新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新探究

張南

摘要：文章主要針對房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式展開研究，首先闡述其重要性，然后結(jié)合企業(yè)投融資活動中存在的不足，重點提出了幾點創(chuàng)新發(fā)展對策，主要包括加強房地產(chǎn)基金的合理應(yīng)用、合理應(yīng)用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資、加強產(chǎn)融結(jié)合方式的應(yīng)用、注重房地產(chǎn)證券化等，旨在實現(xiàn)投融資方式的創(chuàng)新發(fā)展目標，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展目標得以實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投融資;創(chuàng)新對策

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的強大推動作用下，房價過熱現(xiàn)象越來越嚴重，這已經(jīng)得到了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的高度重視和關(guān)注?；诖耍幌盗泻暧^調(diào)控政策的出臺，如限購限貸和資金監(jiān)管等，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響，在融資渠道減少的情況下，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的順利進行。而且加劇周期性競爭局勢的出現(xiàn)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)認識到融資問題與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)性，對自身實際情況進行分析，合理設(shè)計融資方式，確保融資難關(guān)的順利渡過，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新的可行性因素分析

在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，其局限性突出，所以在新形勢下，企業(yè)要不斷創(chuàng)新和完善融資方式，旨在確保企業(yè)健康發(fā)展和進步。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型特點，所以在項目各個階段中都需要投入大量的資金。對于以往傳統(tǒng)融資方式而言，主要以銀行貸款為主?，F(xiàn)階段，在中央提出新的經(jīng)濟發(fā)展方針的影響下，我國貨幣政策開始出現(xiàn)緊縮化現(xiàn)象，而且商業(yè)銀行的貸款門檻越來越高，銀行的監(jiān)督和管理力度也愈發(fā)明顯。針對經(jīng)濟發(fā)展并不快的地區(qū)，資金的扶持嚴重缺失，而且相比于發(fā)達國家，其金融資源并不多，所以相比于其他地區(qū)，常規(guī)貸款業(yè)務(wù)成本較高。由此可以了解，加強房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新是至關(guān)重要的，已經(jīng)成為了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動中存在的問題

（一）資金管理力度不足

對諸多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式進行分析，前期置地、工程建設(shè)以及銷售回款等得到了廣泛應(yīng)用，在經(jīng)營建設(shè)過程中，外界因素極容易影響到工程項目的竣工時間，所以不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的提升?；诖?，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資目標不易實現(xiàn)，而且借助金融機構(gòu)貸款的融資方式，其滯后性特點顯著，對于企業(yè)的發(fā)展不容忽視。此外，一些企業(yè)出于資金視角，盲目擴張現(xiàn)象比較嚴重，從而加劇財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，甚至使企業(yè)面臨負債經(jīng)營的危機，所以無法順利實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標。

（二）融資形式的單一性顯著

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為重要產(chǎn)業(yè)之一，資金密集性較高，而且明確提出了對資金的需求。但是在實際上，一些房地產(chǎn)企業(yè)的投融資形式的單一性特點明顯，而且其效率并不高。對其原因進行分析，主要是因為相關(guān)政策過渡限制房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，其中，海外投融資得到了充分體現(xiàn)，相關(guān)政策的審核具有較高嚴格性和復(fù)雜性，而且對于投融資金額的限制性也比較突出。現(xiàn)階段，金融結(jié)構(gòu)貸款，在投融資方式中普通應(yīng)用，國家宏觀調(diào)控限制著這一融資方式的發(fā)展，進一步增大了審核力度，企業(yè)貸款條件越來越嚴格化。在信貸政策收緊的情況下，資金斷裂現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，甚至?xí)斐善髽I(yè)倒閉現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（三）融資規(guī)模愈發(fā)縮小

分析以往經(jīng)濟金融運行情況，在資本市場中，融資規(guī)?？s小化現(xiàn)象愈發(fā)嚴重。目前，企業(yè)貸款余額的增長趨勢明顯，如果增長速度過快，銀行貸款在融資方式中占有著較高的比重，所以諸多房地產(chǎn)過于依賴銀行。結(jié)合2019年央行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)了解到，在2018年12月月末時，房地產(chǎn)人民幣房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別在39萬億元、11萬億元左右，同比2017年分別增長20%、22.6%。結(jié)合以上數(shù)據(jù)，銀行貸款，在房地產(chǎn)資金來源中占據(jù)著重要地位，所承擔(dān)的風(fēng)險顯著，嚴重限制著企業(yè)發(fā)展。

