房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與成本控制分析

陳舒

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)工作的發(fā)展，伴隨著大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)工作的興起，在施工中也產(chǎn)生越來越多的問題，其中最重要的就是開發(fā)的成本和成本預(yù)算不符的問題。如何對成本進行有效控制，更好地對開發(fā)成本進行降低，這是房地產(chǎn)公司面臨的重大問題之一。本文將從成本核算與成本控制的關(guān)系及相關(guān)策略展開分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);成本核算;成本控制

時代高速發(fā)展下，國家對房地產(chǎn)公司保持著良好的態(tài)度，使得房地產(chǎn)得到了幾年的高速發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)公司的數(shù)量不斷增加，競爭也愈發(fā)激烈，在這個優(yōu)勝劣汰的時代，想要占據(jù)一席地位就需要不斷的創(chuàng)新和進步。房地產(chǎn)公司應(yīng)科學(xué)地運用成本核算的方法，更好地對成本進行控制，在保證安全以及產(chǎn)品質(zhì)量的同時，通過降低成本的方式使房地產(chǎn)公司得到更多的利益。為了更好地運用成本核算以及成本控制，本文將通過這兩個問題進行研究。

一、成本核算與成本控制的關(guān)系

施工成本核算包括兩個基本環(huán)節(jié)：一是按照規(guī)定的成本開支范圍對施工費用進行歸集和分配，計算出施工費用的實際發(fā)生額;二是根據(jù)成本核算對象，采用適當(dāng)?shù)姆椒?，計算出該施工項目的總成本和單位成本。施工成本控制需要正確及時地核算施工過程中發(fā)生的各項費用，計算施工項目的實際成本。施工項目成本核算所提供的的各種成本信息是成本控制的支撐和依據(jù)。

二、成本核算與成本控制措施

1.構(gòu)建成本控制體系

房地產(chǎn)成本控制體系主要包括三方面：（1）嚴(yán)格控制土地成本。在土地成本嚴(yán)格控制中，房地產(chǎn)的開發(fā)需要用到大量的土地，在房地產(chǎn)開發(fā)的成本之中，土地的成本是所有成本中最高的，所以土地的價格如果可以降低，那么企業(yè)成本控制水平就會得到很大的提升。（2）科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)成本。準(zhǔn)確地對成本進行預(yù)估，可在在房地產(chǎn)的開發(fā)中就可以非常好地控制成本。對于成本的預(yù)算有很多的因素，如土地成本、建筑建造成本、稅務(wù)成本、人力成本等等，當(dāng)這些成本都可以很好的預(yù)算，對于成本控制就可以很好地進行，提高核算結(jié)果。（3）形成成本核算理念。如何加強對計劃成本的實施以及對施工現(xiàn)場成本的把控，這些都需要加強對成本核算的理念，只有各個部門進行合作，對實際情況進行計算，加強管理人員對計劃成本的核算理念，讓管理人員了解成本核算的重要性，才能更好地對成本核算進行運用。

2.完善房地產(chǎn)成本核算項目

隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的核算以及規(guī)范的對成本進行核算等問題也隨著而來。為了更好地解決成本核算中存在的問題，保證房地產(chǎn)開發(fā)時成本核算可以有效地運行。在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)對土地、建造等成本進行規(guī)范的核算，并制定房地產(chǎn)中相關(guān)項目的成本核算制度，有效的管理工作人員在房地產(chǎn)中的核算，保證了房地產(chǎn)公司開發(fā)中的成本核算可以得到良好的運行[1]。

3.強化人員的成本意識

在房地產(chǎn)開發(fā)中，要加強工作人員對于成本的管理觀念以及成本的管理意識，通過對管理成本和管理意識的加強，可以讓工作人員有效地節(jié)約成本[2]。并且房地產(chǎn)公司應(yīng)對管理人員進行培訓(xùn)，培養(yǎng)管理人員的專業(yè)能力，加強工管理人員的責(zé)任感以及對公司的歸屬感，讓各部門的管理人員都可以發(fā)揮出自身的能力，加強管理人員工作的動力。并且加強對基層人員的培養(yǎng)，讓基層的工作人員更好地進行工作，形成成本管理的意識，更科學(xué)有效地對成本核算進行計算。

