杭州：學(xué)區(qū)房三個(gè)月跳漲百萬元

位于杭州市西湖區(qū)求智巷6號的杭州市學(xué)軍小學(xué)，公開信息顯示，該小學(xué)前身為1908年創(chuàng)建的杭州府官立初等小學(xué)堂。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 陳一良攝

文二新村小區(qū)內(nèi)景，小區(qū)較為老舊，但已成為杭州最貴學(xué)區(qū)?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者 陳一良攝

近日，杭州知名民辦小學(xué)杭州市崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)?？赡芤D(zhuǎn)為公辦學(xué)校，學(xué)校附近小區(qū)或?qū)⒈粍潪閷W(xué)校學(xué)區(qū)房的消息在杭州備受關(guān)注。網(wǎng)傳該學(xué)校附近江一園小區(qū)一套在售房源在一天之內(nèi)兩次上調(diào)房價(jià)，共加價(jià)210萬元。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢后發(fā)現(xiàn)該房源確實(shí)存在，但網(wǎng)傳的房東調(diào)價(jià)記錄無法辨別真假。

2020年5月以來，杭州出臺小學(xué)、初中入學(xué)“公民同招”政策，公辦民辦學(xué)校同步進(jìn)行入學(xué)報(bào)名，學(xué)校不得另行組織招生報(bào)名。

“杭州的私立小學(xué)、初中總體都不錯(cuò)，公民同招之前，很多家長選擇讓孩子先報(bào)考私立學(xué)校，如果沒有被錄取，再想辦法就近上公辦學(xué)校。公民同招之后，報(bào)考私立學(xué)校未被錄取的孩子在公辦學(xué)校就面臨靠后錄取的可能，甚至面臨被調(diào)劑到其他學(xué)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)，不能就近入學(xué)。這就導(dǎo)致更多家長會有求穩(wěn)傾向，提前買個(gè)學(xué)區(qū)房，拿到公辦學(xué)校學(xué)位?！痹诔缥膶?shí)驗(yàn)學(xué)校周邊從事房產(chǎn)中介工作的陳平說。

陳平介紹，崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)校附近的房屋價(jià)格近期確實(shí)有上漲，但沒有網(wǎng)上傳得那么離譜，而杭州最典型的學(xué)區(qū)房集中在西湖區(qū)的學(xué)軍小學(xué)、文三街小學(xué)、十三中附近，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房以房齡30～50年的“老破小”為主，最近幾個(gè)月價(jià)格上漲明顯，個(gè)別小區(qū)甚至出現(xiàn)所有房源普漲百萬元的現(xiàn)象。

不少學(xué)區(qū)房3個(gè)月漲價(jià)100萬元

1月12日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到位于杭州市西湖區(qū)文二路、文三路、求智巷一帶走訪房產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)2020年10月以來，不少學(xué)軍小學(xué)、文三街小學(xué)學(xué)區(qū)房房價(jià)漲幅超百萬元。

就職于文二路上某房產(chǎn)中介的趙可告訴記者，自己主做學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)房的中介業(yè)務(wù)，該片區(qū)域的房源幾乎是杭州最貴的學(xué)區(qū)房，近年來房價(jià)漲幅明顯。

“以學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房為例，30平方米以下的房源，3年前有賣到每平方米15萬元的，大家都覺得很貴。但現(xiàn)在這類房源最便宜也要每平方米15萬～16萬元;一般40～60平方米的房子，總價(jià)就在500萬～700萬元，單價(jià)在11萬～13萬元。目前一套在賣的61平方米的經(jīng)典戶型，房東誠心賣，也是價(jià)格最便宜的，680萬元一口價(jià)，其他房源價(jià)格則多數(shù)在700萬元以上，但這樣的房子在3年前大約總價(jià)在500萬～550萬元?！壁w可說。

趙可介紹，此前兩三年，附近學(xué)區(qū)房價(jià)格都處于緩慢上漲狀態(tài)，每年大約上漲5%，但最近幾個(gè)月漲幅很明顯，幾乎是“賣一套、漲一套”的勢頭，如果出手慢，還不一定能買得到。

“比如說，前面那套在售的61平方米、總價(jià)680萬元的房子，如果在9月份可能只要600萬元左右。但現(xiàn)在大部分房源漲了50萬～80萬元，漲100萬元的也有，這個(gè)上漲速度確實(shí)有點(diǎn)猛?！壁w可說。

學(xué)軍小學(xué)的學(xué)區(qū)房主要是學(xué)校附近的文二新村、求智弄小區(qū)、文錦苑小區(qū)等。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，大部分房源房齡偏老，如文二新村房源大多實(shí)際房齡在40年左右，小區(qū)停車位少，停車較為困難。

趙可告訴記者，學(xué)軍小學(xué)大部分學(xué)區(qū)房房源房齡都偏老，甚至不乏房齡達(dá)到50年的房源，面積也以40～70平方米房型為主，而相對較新的文錦苑小區(qū)，由于房屋面積大，過去3個(gè)月小區(qū)有不少房源漲價(jià)百萬元以上。

