“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)

潘興利

摘要：隨著數(shù)據(jù)不斷更新完善，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)成為極其重要的數(shù)據(jù)資源寶庫(kù)，其巨大的應(yīng)用潛力亟待開發(fā)。為充分挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要作用，迫切需要對(duì)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)開展深度分析與研究，形成不動(dòng)產(chǎn)登記信息分析指標(biāo)和專題產(chǎn)品，更好地滿足不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、抵押金融風(fēng)險(xiǎn)防范、國(guó)土空間規(guī)劃、宏觀調(diào)控、決策支持等方面的應(yīng)用需求。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為一項(xiàng)新的制度，其數(shù)據(jù)在分析挖掘、指標(biāo)定制和專題產(chǎn)品制作等方面缺乏現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)方法。本文在全面分析不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)內(nèi)容和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了信息分析指標(biāo)體系，提出了建立分析指標(biāo)的技術(shù)方法，開展了基于分析指標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)登記自動(dòng)報(bào)表生成和專題產(chǎn)品制作，推動(dòng)了全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息分析挖掘工作。

關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng);房地一體;權(quán)籍調(diào)查;不動(dòng)產(chǎn)登記

引言

本文充分利用已有農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“兩權(quán)”）地籍調(diào)查成果，以未確權(quán)登記的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地為工作重點(diǎn)，以滿足登記發(fā)證和入庫(kù)匯交為目標(biāo)，以“省級(jí)統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、市級(jí)統(tǒng)一組織預(yù)檢、縣級(jí)統(tǒng)一調(diào)查登記、鄉(xiāng)村統(tǒng)一核實(shí)申請(qǐng)”的總體思路，按照農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，以“因地制宜、分類施策、一切從簡(jiǎn)、先易后難”的基本思路開展農(nóng)村房屋補(bǔ)充調(diào)查，達(dá)到房地一體、應(yīng)登盡登之目的，確保各項(xiàng)任務(wù)如期完成。

1數(shù)據(jù)內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)為依據(jù)，包括屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)、現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)?？沙橄鬄椴粍?dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利、權(quán)利人、登記業(yè)務(wù)4類要素。不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的客體，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木等定著物，具有全國(guó)唯一編碼。權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、其他法定事項(xiàng)和權(quán)利的權(quán)利主體。權(quán)利主要包括集體土地所有權(quán)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)、海域使用權(quán)、抵押權(quán)等以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。登記業(yè)務(wù)包括申請(qǐng)、受理、審核、登簿、繕證等。不動(dòng)產(chǎn)單元承載著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)聯(lián)。

2農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理困境

2.1規(guī)劃建設(shè)手續(xù)不完善的宅基地確權(quán)登記問題

農(nóng)村宅基地及房屋大多建成年代較早，規(guī)劃建設(shè)手續(xù)缺失情況較為普遍。筆者認(rèn)為對(duì)合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合地方政府在城鄉(xiāng)建設(shè)、征地拆遷現(xiàn)實(shí)情況等方面考量，推進(jìn)確權(quán)登記工作;對(duì)于能夠補(bǔ)充規(guī)劃手續(xù)的，自然資源部門可按現(xiàn)狀出具規(guī)劃認(rèn)定或核實(shí)意見，由登記機(jī)構(gòu)辦理登記。位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，村莊規(guī)劃實(shí)施前的，筆者認(rèn)為，因尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在辦理登記時(shí)無(wú)需提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料;村莊規(guī)劃實(shí)施后的，可由村委會(huì)公告30日無(wú)異議或者異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審定后，按照審定結(jié)果予以確權(quán)登記。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息共享部門現(xiàn)狀

一是房產(chǎn)交易部門采用自建的部門內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行交易資格審查及網(wǎng)簽備案，并將交易合同備案數(shù)據(jù)通過(guò)申請(qǐng)人提交紙質(zhì)材料的方式送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記部門，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果數(shù)據(jù)當(dāng)天通過(guò)紙質(zhì)材料或不動(dòng)產(chǎn)并聯(lián)審批系統(tǒng)導(dǎo)出的方式共享到房產(chǎn)交易部門。二是稅務(wù)部門通過(guò)自建的稅務(wù)專網(wǎng)系統(tǒng)完成契稅完稅工作，完稅結(jié)果與房產(chǎn)交易系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)均未實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互通，必須通過(guò)登錄不動(dòng)產(chǎn)并聯(lián)審批系統(tǒng)下載打印出掃描件（涉稅材料備案合同、不動(dòng)產(chǎn)查檔等），再由窗口工作人員進(jìn)行手工錄入涉稅信息，完成房地產(chǎn)評(píng)估和計(jì)稅，申請(qǐng)人繳稅后，稅務(wù)部門提供完稅證明給申請(qǐng)人。三是不動(dòng)產(chǎn)登記部門采用部門自建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，部署在市政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，無(wú)法與房產(chǎn)交易系統(tǒng)、契稅系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互通，登記結(jié)果數(shù)據(jù)采用人工掃描上傳不動(dòng)產(chǎn)并聯(lián)審批系統(tǒng)共享給稅務(wù)和房產(chǎn)交易部門。

