淺談房地產(chǎn)管理及施工中所存在的難點

倪來鵬

摘要：建筑一行，博大而精深，恰如一言“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不臨深溪，不知地之厚也。昔日學(xué)習(xí)的知識，較實用而言，不過九牛一毛;書上所學(xué)的知識，如不實用，不過無根之萍。經(jīng)幾年工作，對過往工作進(jìn)行簡單的總結(jié)，希望通過自己的親身實踐，可以給他人有所啟示。

關(guān)鍵詞：建筑;總結(jié);

一、研究背景

建筑一行，博大而精深，恰如一言“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不臨深溪，不知地之厚也。昔日學(xué)習(xí)的知識，較實用而言，不過九牛一毛;書上所學(xué)的知識，如不實用，不過無根之萍。經(jīng)幾年工作，對過往工作進(jìn)行簡單的總結(jié)，希望通過自己的親身實踐，可以給他人有所啟示。

二、設(shè)計管理

1、設(shè)計誤差：

設(shè)計單位在進(jìn)行施工圖紙設(shè)計時，按專業(yè)對工程進(jìn)行細(xì)致的劃分，不同專業(yè)的設(shè)計由不同專業(yè)的工程師負(fù)責(zé)。而后在建設(shè)、施工單位的審圖階段，也采用相同的類流水線方式進(jìn)行審圖。雖然此種工作方式極大的增加了工作效率，但也增加了圖紙的設(shè)計誤差，對圖紙設(shè)計師及建設(shè)、施工單位圖紙審核的工程師經(jīng)驗具有較大的要求。可即便再老練的設(shè)計師和工程師也會出現(xiàn)疏漏，而出現(xiàn)的疏漏就會導(dǎo)致工程簽證的出現(xiàn)，間接影響工程成本?？刹捎脙煞N方式減少設(shè)計誤差對實際工程的影響，一為簽訂固定總價合同，實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將可能存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給施工單位;二為推進(jìn)實行EPC工程總承包模式，由總承包單位負(fù)責(zé)項目的設(shè)計、采購、施工工作。當(dāng)然最重要的還是重視對參建項目的歸納、匯總。重點是對簽證、變更的總結(jié)，細(xì)致研究發(fā)生的原因，掌握在不同因素影響下產(chǎn)生的工程變量，以求在將來可以更好的規(guī)避可能發(fā)生的問題。

2、規(guī)范不明確：

設(shè)計單位在進(jìn)行施工圖設(shè)計時所依據(jù)的是國家、省市甚至行業(yè)內(nèi)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。但是某些工程工序在規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)中并無明確的說明，導(dǎo)致設(shè)計單位在施工圖紙上無法明確寫清具體做法，通常模糊處理。這就給相關(guān)施工單位可乘之機。從工程成本角度出發(fā)，在無明確做法時，施工單位通常采用費用最少的方式處理。但在驗收階段，政府質(zhì)量監(jiān)督檢查單位出于質(zhì)量或安全的角度考慮，通常要求采用高質(zhì)量、高安全、高費用的做法。房地產(chǎn)建設(shè)單位夾在兩者中間，為保證工程驗收順利完成，不得不承擔(dān)此工序拆除及重新施工的成本，并導(dǎo)致工程驗收無法在預(yù)定期限內(nèi)完成。建設(shè)單位應(yīng)加強與政府驗收單位的溝通，在工程施工前確定當(dāng)?shù)仳炇諛?biāo)準(zhǔn)，以驗收標(biāo)準(zhǔn)為簽訂合同的依據(jù)，嚴(yán)格要求施工單位按需施工，保證工程順利完成。由于政府驗收標(biāo)準(zhǔn)在逐年改進(jìn)，這也就要求建設(shè)單位必須始終與政府驗收單位保持緊密的聯(lián)系，不斷的根據(jù)政府政策更新自己的驗收標(biāo)準(zhǔn)。

三、合同管理

1、部分細(xì)部做法不明確：

建設(shè)單位與施工單位簽訂的工程合同，除說明工程包含的各項內(nèi)容，通常會體現(xiàn)一句“具體施工內(nèi)容詳見施工圖紙”。但是施工圖紙的各細(xì)部構(gòu)造做法并非全都非常明確，這就導(dǎo)致經(jīng)驗不豐富的管理人員無法根據(jù)合同、圖紙進(jìn)行管理。而設(shè)計單位出具做法說明的時間較長，影響施工進(jìn)程。所以建設(shè)單位在施工前不論繁重，都應(yīng)列出各工序內(nèi)容，建立完整的工程流程圖，并以此為依據(jù)簽訂合同。

2、部分工序責(zé)任單位劃分不明確：

部分工序未在合同內(nèi)明確責(zé)任單位，造成后期該部位施工時，相關(guān)單位彼此扯皮、推諉，影響施工進(jìn)度。為保證工程有序進(jìn)行，建設(shè)單位只能騎虎難下，以簽證形勢要求其中一方進(jìn)行施工，造成成本增加。建設(shè)單位應(yīng)總結(jié)過往工程經(jīng)驗建立自己的合同模板，便于項目簽訂合同時，參照合同模板，并依據(jù)工程設(shè)計書進(jìn)行工程劈分，避免出現(xiàn)工序的遺漏。

