淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度弊端及其完善

朱暉

摘 要：我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的繁榮，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)登記制度就應(yīng)運(yùn)而生了，伴隨著國(guó)家相關(guān)確權(quán)登記制度改革的不斷深入，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面人們的關(guān)注度也愈發(fā)提高。我國(guó)就國(guó)外其他國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記制度而言，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的起步相對(duì)較晚，從開(kāi)始發(fā)展到現(xiàn)如今還是存在著很多問(wèn)題，在這些問(wèn)題中最為重要的就是我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記還沒(méi)有一套完善的法律制度，雖然說(shuō)存在一些相關(guān)制度，但僅僅是在其他法律中以分散的形式表現(xiàn)出來(lái)，在運(yùn)用時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議，給整個(gè)交易都帶來(lái)不良的影響。本文就現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的解決對(duì)策，希望對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記政策的完善有所幫助。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;弊端;完善措施

在社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)家頒布的部分政策在使用的過(guò)程中還存在一些弊端，制度的落后或者不完善都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展造成阻礙，就目前的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善就對(duì)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了限制的作用，根據(jù)現(xiàn)在發(fā)展形勢(shì)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度在管理上還存在一定的分散性，一套房產(chǎn)的登記會(huì)與很多部門都會(huì)產(chǎn)生聯(lián)系，這就使我們?cè)谌粘９芾碇泄ぷ髁吭龃?，使整個(gè)事件的協(xié)調(diào)性發(fā)揮不出最大的優(yōu)勢(shì)。因此，我們要對(duì)目前不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行深入的分析，并針對(duì)現(xiàn)有的問(wèn)題提出部分建議，只有這樣才能使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度快速地完善起來(lái)。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的弊端

1、對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍沒(méi)有明確規(guī)定

從現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，相關(guān)法律在與司法解釋上還存在一些問(wèn)題，例如內(nèi)容雜亂、相關(guān)事項(xiàng)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)別規(guī)定互相出現(xiàn)矛盾等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，在具體的法律法規(guī)中雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有著明確的規(guī)定，但是其規(guī)定極為分散，這種現(xiàn)象在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的存在，不僅對(duì)地方財(cái)政有著重要的影響，同時(shí)還是不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率降低，甚至在登記時(shí)會(huì)發(fā)生登記信息錯(cuò)誤的現(xiàn)象。按照不動(dòng)產(chǎn)登記的正常流程來(lái)說(shuō)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記通常包括登記的物品、應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀臋?quán)利以及應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆申P(guān)系這三個(gè)方面，但是按照現(xiàn)行的物權(quán)法規(guī)定，每項(xiàng)事物都是通過(guò)法律來(lái)規(guī)定的，例如事物的獲取方式、以及公示的方法和相關(guān)的法律效力。作為事件的當(dāng)事人，不能對(duì)有關(guān)物權(quán)隨意進(jìn)行變更。但是從另一個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)物權(quán)法在內(nèi)容的制定上還是不夠完善，所以說(shuō)在登記范圍上來(lái)說(shuō)，還是存在界限不明確的現(xiàn)象，就他項(xiàng)權(quán)這項(xiàng)權(quán)利來(lái)說(shuō)，其法律形態(tài)還是存在缺失的。

2、制度體系不夠完善

國(guó)家在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記方面先后出臺(tái)了相關(guān)政策，要求對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記要進(jìn)行統(tǒng)一登記，雖說(shuō)是制度要求要統(tǒng)一登記但是并沒(méi)有一個(gè)可以用來(lái)統(tǒng)一登記的部門來(lái)對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行管理，根據(jù)現(xiàn)在實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中對(duì)相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定來(lái)看，其包括草原所有權(quán)、林權(quán)、房權(quán)和有關(guān)水面養(yǎng)殖等方面，雖然這里只提到了4方面的內(nèi)容，但是就這4項(xiàng)工作的登記部門就包括了二十幾個(gè)部門，在這種情況下，先不說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程混不混亂，就發(fā)證的部門就不能統(tǒng)一。盡管在不動(dòng)產(chǎn)暫行條例中明確規(guī)定，不論是國(guó)家層面的不動(dòng)產(chǎn)登記，還是省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，都應(yīng)該是國(guó)土資源局來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)，但是就市級(jí)或者縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則由縣級(jí)人民政府來(lái)負(fù)責(zé)，這樣一來(lái)，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門統(tǒng)一方面就很難實(shí)現(xiàn)。所以說(shuō)要想使這個(gè)問(wèn)題得到盡快地解決，首先就是要明確登記部門，通過(guò)該部門來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行管理，同時(shí)協(xié)調(diào)不同部門之間的關(guān)系。

