房貸新規(guī)沖擊波

唐郡　嚴(yán)沁雯

房貸新規(guī)問(wèn)世一周有余，效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

某國(guó)有大行東北區(qū)域業(yè)務(wù)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，其所在分行即將進(jìn)一步收緊房貸額度，現(xiàn)有項(xiàng)目必須盡快完成。更有銀行機(jī)構(gòu)，一日即放完當(dāng)月限定新增個(gè)人住房貸款額度;有的則以日限額200萬(wàn)，點(diǎn)滴作業(yè)。

地產(chǎn)企業(yè)亦已明顯感受到房貸新政所帶來(lái)的進(jìn)一步資金緊迫。華南地區(qū)某房企人士透露，被某國(guó)有銀行省級(jí)分行告知全省一年才領(lǐng)了27億額度，因后續(xù)額度日趨緊張，被要求在春節(jié)前提款。

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分檔制定房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上限標(biāo)準(zhǔn)。

新的監(jiān)管紅線直指當(dāng)前占據(jù)銀行信貸業(yè)務(wù)近三成的房貸市場(chǎng)。

《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%;住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%。

多數(shù)專家表示，房貸新規(guī)對(duì)銀行業(yè)的影響將是短空長(zhǎng)多：《通知》設(shè)置的房貸占比上限較高，且過(guò)渡期相對(duì)寬松，對(duì)銀行業(yè)短期沖擊有限;但監(jiān)管層調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的決心前所未有的強(qiáng)烈，新規(guī)對(duì)信貸增量業(yè)務(wù)的取向影響顯著。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，“存量達(dá)標(biāo)會(huì)比較容易，但這項(xiàng)政策對(duì)銀行增量信貸結(jié)構(gòu)的整體影響是非常劇烈的?！?/p>

一方面，當(dāng)前銀行整體信貸中，房地產(chǎn)貸款占比較高，對(duì)實(shí)體部門(mén)的投資具有擠出效應(yīng)，新規(guī)有利于新增貸款更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì);另一方面，個(gè)人住房貸款近年增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致居民部門(mén)杠桿率過(guò)快上升，新規(guī)將抑制這一風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)頭。

央行數(shù)據(jù)顯示，在房貸余額中，個(gè)人住房貸款余額占比近70%，增速也較住房開(kāi)發(fā)貸款高出4個(gè)百分點(diǎn)。

“從2015年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們居民部門(mén)杠桿率每年增幅大概是3.9個(gè)點(diǎn)，這五六年跟美國(guó)次貸危機(jī)之前的五六年升幅是基本上相當(dāng)?shù)??！蹦迟Y深分析人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。在他看來(lái)，本次政策出臺(tái)將可能抑制居民部門(mén)杠桿率過(guò)快上漲，非常及時(shí)。

多名業(yè)內(nèi)人士分析，此次新規(guī)與以往調(diào)控政策略不同，前所未有地直接聚焦于銀行具體房貸業(yè)務(wù)，綜合影響將超越過(guò)去。

青島銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉曉曙表示，“本次新規(guī)監(jiān)管對(duì)象為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，而以往的政策，特別是強(qiáng)監(jiān)管政策，往往更聚焦房地產(chǎn)企業(yè)或信托等影子銀行體系。同時(shí)，監(jiān)管內(nèi)容為房地產(chǎn)貸款占比，類似于直接控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，而以往一些房貸利率調(diào)整則是通過(guò)價(jià)格間接影響數(shù)量?！?/p>

盡管短期沖擊不大，但綜合政策效應(yīng)，該項(xiàng)政策可謂“溫柔一刀”。

地產(chǎn)、銀行股“雙殺”

新年伊始，銀行和地產(chǎn)成為領(lǐng)跌板塊，在市場(chǎng)一片“開(kāi)門(mén)紅”氛圍中顯得有些特殊。

同花順數(shù)據(jù)顯示，從2021年第一個(gè)交易日（1月4日）開(kāi)始，除了周三（1月6日）經(jīng)歷小幅回升（微漲0.79%），銀行板塊持續(xù)走低，跌幅分別為1.93%、0.66%和0.73%。地產(chǎn)股亦經(jīng)歷了連續(xù)四日的下跌，截至1月8日收盤(pán)，地產(chǎn)板塊結(jié)束了前兩日的下跌態(tài)勢(shì)，微漲0.63%，銀行板塊與前一交易日持平。

多位市場(chǎng)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，此前央行發(fā)布的“房貸新規(guī)”是造成上述板塊下跌的主要原因。

2020年的最后一天，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《通知》，從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制，劃出“兩道紅線”，從2021年元旦起實(shí)施。

具體來(lái)看，央行將所有銀行分為五檔，分別設(shè)置“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”兩個(gè)指標(biāo)上限。

其中，大型銀行（包括國(guó)有六大行、國(guó)開(kāi)行）分別為40%和32.5%;中型銀行（包括12家股份制銀行、農(nóng)發(fā)行、進(jìn)出口銀行，以及北京、上海、江蘇銀行3家城商行）分別為27.5%和20%;小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別為22.5%和17.5%;縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別為17.5%和12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%和7.5%。

對(duì)于上述兩項(xiàng)指標(biāo)占比超出管理要求不同水平的銀行，《通知》設(shè)置了不同的過(guò)渡期。其中，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過(guò)渡期為2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期為4年。

多名業(yè)內(nèi)人士直言，此次新規(guī)與以往調(diào)控政策略有不同，綜合影響將超越過(guò)去。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融研究中心客座研究員張啟迪指出，過(guò)去限制房地產(chǎn)融資的政策力度大都相對(duì)較為溫和，房地產(chǎn)企業(yè)總能找到其他的方式繞開(kāi)監(jiān)管政策，總體融資受到的影響較小。