四、現(xiàn)場管理

1、主體施工單位遺留的問題：

主體結(jié)構(gòu)是建筑的基礎(chǔ)，如主體結(jié)構(gòu)施工單位施工質(zhì)量差，將直接影響后續(xù)工程的質(zhì)量及成本。如外墻保溫單位施工防火擋墻時，主體結(jié)構(gòu)墻體存在過大偏差，或坍落灰未清理、或部分模板未拆除，增加外墻保溫單位的施工難度，滯緩施工速度。甚至存在即便外墻保溫單位用苯板、巖棉板等材料進(jìn)行找平，但偏差仍無法徹底消除的情況。為規(guī)避此類情況，就要求建設(shè)單位減少低價中標(biāo)的現(xiàn)象。合同簽訂前，對投標(biāo)單位嚴(yán)加考察，啟用優(yōu)質(zhì)的主體結(jié)構(gòu)施工單位。實際施工中，依據(jù)合同對總包單位嚴(yán)格要求，即便是企業(yè)內(nèi)部的單位也要一視同仁。對不能勝任總承包職能的單位，及時予以更換。

2、新型材料、工藝、方法難以推進(jìn)：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興盛，各種有助于施工的新的材料、工藝、工法不斷涌現(xiàn)。但是在實際的施工現(xiàn)場，種種新工藝工法卻難以見到。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，并非沒人敢做第一個吃螃蟹的人，只是各種困難及不確定性讓人被迫墨守成規(guī)。其中兩點最為讓人望而卻步：（1）政府驗收單位是否認(rèn)同，驗收時所報驗的資料是否有特殊要求;（2）新的材料、工藝及方法出現(xiàn)時間較短，是否能夠保證工程實現(xiàn)預(yù)期的功能，是否能保證工程達(dá)到應(yīng)由的年限。所以，私僅建，新材料、新工藝、新工法由政府單位牽頭建立試點項目，根據(jù)項目反饋，由點及面逐步推廣。

3、監(jiān)理單位現(xiàn)場缺少主觀能動性：

建設(shè)單位于監(jiān)理單位屬于雇傭關(guān)系，建設(shè)單位依靠監(jiān)理單位完成對現(xiàn)場的監(jiān)督管理。但就實際而言，絕大多數(shù)現(xiàn)場的監(jiān)理單位缺少對現(xiàn)場各分包單位的管理，現(xiàn)場專業(yè)單位過于依賴建設(shè)單位。為保證監(jiān)理單位的履責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)加強對監(jiān)理單位對現(xiàn)場管理的考核?？己说慕Y(jié)果直接影響監(jiān)理費的支付比例。并將此項內(nèi)容寫入監(jiān)理的合同范圍內(nèi)。

五、重視工程前期策劃及后評價的編制

俗語曰，“磨刀不誤砍柴工”，又曰“兵馬未動，糧草先行”。都說明了一個好的前期策劃對于整個項目而言的重要性。雖然現(xiàn)在普遍的觀念人為，“策劃”貫穿了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程。但私認(rèn)為，項目未發(fā)生前的策劃更為重要。以一名工程人的角度來看，從項目定位到確定項目品質(zhì)，從項目品質(zhì)到梳理施工流程，環(huán)環(huán)相扣，步步不能省略。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，那么如何減少資本投入或者如何加快資本周轉(zhuǎn)就成為了盈利的重點。前期策劃中有對項目定位的要求，這需要建設(shè)單位提前做好市場調(diào)研工作，根據(jù)屬地政策、地塊周圍人群年齡比重及實際需求規(guī)劃園區(qū)布置甚至戶型。一般情況下：年輕人多的，園林苗木青蔥，戶型設(shè)置在70-120m?為益;中年人多的，園林苗木精致，戶型設(shè)置在90-160m?為益;老年人多的，園林苗木幽靜，戶型設(shè)置在60-90m?為益。或是偏向?qū)W區(qū)，則盡可能建造40-60m?小戶型;或是處于繁華富人區(qū)，則應(yīng)建設(shè)100-200m?以上的大戶型，戶型內(nèi)客廳當(dāng)更為開闊。好的地段，好的戶型，適宜的±0完成時間，極大的有助于房屋的銷售，加快資金的回流。好的地段可遇不可求，而戶型及±0甚至是竣工時間則完全可以通過前期策劃進(jìn)行規(guī)劃，但自從業(yè)以來，務(wù)實調(diào)研的房企寥寥。更多的情況是，建設(shè)單位建造的房子只是自己想要的房子，而不是業(yè)主想要的房子。

項目的后評價的重要性更不用多說，一個項目的總結(jié)、梳理，是一個建設(shè)單位自我成長的一種有效手段。不斷的去蕪存菁，刪繁就簡，才能在市場中始終保持自身的活力。市場經(jīng)濟時代，不進(jìn)則退。房地產(chǎn)行業(yè)，亦然。

結(jié)論

越是了解建筑一行，越覺得自己的知識淺薄;越深入房地產(chǎn)一行，越覺得需要掌握的東西繁雜。身為一名后學(xué)末進(jìn)，只能通過不斷地積累，懷著不可阻擋的信念不斷攀登新的高峰。不斷反省，不斷學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)步。從書本上汲取知識，在現(xiàn)實中汲取經(jīng)驗。“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行?！?，與諸君共勉。

參考文獻(xiàn)

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