3、相關(guān)內(nèi)容完善性不足

隨著我國(guó)物權(quán)法的頒布，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍正在不斷的明確，并且也就相關(guān)規(guī)定建立起一套完善的制度，雖然看起來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在步入正軌也逐漸趨于成熟，但是其中還存在著一些重要的問(wèn)題容不得忽視。從目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度中來(lái)看，制度中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的類型還不是很明確，而且對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)也不到位。雖然隨著物權(quán)法的頒布，就不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立了異議登記制度與更正登記制度，但是從另一方面來(lái)講，這兩項(xiàng)制度的制定并不完善，其中的相關(guān)內(nèi)容還是需要進(jìn)行規(guī)定。除此之外，在我國(guó)現(xiàn)象的法律制度中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容規(guī)定還較少，很多的內(nèi)容并沒(méi)有納入到不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中，因此也就此產(chǎn)生了很多的糾紛，使不動(dòng)產(chǎn)在交易時(shí)很難得到保障。情節(jié)嚴(yán)重的甚至?xí)绊懻麄€(gè)社會(huì)的發(fā)展，給社會(huì)帶來(lái)不良的影響，從這方面就可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革已經(jīng)迫在眉睫了，因此要不斷完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以保證整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、如何完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

就現(xiàn)在的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在實(shí)施的過(guò)程中還存在一定的問(wèn)題，例如在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中對(duì)于登記的范圍沒(méi)有明確的規(guī)定，對(duì)于登記部門也沒(méi)有統(tǒng)計(jì)的規(guī)定，而且在不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容上也還存在一些殘缺，急需相關(guān)措施來(lái)進(jìn)行完善。因此本文從當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題入手，提出相關(guān)建議，希望能夠提升不動(dòng)產(chǎn)登記的管理水平。

1、明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍

明確不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍，不但可以完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從某種意義上來(lái)說(shuō)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性還能提供保障。根據(jù)上面的問(wèn)題我們可以看出，我國(guó)物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記在種類區(qū)分上無(wú)法與社會(huì)的發(fā)展同步，很明顯存在落后的現(xiàn)象，另外，就現(xiàn)行的物權(quán)法與本階段內(nèi)所面臨的新物權(quán)還存在相互矛盾的情況，要想使這一現(xiàn)象得到充分地改善，保證我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度進(jìn)一步完善，就必須要借鑒國(guó)外的成功案例，學(xué)習(xí)其先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并積極地將其引入到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度的建立當(dāng)中，完成制度的設(shè)立，并包含我國(guó)法律規(guī)定的所有物權(quán)。在我國(guó)有部分學(xué)者對(duì)此有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的效力和程序在實(shí)施的過(guò)程中存在著不統(tǒng)一的情況，造成這個(gè)問(wèn)題的原因是由于參與不動(dòng)產(chǎn)登記的各個(gè)部門之間存在利益矛盾的地方，各個(gè)部門間就利益相關(guān)問(wèn)題互相競(jìng)爭(zhēng)，因此，只有將不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行統(tǒng)一，由一個(gè)部門進(jìn)行管理才能夠使這一問(wèn)題得到有效地解決。