此外，針對一些中小型企業(yè)，由于經(jīng)營管理活動的合理性不足，所以出現(xiàn)投融資風(fēng)險的幾率也比較高，進而威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新對策

（一）加強房地產(chǎn)基金的合理應(yīng)用

對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況進行分析，房地產(chǎn)基金融資具有潛在的發(fā)展空間，其中，房地產(chǎn)私募基金融資，在融資方式中具有較高的有效性?；诖?，可以給予資金和信息的安全強有力的保障。基于房地產(chǎn)企業(yè)視角，私募資金融資方式在不同階段中的應(yīng)用，可以滿足企業(yè)發(fā)展既定需求，尤其針對上市的大型企業(yè)來說，這種融資方式的應(yīng)用，可以將諸多戰(zhàn)略投資者吸引過來。而基于中小房地產(chǎn)企業(yè)角度，對于股權(quán)改造的實現(xiàn)具有極大的幫助，有助于負債經(jīng)營問題的順利解決。

在資金方面進行分析，對于私募基金融資來說，其廣泛性特點較為突出，可以將外部企業(yè)資金予以吸引，而且可以為獲取社會投資創(chuàng)造條件。比如，在2019年房地產(chǎn)論壇上，中信資本控股有限公司以國家政策作為切入點，對金融與地產(chǎn)的關(guān)系予以探討，認為當(dāng)前融資方式的停滯狀態(tài)明顯，一些房地產(chǎn)企業(yè)的再融資風(fēng)險發(fā)生幾率較高，而且在國際融資環(huán)境收緊的影響下，無形中加劇了企業(yè)的發(fā)展壓力。而地產(chǎn)資金融資，可以將企業(yè)財政壓力保持在合理范圍內(nèi)，為負債問題的解決提供幫助。

（二）合理應(yīng)用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資

對于經(jīng)營性物業(yè)貸款來說，主要是指貸款抵押物以現(xiàn)有物業(yè)為主，其最長期限為15年左右。該貸款方式的應(yīng)用，具有靈活的還款方式，而且操作的簡便程度較高，針對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀，可以確保還款流程規(guī)劃的科學(xué)性和合理性，將借款企業(yè)的還款壓力降至最低，并對財務(wù)管理成本進行有效控制，確保金融機構(gòu)貸款的順利取得，順利渡過融資難關(guān)。

由此可以看出，經(jīng)營性物業(yè)貸款融資具有一定的應(yīng)用價值，但是在融資過程中，應(yīng)對潛在風(fēng)險予以高度重視，對貸款后的管理風(fēng)險加以嚴格控制，將相關(guān)租售現(xiàn)狀予以充分了解，然后對企業(yè)現(xiàn)金流量進行合理估算，將還款計劃的科學(xué)性和合理性發(fā)揮出來，使還款的時效性目標得以實現(xiàn)。

此外，經(jīng)營性物業(yè)貸款具有龐大的資金數(shù)額，要想防止貸款資金集中風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)與銀團貸款結(jié)合在一起，將貸款風(fēng)險予以分散化處理，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營水平。

（三）加強產(chǎn)融結(jié)合方式的應(yīng)用

對于產(chǎn)融結(jié)合進行分析，主要是指集中整合產(chǎn)業(yè)資本和金融資本等，注重將企業(yè)經(jīng)營多元化和資金虛擬化發(fā)揮出來。其中，對從產(chǎn)到融進行分析，主要是指實現(xiàn)部分產(chǎn)業(yè)資金向金融機構(gòu)的順利過渡，而對從融到產(chǎn)進行分析，主要是指借助空中實業(yè)資本方式的應(yīng)用，確保平均收益的順利獲取。目前，諸多房地產(chǎn)企業(yè)高度重視產(chǎn)融結(jié)合這一融資方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進作用顯著。

一般來說，生產(chǎn)、交換以及消費等階段，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程花費的重要構(gòu)成，而金融機構(gòu)的融通服務(wù)，可以保證各個階段的實施。在實施產(chǎn)融結(jié)合過程中，應(yīng)將貸款管理落實下去，加強房地產(chǎn)金融市場的多元化發(fā)展，防止錯誤傾向的出現(xiàn)，將產(chǎn)融結(jié)合融資方式予以完善化，基于廣泛視角，實現(xiàn)投融資市場環(huán)境的順利構(gòu)建，確保高度的全面性和公正性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強風(fēng)險意識的構(gòu)建，做好人才儲備工作，順利處理好產(chǎn)融過程中出現(xiàn)的不足，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展目標。

