，不進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)審核;另一種情況是銀行人員雖對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行內(nèi)部審核，但因?qū)I(yè)能力未達(dá)到業(yè)務(wù)要求，只能以外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果為基準(zhǔn)，無(wú)法有效揭示外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估高評(píng)等不規(guī)范行為。

評(píng)估公司在房產(chǎn)評(píng)估中不能準(zhǔn)確把握抵押房產(chǎn)隱含的風(fēng)險(xiǎn)，是由于評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、調(diào)查評(píng)估不夠細(xì)致造成的。如在評(píng)估時(shí)忽視房產(chǎn)的變現(xiàn)能力，忽視房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約房產(chǎn)價(jià)值的其他因素等。房產(chǎn)抵押評(píng)估是為了確定貸款到期卻不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)，該房產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的需要償還的貸款金額，保障貸款的清償。

（二）銀行缺乏對(duì)第一還款來(lái)源的重視

房產(chǎn)抵押是在借款人的還款能力即第一還款來(lái)源之外，以房產(chǎn)抵押作為第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，借款人因現(xiàn)金流斷裂無(wú)法正常歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物來(lái)歸還貸款。因此，房產(chǎn)抵押在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。然而大部分銀行把借款人能否提供抵押物作為是否貸款的主要依據(jù)，忽視了對(duì)借款人還款能力的判定。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是貸款最根本的條件，房產(chǎn)作為第二還款來(lái)源只是起到補(bǔ)充作用。

在現(xiàn)行的政策上，抵押房產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，借款人貸款逾期，逾期貸款拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大。在實(shí)際操作中，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押房產(chǎn)評(píng)估值的虛高，抵押房產(chǎn)不足值而無(wú)法處置不良貸款，銀行的利益無(wú)法得到保障而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）評(píng)估過(guò)程存在利益相關(guān)

評(píng)估人員職業(yè)道德意識(shí)淡薄，為了承攬業(yè)務(wù)，缺乏其應(yīng)有的客觀、公正的原則，采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，與抵押物所有人串通，通過(guò)虛高抵押房產(chǎn)價(jià)格，隱瞞房產(chǎn)的真實(shí)情況，出具虛假的評(píng)估報(bào)告，騙取銀行貸款，在客戶產(chǎn)生逾期后，因抵押物不足值而無(wú)法清償貸款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)抵押房產(chǎn)評(píng)估管理的措施

（一）加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估公司的管理

一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)完善內(nèi)部相關(guān)評(píng)估制度和規(guī)則，加強(qiáng)內(nèi)部管理，招聘專業(yè)且綜合業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的技術(shù)人才，提升評(píng)估結(jié)論的公正性和權(quán)威性，增強(qiáng)借款人和商業(yè)銀行的信任度。另一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)從內(nèi)部建立嚴(yán)格的約束監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，約束評(píng)估人員嚴(yán)格遵守職業(yè)操守。

同時(shí)評(píng)估行業(yè)內(nèi)可以搭建公開(kāi)查詢各評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、資信和業(yè)績(jī)等軟硬件實(shí)力的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，進(jìn)行行業(yè)自律性約束，增加評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)力的透明度，便于借款人和商業(yè)銀行對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的對(duì)比選擇，也有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)的良性競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。

（二）加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)部人員的管理

對(duì)抵押房產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程是銀行進(jìn)行信貸決策的重要組成部分，因此銀行機(jī)構(gòu)不應(yīng)該過(guò)度依賴于評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)建立內(nèi)評(píng)制度，設(shè)立與評(píng)估相關(guān)的專職人員，對(duì)抵押房產(chǎn)權(quán)屬的合法、合規(guī)性進(jìn)行審核，確保抵押房產(chǎn)權(quán)屬真實(shí)、有效，確定抵押房產(chǎn)的公允價(jià)值和變現(xiàn)能力。根據(jù)抵押房產(chǎn)的相關(guān)資料，通過(guò)各種途徑對(duì)價(jià)值的合理性進(jìn)行判斷。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的專業(yè)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行辨別，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行的專業(yè)、客觀、公正的審核，確定其真實(shí)性和合理性。銀行對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告審核且懷有疑問(wèn)，直接影響著外部評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的謹(jǐn)慎性，有利于防止評(píng)估公司由于某些原因出現(xiàn)高評(píng)騙貸的問(wèn)題。

（三）加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)的管理

落實(shí)貸后跟蹤制度，防止房產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議或變更，抵押房產(chǎn)是否被擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租等各種形式的劃分，是否存在多方權(quán)利，如凍結(jié)、查封、扣押、重復(fù)二抵及擅自設(shè)置居住權(quán)等。在貸款存續(xù)期間，價(jià)值是否發(fā)生大幅變化。了解抵押房產(chǎn)的具體情況，及時(shí)作出判斷并行動(dòng)，防止違約風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

央行要求進(jìn)一步注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)普遍較高的民營(yíng)中小企業(yè)的政策傾斜，化解民營(yíng)中小企業(yè)所面臨的融資困境，需要對(duì)這些企業(yè)的貸款情況有一定的把控。房產(chǎn)評(píng)估在貸款業(yè)務(wù)操作中發(fā)揮著不可或缺的作用，但抵押房產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格會(huì)因各種因素與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生偏差，單純只靠評(píng)估管理無(wú)法降低因資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，且抵押的目的是為了貸款安全回收，而不是為了抵押房產(chǎn)的回收變現(xiàn)，因此在貸款業(yè)務(wù)操作中不應(yīng)過(guò)度依賴房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，僅僅關(guān)注落實(shí)抵押房產(chǎn)的管理，更要加強(qiáng)對(duì)貸款人第一還款來(lái)源的調(diào)查和審查，了解客戶的真實(shí)還款能力，以及在貸款存續(xù)期間對(duì)貸款人還款來(lái)源持續(xù)關(guān)注，從源頭降低貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

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作者簡(jiǎn)介：

黃曉晨，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)在職研究生在讀。