3“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)思路

3.1共用宗地問題的處理

（1）兩戶或兩戶以上農(nóng)村居民共同使用一處已確權(quán)的宅基地，凡原土地登記和地籍調(diào)查成果宗地面積已分?jǐn)偟睦^續(xù)沿用原成果;凡未進(jìn)行過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記且房屋保持原狀的，宗地按共用宗地登記，不再進(jìn)行分?jǐn)?，暫不分割，待條件成熟后再行變更。（2）以共有權(quán)利人處理（每人一本證書）。

3.2數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

通過(guò)構(gòu)建“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù)，從數(shù)據(jù)采集、處理、存儲(chǔ)、入庫(kù)著手，統(tǒng)一管理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性。數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下幾點(diǎn)：一是數(shù)據(jù)庫(kù)布局需合理且層次分明;二是數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)要遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保數(shù)據(jù)庫(kù)的高度結(jié)構(gòu)化;三是數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)需盡可能減少冗余，減低數(shù)據(jù)重復(fù)性;四是做好相應(yīng)的安全保密機(jī)制。

3.3新農(nóng)村建設(shè)分配的宅基地發(fā)證

新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實(shí)施新村建設(shè)，且占用的土地是原村集體建設(shè)用地，可以辦理宅基地申報(bào)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的，如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地用手續(xù)的，可以申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證;未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，無(wú)論規(guī)模多大，無(wú)論是哪一級(jí)批準(zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)，都不準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。

3.4完善權(quán)屬與房屋調(diào)查

在對(duì)土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查的過(guò)程中，需要將宗地作為單位來(lái)進(jìn)行其權(quán)屬、位置、用途的確認(rèn)，其主要內(nèi)容包括以下的幾個(gè)方面：第一是權(quán)利人調(diào)查，包括權(quán)利人姓名、單位、性質(zhì)、負(fù)責(zé)人或法定代表人姓名、身份證明、性質(zhì)、組織機(jī)構(gòu)代碼和行業(yè)代碼等，其中的身份證明主要包括戶口簿和身份證等。第二是權(quán)屬性質(zhì)和來(lái)源調(diào)查，主要包括可用來(lái)證明土地實(shí)際權(quán)屬來(lái)源的材料、性質(zhì)、應(yīng)用權(quán)屬類型以及期限等。第三是位置調(diào)查，主要包括土地的具體坐落位置、所在圖幅等。第四是用途調(diào)查，主要包括土地的批準(zhǔn)用途及其實(shí)際用途，其中，批準(zhǔn)用途需要根據(jù)其權(quán)屬源材料或者是批準(zhǔn)文件來(lái)確定;實(shí)際用途需要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)確定。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)需求多樣化、個(gè)性化，統(tǒng)計(jì)主要依靠信息化手段實(shí)現(xiàn)，需要具有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)思維，建立統(tǒng)計(jì)體系，規(guī)范統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、統(tǒng)計(jì)范圍與統(tǒng)計(jì)口徑，再運(yùn)用人工篩選的方式將各類數(shù)據(jù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)目的進(jìn)房屋管理行清洗，從而更好地描述問題、拆解問題、分析問題。更重要的是，要從不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)視角出發(fā)，站在多方角度，用數(shù)據(jù)精確描述現(xiàn)狀、分析問題、解決問題。目前，就不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)現(xiàn)狀而言，還普遍存在重信息系統(tǒng)建設(shè)與維護(hù)、輕信息數(shù)據(jù)挖掘與應(yīng)用的情況。登記機(jī)構(gòu)信息化建設(shè)的的內(nèi)涵與外延仍有待發(fā)展，對(duì)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的開發(fā)利用還未達(dá)到應(yīng)有的高度，統(tǒng)計(jì)專業(yè)能力建設(shè)與統(tǒng)計(jì)專業(yè)化、個(gè)性化服務(wù)開發(fā)任重而道遠(yuǎn)。

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