（四）注重房地產(chǎn)證券化

在提高企業(yè)經(jīng)營效益過程中，房地產(chǎn)證券化融資的作用不容忽視，可以為企業(yè)渡過投融資難關(guān)提供幫助，而且有效維護好投資活動。在房地產(chǎn)證券化方面，房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)揮著重要的作用，相比于其他融資方式，房地產(chǎn)信托投資基金，可以防止對金融機構(gòu)貸款融資方式過于依賴化，而且還可以將房地產(chǎn)投資渠道拓展開來?；诒举|(zhì)視角，房地產(chǎn)信托基金的投資產(chǎn)品主要以發(fā)展優(yōu)勢項目為主，通過獲取租金的方式，確保投資回報的順利獲取。房地產(chǎn)信托投資基金在美國非常流行，具有門檻低、流通高等特點，所以說，房地產(chǎn)信托投資基金的現(xiàn)金流具有高度的穩(wěn)定性，而且升值空間明顯，有助于將投資者的回報率提升上來。

需要注意的是，房地產(chǎn)信托投資基金仍然需要不斷進行探索和改進，對目前發(fā)展趨向進行分析，該融資方式具有長效機制優(yōu)勢，有助于將企業(yè)投融資渠道拓展開來，確保企業(yè)財務(wù)水平的穩(wěn)步提升，將負債率保持在合理范圍內(nèi)，同時在抗通貨膨脹方面具有較高的優(yōu)勢。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實施要點

第一，注重房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善。目前，通過法律規(guī)范的制定，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為予以規(guī)范化，將金融機構(gòu)的放貸程序的規(guī)范性提升上來，但是法律的規(guī)范性有待提升，很難與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相符合，甚至?xí)觿》康禺a(chǎn)融資市場的混亂化局勢，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的出現(xiàn)，引發(fā)企業(yè)經(jīng)營危機。因此，要加強法律法規(guī)的完善化，對融資工具的具體形式和收入來源等予以明確化，規(guī)范化發(fā)展融資方式和過程等。同時，在法律法規(guī)進一步完善后，可以對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)予以最大程度地優(yōu)化，確保融資比例的合理性，防止出現(xiàn)過渡融資問題，造成經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而成為我國金融市場發(fā)展的“絆腳石”。

第二，加強多元化融資平臺的構(gòu)建。當(dāng)前企業(yè)的融資產(chǎn)品，不利于穩(wěn)步提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率，銀行信貸在一些小型房地產(chǎn)市場中得到了高度關(guān)注。所以加強房地產(chǎn)市場融資模式的創(chuàng)新，可以將企業(yè)流動效率和融資速度提升上來，為房地產(chǎn)企業(yè)多種融資方式的組合提供便利性，將融資風(fēng)險保持在合理范圍內(nèi)，并合理化控制好融資成本，確保利潤最大化目標的實現(xiàn)。加強多元化融資體系的構(gòu)建，可以與不同類型企業(yè)的融資需求相契合，以免企業(yè)過于依賴銀行信貸，防止融資風(fēng)險的出現(xiàn)，并將融資結(jié)構(gòu)保持在最優(yōu)化狀態(tài)。

第三，提高內(nèi)部融資能力。要想促進房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的順利進行，政府和各界金融人士應(yīng)積極參與進來，當(dāng)然企業(yè)要注重將自身金融系統(tǒng)予以不斷優(yōu)化，借助信用評級，使投資人的自信心提升上來。此外企業(yè)在項目選擇方面，應(yīng)將市場調(diào)查工作落實下去，將市場占比份額適度提升上來，不斷提高人才機制構(gòu)建的完善化，促進資金預(yù)算和資金利用水平的增強，從而共同致力于企業(yè)內(nèi)部融資能力。

五、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中，融資方式的多元性突出，要想與時代發(fā)展需求保持高度的一致，房地產(chǎn)企業(yè)要彌補傳統(tǒng)投融資方式中存在的不足，不斷創(chuàng)新、與時俱進，注重創(chuàng)新投融資方式，有力保證企業(yè)的投融資活動，對企業(yè)資金鏈條予以進一步優(yōu)化，確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的行業(yè)競爭中始終立于不敗之地。

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（作者單位：無錫地鐵資源開發(fā)有限公司）