“小戶型可能要每平方米漲2萬元，甚至3萬元，總價(jià)才會漲100萬元，但文錦苑小區(qū)的房源大多在100平方米以上，所以只要單價(jià)漲1萬元，總價(jià)上漲就超過百萬元了，目前文錦苑小區(qū)的房源價(jià)格基本都在千萬元以上?！壁w可說。

銀行放寬貸款或助推房價(jià)上漲

對于過去3個(gè)月以來，區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房價(jià)格為何會快速上漲，文三路上一家房產(chǎn)中介門店店長張媛告訴記者，主要原因可能有三點(diǎn)：

第一，學(xué)區(qū)房的成交旺季一般是3月、4月、5月，有的學(xué)生家長是做生意的，年初會有一些生意回款，可能就用來買房了，而買房落戶一般也要求在上半年。但2020年由于疫情原因，上半年成交很低迷，部分購房需求推遲至下半年釋放。

位于文二路上的文二新村小區(qū)，最近大部分房源上漲50萬～80萬元?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者 陳一良攝

第二，杭州去年5月份出臺了“公民同招”政策，該政策在9月落地，使得一些還在觀望的學(xué)生家長確認(rèn)了自己的學(xué)區(qū)房需求，進(jìn)而出手購房。

第三，優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校轉(zhuǎn)為公辦學(xué)校在2020年已有先例，可能使得這些小學(xué)、初中周邊的小區(qū)被劃入學(xué)校學(xué)區(qū)，變身“學(xué)區(qū)房”。

對于周邊學(xué)區(qū)房是否還會上漲的問題，張媛稱未來一段時(shí)間仍然看好學(xué)區(qū)房上漲空間。

“做強(qiáng)公辦學(xué)校在未來一段時(shí)間內(nèi)肯定是個(gè)趨勢，2020年還只是‘公民同招的第一年，估計(jì)未來還會強(qiáng)化這個(gè)趨勢，再加上明年杭州要開亞運(yùn)會，全城都在搞基建，業(yè)內(nèi)對杭州房價(jià)總體是比較看好的，如果總體房價(jià)上漲，學(xué)區(qū)房自然也會有自己的上漲空間?！睆堟抡f。

據(jù)悉，目前銀行購房貸款方面也給學(xué)區(qū)房開出了優(yōu)惠政策。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或是房價(jià)上漲的推手之一。

“一般的老房子購房貸款是比較難的，貸款期限也比較短，根據(jù)銀行現(xiàn)行政策，我們有些學(xué)區(qū)房只能做十幾年的貸款，貸款人還款壓力大。但現(xiàn)在有銀行可以不看房齡，允許男性借款人借款到65歲，女性到60歲，也就是說男性借款人在35歲以下，女性借款人在30歲以下，都能拿到30年的貸款期限，還款壓力會小很多。”張媛說。

記者致電該區(qū)域多家房產(chǎn)中介門店，對方均表示大部分銀行可以為購房者提供上述貸款服務(wù)。

張媛認(rèn)為，截至目前，在杭州當(dāng)?shù)馗黝惙慨a(chǎn)品類中，學(xué)區(qū)房不是升值最快的品種，卻是最穩(wěn)定的品種。

“2012年到2014年，應(yīng)該是過去10年中杭州房產(chǎn)市場最低迷的階段，但我們周邊的學(xué)區(qū)房沒有降價(jià)，甚至略有漲價(jià)。2016年以來，杭州房價(jià)上漲較快，但傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房板塊整體穩(wěn)定，并沒有大漲，所以以投資為目的的購房者還需要理性看待學(xué)區(qū)房?！睆堟抡f。

研究機(jī)構(gòu)：市場應(yīng)激反應(yīng)，未來學(xué)區(qū)房概念將弱化

1月13日，杭州某知名房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)部門負(fù)責(zé)人江龍告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“公民同招”等政策對部分適齡兒童的就學(xué)計(jì)劃造成一定沖擊，市場出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng)，有部分家長搶購學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致少數(shù)頭部學(xué)區(qū)房價(jià)格過快上漲，但長遠(yuǎn)來看，通過一系列改革后，學(xué)區(qū)房概念將逐步弱化，教育資源會更加均衡。

“無論是‘公民同招還是‘民轉(zhuǎn)公，其目的都是使得教育資源更加均衡，這在全國各大城市都是一個(gè)趨勢，但優(yōu)質(zhì)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)、辦學(xué)力量的調(diào)整和再分配需要一個(gè)過程，所以我們建議家長保持冷靜和理性，更多關(guān)注孩子的全面成長，尋找適合孩子的教育方式，畢竟一個(gè)學(xué)區(qū)房并不能保證孩子成才?！苯堈f。

江龍介紹，從2020年全年數(shù)據(jù)來看，除去少數(shù)第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，杭州學(xué)區(qū)房市場價(jià)格總體保持穩(wěn)定。

（應(yīng)受訪者要求，陳平、趙可、張媛、江龍均為化名）