2、完善不動(dòng)產(chǎn)制度體系

就目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀來(lái)看，要想使不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步的完善，就必須對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)行改善。在對(duì)有關(guān)制度完善的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是整個(gè)過(guò)程中最為重要的一步。在某種程度上，確定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的登記程序或者是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的歸屬產(chǎn)生影響，使整個(gè)制度得不到統(tǒng)一。當(dāng)前，我國(guó)學(xué)術(shù)界和實(shí)物界就不動(dòng)產(chǎn)登記具體應(yīng)當(dāng)歸哪個(gè)部門管理還存在很大爭(zhēng)議。就現(xiàn)行的物權(quán)法當(dāng)中規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)雖然有明確的登記目標(biāo)，但是就具體實(shí)施登記的機(jī)關(guān)并沒(méi)有明確的規(guī)定。目前學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的爭(zhēng)議主要是在登記機(jī)關(guān)和法院這兩個(gè)方面，對(duì)于部分正爭(zhēng)議的說(shuō)法雖然有一定的道理，但是有些問(wèn)題并不完全能夠符合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展。從某個(gè)方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)制度工作秩序混亂其原因是各個(gè)登記部門之間存在相關(guān)的利益沖突，而且對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利主體也沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，所以，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，可以有效地避免在登記的過(guò)程中出現(xiàn)房地分離的設(shè)置，并能夠使城鄉(xiāng)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利得到統(tǒng)一的管理，因此，對(duì)制度進(jìn)行改革是十分必要的。除此之外，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作的管理人員或者是工作人員在日常工作中還應(yīng)當(dāng)通過(guò)完善的法律法規(guī)和相關(guān)制度來(lái)規(guī)范自身的工作行為，以這種方式來(lái)改善不同地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作中存在的差異，逐漸將差異縮小，以此來(lái)推動(dòng)我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的宏觀調(diào)控，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在社會(huì)中的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理工作能夠有效的發(fā)展，保證在工作中能夠提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率和效果。

3、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)容

預(yù)告登記機(jī)構(gòu)龐雜，缺乏統(tǒng)一性不利于明晰物權(quán)狀態(tài)，不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益和交易安全，甚至可能會(huì)對(duì)正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序產(chǎn)生不利影響。因此，很有必要統(tǒng)一-預(yù)告 登記機(jī)構(gòu)?；谖覈?guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)混亂、職權(quán)分散的現(xiàn)狀，統(tǒng)- -預(yù)告 登記機(jī)構(gòu)最好的做法：是建立一個(gè)中立的專[門性機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)貴不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。例如，可以在與不動(dòng)產(chǎn)登記密切相關(guān)的土地管理部門了下專設(shè)一個(gè)統(tǒng)一負(fù)貴預(yù)告登記的職權(quán)部門，受土地管理部門]的監(jiān)督;與此同時(shí)，招募一批具有專業(yè)能力和專業(yè)技術(shù)的人員負(fù)責(zé)預(yù)告登記工作，并且定期開(kāi)展培訓(xùn);這樣不僅能實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性，還能提高工作效率和工作水平，有利于最大限度地發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。

放寬預(yù)告登記的成立條件。過(guò)于嚴(yán)格的成立條件可能會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度淪為虛設(shè)，沒(méi)有可適用性，所以為了避免這種不利后果，應(yīng)該放寬預(yù)告登記的成立條件。例如，不必要求申請(qǐng)預(yù)告登記必須以當(dāng)事人事先有約定為必要前提條件，而是允許在沒(méi)有事先約定，預(yù)售人又不愿意與其進(jìn)行預(yù)告登記的前提下，可以持有相關(guān)的證明文件和證明材料，如預(yù)售合同或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)債權(quán)債務(wù)合同到預(yù)告登記部門門申請(qǐng)預(yù)告登記。只要有關(guān)部門]形式審查和實(shí)質(zhì)審查認(rèn)為材料或者證件屬實(shí)，合法有效，符合申請(qǐng)條件，就可以為其進(jìn)行預(yù)告登記。這樣更有利于保護(hù)處于劣勢(shì)地位的預(yù)購(gòu)人的合法債權(quán)，有利于將來(lái)物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也更符合預(yù)告登記的制度設(shè)立目的。

綜上，我國(guó)在當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善的過(guò)程還存在很多問(wèn)題，但是我們不能因此喪失信心，要通過(guò)學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外先進(jìn)的管理理念和制度，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，從實(shí)際出發(fā)就當(dāng)前的實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，不斷的使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到完善。本文通過(guò)運(yùn)用淺顯的描述，將我國(guó)現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題和相關(guān)完善措施進(jìn)行了總結(jié)，要想使制度進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，還需要我們共同努力，不動(dòng)產(chǎn)制度作為物權(quán)法的一部分，物權(quán)法的完整需要通過(guò)每個(gè)具體的法律來(lái)進(jìn)行反應(yīng)，因此不動(dòng)產(chǎn)登記制度必須要受到充分的重視?？偠灾?，要結(jié)合當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的需求，不斷的完善不動(dòng)產(chǎn)管理制度，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記體系的全面建設(shè)，減少不動(dòng)產(chǎn)登記流程的工作，節(jié)約不動(dòng)產(chǎn)登記的成本費(fèi)用，整體提升我國(guó)政府在不動(dòng)產(chǎn)登記管理方面的公信力。

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