4.注重工程項目的造價管控

在房地產(chǎn)開發(fā)中，可以通過四種方式來控制造價，分別為運用矩陣式組織體系、利用先進的技術(shù)、加大對新興技術(shù)和材料的應(yīng)用力度、運用科學(xué)的施工技術(shù)。首先在運用矩陣式組織體系中，需要通過對人才進行收集，運用收集到的高水平、高素養(yǎng)的人才對房地產(chǎn)公司的成本進行管理，降低工作中的成本，節(jié)約人力物資等資源。第二種利用先進的技術(shù)，通過先進的技術(shù)對材料的質(zhì)量進行檢查，以防止出現(xiàn)工程質(zhì)量不合格的事故，加強了施工安全。并且精確地計算材料的利用率，防止材料過量導(dǎo)致的浪費。第三種加大對新興技術(shù)和材料的應(yīng)用力度，通過多運用技術(shù)來減少人力資源，加強人力資源的利用率，使人工費用減少。并且通過利用新興技術(shù)加快工程的進度。

5.將目標(biāo)成本法與作業(yè)成本管理法運用其中

為了提高房地產(chǎn)開發(fā)中成本核算的準(zhǔn)確性，我們可以運用目標(biāo)成本法來進行準(zhǔn)確性的提高，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本管理中同樣運用到目標(biāo)成本法，將成本進行合理的控制[7]。目標(biāo)成本法是非常科學(xué)有效的一種管理方法，作用是可以讓目標(biāo)管理以及成本管理進行統(tǒng)一。在對成本進行規(guī)劃和管理時最有效的方法是，將所有的項目成本進行合理控制，保證項目成本不會超過成本目標(biāo)，這樣就可以有效地降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對每個部門制定目標(biāo)成本，并且提出相對應(yīng)制度和規(guī)范，保證各部門都能低于規(guī)定的目標(biāo)成本。

6.嚴(yán)格控制建安成本

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，建筑安裝工程費的成本也是非常高的，對于如何對建筑安裝工程費成本進行節(jié)約，是目前成本管理的一大問題。在對建筑安裝工程費成本進行控制時，應(yīng)對施工中的各項成本進行控制，如材料成本、施工成本、人員成本等。其中最需要注意的就是材料成本的消耗，在施工中材料的費用是最高的，材料費用的高低是決定施工成本的首要因素[3]。所以在對建筑安裝工程費用進行控制時，應(yīng)加強材料的管理，減少材料的消耗，保證安全的同時降低施工成本。在材料的成本中最主要的購買材料的成本和材料的消耗數(shù)量來決定的，所以房地產(chǎn)公司在控制材料消耗時應(yīng)做到減少材料的消耗，考察實際材料的運用量，合理地進行掌控。并且對購買材料的成本進行降低，通過多家對比的方式購買到安全，便宜的材料。

7.將動態(tài)成本控制方法應(yīng)用其中

為了可以更好地節(jié)約房地產(chǎn)公司的成本，房地產(chǎn)公司通常采用建設(shè)進度的動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)來對成本核算和成本控制進行監(jiān)控。在監(jiān)控建設(shè)成本時，房地產(chǎn)公司的管理者會及時地發(fā)現(xiàn)在成本核算過程中存在的問題。并且對于問題可以及時地進行處理，發(fā)現(xiàn)成本核算和成本控制中存在的差錯，保證在工程中不會出現(xiàn)問題，讓工程可以順利地進行。房地產(chǎn)公司運用動態(tài)成本控制法時應(yīng)對施工合同中的條例進行落實，在有任何處出現(xiàn)造價變化時，應(yīng)按照公司以及合同上的規(guī)定進行調(diào)整，保證在工程運行中做到節(jié)約成本。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)施工中如何更好地對成本進行控制、以及對成本進行核算，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。通過構(gòu)建成本控制體系、完善成本核算項目，不僅可以有效地對成本控制以及成本核算進行運用，同時保障了房地產(chǎn)公司的成本節(jié)約。并且房地產(chǎn)公司應(yīng)對管理人員和工作人員進行培養(yǎng)，通過提高他們的工作能力以及樹立成本控制的理念，做到真正的節(jié)約成本。最后運用好動態(tài)成本控制法，讓房地產(chǎn)公司的管理人員可以更好地對成本進行控制，落實成本控制的制度。

參考文獻：

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[3]李榮梅.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的難點與重點分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019（32）：68-69.