長租公寓市場發(fā)展的危與機

摘 要：本文首先分析了住房租賃市場的發(fā)展前景，其次，闡述了長租公寓市場存在的問題，最后，從長租公寓的管理模式、經營內容、建設管理的智能化應用及長租公寓企業(yè)員工的素質要求等方面，對長租公寓未來的發(fā)展提出了建議，以供借鑒。

關鍵詞：長租公寓市場;存在的問題;發(fā)展建議

隨著整個房地產業(yè)進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產行業(yè)將面臨新的發(fā)展機遇。而住房租賃市場作為房地產三級市場的重要組成部分，不僅關系著房地產行業(yè)未來的發(fā)展，也關系著“全國人民住有所居”這一目標的實現(xiàn)。

一、住房租賃市場發(fā)展的政策支持

為了發(fā)展住房租賃市場，讓人們住有所居，國家從2015年以來出臺了多項政策，如2015年1月6日發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，2017年7月18日發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，2017年8月21日出臺《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，2019年、2020年7月住建部和財政部聯(lián)合發(fā)布《2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示》與《2020年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示》，內容涉及規(guī)模化住房租賃企業(yè)的培育、房地產投資信托基金（REITs）的發(fā)展、住房租賃交易服務平臺的建設、租賃住房的供應、集體建設用地建設租賃住房試點等。

二、長租公寓市場需求巨大

隨著城市化進程的推進，越來越多的人口涌向城市，初入社會的大學生、進城打工者以及其他流動人口等都需要解決住房問題，可以說，只要城市化在發(fā)展，租賃市場就在發(fā)展。目前，發(fā)達國家的租賃房屋和租賃人口占比均在30%以上，而我國的租賃房屋占比18%，租賃人口占比11.6%，現(xiàn)有的份額已經形成了萬億級的廣闊市場，參照發(fā)達國家的租賃比例，我國的租賃市場還有很大市場空間。其次，一二線城市的高房價迫使很多外來者推遲購房年齡，數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市青年的平均購房時間已超過了30歲，且不斷在增長，因房價壓力而加入租房群體的人數(shù)不斷增多，租賃市場可見依然會持續(xù)上升。此外，隨著居民可支配收入的提升人們對居住環(huán)境的要求越來越高，提供優(yōu)質服務和居住品質的長租公寓受到越來越多的新生代群體的喜愛。

三、長租公寓市場存在的問題

2012年-2017年，長租公寓市場在政策的支持下一路向好，然而在市場表象背后，部分長租公寓運營商為了爭搶市場份額，開始采取一些不正當競爭手段，且由于制度監(jiān)管的滯后性，最終造成企業(yè)經營不利。2018年開始，各種“爆雷”頻出不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓、蛋殼、青客等相繼爆出問題，行業(yè)備受打擊。而在新冠疫情的影響下，長租公寓招租難度加大，許多品牌公寓不得不宣告倒閉。據(jù)天眼查統(tǒng)計，截至2020年12月，全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15%。

鑒于長租公寓頻頻“爆雷”事件，房東和租客的權益得不到保障，2019年12月25日住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意見中對辦理住房租金貸款業(yè)務進行了規(guī)定，并要求住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶。2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。2021年2月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市市場監(jiān)督管理局、北京市互聯(lián)網信息辦公室、北京市地方金融監(jiān)督管理局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象。

四、長租公寓市場未來發(fā)展之路

上海易居研究院智庫中心預測，未來十年將是住房租賃市場快速發(fā)展的階段，預計2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規(guī)?？蛇_3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規(guī)模將超過4.6萬億元。

根據(jù)我國住建部數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。此外，資本市場和政府部門也向租賃企業(yè)伸出了橄欖枝，通過外部資本、資產證券化等多種途徑開始為行業(yè)“輸血”。

由此可見，長租公寓市場發(fā)展前景可待，未來可期。那如何在多方利好的情況下，抓住機遇，將長租公寓企業(yè)經營好呢？

首先，利用大數(shù)據(jù)、線上平臺優(yōu)化長租公寓管理流程，提高管理效率。

在大數(shù)據(jù)、數(shù)字經濟時代，使用已有的數(shù)據(jù)資源和線上平臺，優(yōu)化管理流程，通過大數(shù)據(jù)了解客戶需求，以更快、更精準的方式為客戶匹配租賃房源，提高客戶的找房效率，為客戶節(jié)約時間，并建立租客之家，通過線上平臺，為租客提供一站式租后服務。

其次，在經營內容上，應尋求可持續(xù)發(fā)展的利益增長點，可通過提供多元化的租后服務，如家政服務、軟裝服務、咨詢服務、娛樂休閑服務、醫(yī)療教育服務等，實現(xiàn)企業(yè)經營收益的增加。

再者，以技術助力長租公寓的建造與管理，提升租客的居住舒適度，滿足新時代租客的居住需求。利用5G技術，構建智慧公寓和智慧租賃社區(qū)，營造智能生活，暢享未來科技生活。

最后，要提升長租公寓經營、服務人員的綜合能力。未來，作為長租公寓的租客，他們往往需要更好的居住感受，哪怕是以支付較高的租金為代價，所以，長租公寓的經營、服務人員要有領跑居住消費的能力，要能夠為租戶提供更優(yōu)質的產品和服務，讓租客喜歡長租公寓，對提供服務的長租公寓企業(yè)有更高的認可度和忠誠度。

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[3]浙江統(tǒng)計局網站http：//tjj.zj.gov.cn

[4]杭州透明售房網http：//www.tmsf.com

[5]鳳凰網.https：//www.ifeng.com

作者簡介：

范小琪（1981—），女，浙江金融職業(yè)學院，房地產經營與管理專業(yè)。

項目來源：浙江金融職業(yè)學院2019年度基本科研業(yè)務費一般項目（2019YB34）