上海：法拍房也納入限購

宋杰

法拍房在購房者看來最公平的一點(diǎn)就是“價(jià)高者得”，近年來作為一種特殊性質(zhì)的房源，正日漸走入市民的置業(yè)范圍中。

1月25日，在公拍網(wǎng)首頁，一套位于上海市靜安區(qū)曲沃路373弄1號1101室的房產(chǎn)，將于3月8日10時(shí)拍賣，起拍價(jià)為286.5萬元，醒目位置標(biāo)注了黃色字體——限購。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者點(diǎn)擊頁面后自動彈出提醒：上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購政策范圍。拍賣成交確認(rèn)后，因買受人無購房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果。

上海市房管局確認(rèn)，該房源為上海法拍房納入限購的首套房源。

這意味著，上海樓市限購進(jìn)一步加強(qiáng)，法拍房也被納入限購范圍。

部分法拍房與二手房價(jià)格倒掛

法拍房即經(jīng)法院司法拍賣的房產(chǎn)，具體是指案件在進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段之后，法院經(jīng)過司法拍賣的方式對需要變價(jià)處理的房產(chǎn)進(jìn)行處置。

藍(lán)鯨法拍總經(jīng)理、國家注冊拍賣師王勝藍(lán)回憶，上海二手房市場價(jià)格的“復(fù)蘇”從2020年4月開始，法拍房也是緊跟二手房腳步。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房成交突破30萬套，法拍房成交1660套左右，占比約5‰。從2020年4月開始，法拍房的成交溢價(jià)率（成交價(jià)/評估價(jià)）開始逐步超越100%，即逐步超越評估價(jià)成交。整體上，參與法拍報(bào)名人數(shù)從3月的套均5人（中位數(shù)），到了4月，套均報(bào)名人數(shù)突破10人（中位數(shù)）——也就是說，超過一半的房子的報(bào)名人數(shù)超過了10人（編者注：中位數(shù)指一組數(shù)據(jù)從小到大排列，位于中間的數(shù)）。

法拍房，這個曾是非常小眾的房產(chǎn)市場，如今被越來越多的人知曉。此前上海對于法拍房沒有限購，導(dǎo)致不少沒有購房資格的市民通過法拍途徑來買房。由于買的人多，在上海想“撿漏”買法拍房的概率正在變低，甚至一些法拍房價(jià)格已經(jīng)高于市場價(jià)。

有業(yè)內(nèi)人士復(fù)盤了2020年上海人氣較旺的法拍房：“老破小”濰坊四村一套產(chǎn)證面積40㎡的房產(chǎn)，從235萬元起拍，經(jīng)過322次出價(jià)，最終302萬元成交，折合7.55萬元/㎡;市中心的中凱城市之光小區(qū)，產(chǎn)證156㎡的高區(qū)公寓，起拍單價(jià)12.2萬元/㎡，經(jīng)過433次出價(jià)，總價(jià)2417萬元成交，折合單價(jià)15.5萬元/㎡，遠(yuǎn)超該小區(qū)在某二手房平臺上12萬元/㎡的單價(jià);還有拍出單價(jià)超16.5萬元/㎡的御翠園（當(dāng)?shù)赝诙址繏炫苾r(jià)12萬元/㎡）、單價(jià)超15萬元/㎡的古北壹號（當(dāng)?shù)赝诙址繏炫苾r(jià)13萬元/㎡）等。

2021年，熱門法拍房依然搶手。黃浦濱江一處產(chǎn)證面積406.23㎡的法拍房，起拍價(jià)為3920萬元，共14人報(bào)名。經(jīng)過492輪的激烈競價(jià)，近7萬人圍觀，最后以6813萬元成交，成交均價(jià)約16.77萬元/㎡，而小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)僅約14.4萬元/㎡;另一處法拍房產(chǎn)證面積189.73㎡，起拍價(jià)1414.6萬元，共28人報(bào)名，經(jīng)過529輪競價(jià)，最終成交價(jià)2801.6萬元，成交均價(jià)約14.77萬元/㎡，該小區(qū)二手房掛牌均價(jià)約12.3萬元/㎡。

限購政策是“補(bǔ)漏洞”，震懾市場

據(jù)王勝藍(lán)分析，限購政策一出，法拍房源預(yù)計(jì)會減少。

為什么房源會減少？法拍房是由糾紛案件最后進(jìn)入執(zhí)行階段產(chǎn)生的。“很多被執(zhí)行人愿意配合執(zhí)行拍賣，很大的原因在于房子拍賣價(jià)格拍得較高，可以結(jié)清債務(wù)。如果拍賣的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)，很多債務(wù)人是不愿意配合的。那么拍賣執(zhí)行的過程難度將會增大，流程時(shí)間將會變長，供應(yīng)自然會減少一些?！蓖鮿偎{(lán)認(rèn)為。

上海中原地產(chǎn)市場資深分析師盧文曦告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，原來法拍房可能會掛有戶口，或者還有租賃關(guān)系等，尤其是后者，即便是買下了也可能存在無法實(shí)際使用等問題。但現(xiàn)在法院為促使債權(quán)債務(wù)順利妥善解決，也做了很多工作，現(xiàn)在大部分法拍房都能做到“清場”，打消買家的顧慮?！斑@也是我國司法環(huán)境提升的一個縮影?！?/p>

盧文曦認(rèn)為，法拍房雖然在交易中有些“非主流”，但是從技術(shù)手段可以繞開限購的門檻。原先法拍房要求全額支付房款，但后來貸款也能解決部分杠桿問題，加上去年下半年樓市火熱，法拍房也成為投機(jī)的門路之一。法拍房施行限購是“補(bǔ)漏洞”，一方面是確保限購限貸的效果，另一方面繼續(xù)震懾市場，說明調(diào)控的政策儲備還有很多，會給市場中的亂象給予精準(zhǔn)打擊。

他認(rèn)為，打擊炒房客的政策儲備建議還有很多?！氨热鐬榱朔科?，炒房客通過贈予的手段，使得一個人名下無房，炒房客繼續(xù)買房（當(dāng)然這種情況贈予雙方的風(fēng)險(xiǎn)較大），所以今后也可以嚴(yán)格規(guī)定接受贈予是否也需要具備相應(yīng)資質(zhì)。另外，還可以通過‘限售等舉措鎖住流動性，增加投機(jī)者持有成本等。” 盧文曦對記者說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“此次上海司法拍賣房的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海購房政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。由于上海當(dāng)前房源略偏緊，所以客觀上需要防范一些優(yōu)質(zhì)法拍房炒作的現(xiàn)象。但不管如何，此次政策都形成了威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例，也規(guī)范了住房交易秩序。”