“本次新規(guī)監(jiān)管對(duì)象為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，而以往的政策，特別是強(qiáng)監(jiān)管政策，往往更聚焦房地產(chǎn)企業(yè)或信托等影子銀行體系。同時(shí)，監(jiān)管內(nèi)容為房地產(chǎn)貸款占比，類似于直接控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，而以往一些房貸利率調(diào)整則是通過(guò)價(jià)格間接影響數(shù)量?！眲允锓治龇Q。

房貸額度收緊

《通知》正式生效后，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。“我們手頭在做的項(xiàng)目都要抓緊，因?yàn)橐_(kāi)始控制規(guī)模了?！蹦硣?guó)有大行東北地區(qū)對(duì)公業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

河北某地級(jí)市一位知情人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，當(dāng)?shù)啬硣?guó)有大行分行已經(jīng)實(shí)行按月下發(fā)個(gè)人住房貸款額度，今年1月新增額度就2.1億元，1日當(dāng)天已經(jīng)全部發(fā)放完畢，現(xiàn)在還有2個(gè)多億（貸款需求）不能發(fā)放;另一國(guó)有大行分行在兩年前已實(shí)行規(guī)?？刂?，目前按日下達(dá)規(guī)模，每日新發(fā)放200多萬(wàn)元，并實(shí)行白名單制管理。

某中資中型銀行華東地區(qū)支行對(duì)公業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳晨對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，其所在銀行去年已經(jīng)開(kāi)始?jí)航捣康禺a(chǎn)貸款比重，每年增量和總量都在控制，同時(shí)建立房企白名單，僅對(duì)白名單機(jī)構(gòu)放款。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，至少?gòu)?019年起，監(jiān)管部門(mén)通過(guò)窗口指導(dǎo)要求壓降新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模的消息就時(shí)有流傳，其間多家銀行因信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市被罰。

2020年1月16日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾曾公開(kāi)表示，要繼續(xù)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源上的占比。9月，監(jiān)管通過(guò)窗口指導(dǎo)要求大型銀行控制房貸規(guī)模，將新增涉房貸款占比降至30%以下。

春江水暖鴨先知，對(duì)于房貸額度偏緊的情況，房企感受最為清晰。

“從2019年開(kāi)始就比較難了，”某區(qū)域頭部房企人士周杰告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“去年特別明顯，尤其像某國(guó)有大行，個(gè)人的按揭貸和對(duì)公的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸都很惱火?！?/p>

“有時(shí)候房開(kāi)貸可能整個(gè)省一周只有一個(gè)億的額度，（額度）要得很痛苦。按揭貸額度更緊張，他們要求存量客戶還款后才能再做增量，原則上額度不增加，現(xiàn)在放款周期長(zhǎng)達(dá)三四個(gè)月，有時(shí)候幾百萬(wàn)的按揭貸都要去協(xié)調(diào)才能放款，特別痛苦?！敝芙苷f(shuō)道。

他強(qiáng)調(diào)，其所在房企的遭遇并非孤例，該區(qū)域的大型開(kāi)發(fā)商近幾年都面臨房地產(chǎn)貸款額度偏緊的情況。

某中小房企華南分部財(cái)務(wù)人士也向《財(cái)經(jīng)》記者表達(dá)了對(duì)額度的擔(dān)憂，“我們目前正在申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，某國(guó)有大行省分行說(shuō)今年額度很緊張，全省一年才領(lǐng)了27個(gè)億，催著我們春節(jié)前提款，節(jié)后額度就不好說(shuō)了?！?/p>

該人士同樣提到了前述額度緊張的某國(guó)有大行，“去年就想增額度，今年更搞不下來(lái)，需存量還了再新增”。此外，該人士透露，去年沖額度很猛的一家中資中型銀行，從11月開(kāi)始管控額度，按開(kāi)發(fā)商貢獻(xiàn)分配。

《財(cái)經(jīng)》記者走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，部分半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示超出《通知》管控上限的銀行普遍被反映額度偏緊。不過(guò)，據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，個(gè)別實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，目前尚未受到太大影響。

此外，《財(cái)經(jīng)》記者咨詢多家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前中介普遍尚未收到按揭貸款收緊通知。業(yè)內(nèi)人士指出，這可能是因?yàn)榉抠J新政生效時(shí)間不長(zhǎng)，影響尚未充分顯現(xiàn)。

短期影響分化

多位分析人士認(rèn)為，“房貸新規(guī)”短期對(duì)銀行和房地產(chǎn)影響較為有限。

劉曉曙對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，目前銀行業(yè)整體房地產(chǎn)貸款余額占比約29%，個(gè)人住房貸款余額占比約20%，基本與新規(guī)中的第二檔要求持平。分機(jī)構(gòu)看，大型銀行的房地產(chǎn)貸款集中度基本都符合要求，中小銀行中有少部分“踩線”、“越線”。

結(jié)合2年-4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，本次“房貸新規(guī)”對(duì)絕大多數(shù)銀行并不會(huì)形成太大沖擊，銀行業(yè)整體的運(yùn)行情況應(yīng)該還是比較穩(wěn)健的。

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉指出，近期居民戶中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)并未發(fā)生明顯變化，房企開(kāi)年買(mǎi)地?cái)?shù)據(jù)也屬正常。在他看來(lái)，本次新規(guī)對(duì)銀行和房地產(chǎn)行業(yè)整體影響都較為有限?！罢叩哪康氖欠€(wěn)定，”他強(qiáng)調(diào)，“本次新政的核心是打擊部分太激進(jìn)的事和激進(jìn)的機(jī)構(gòu)，最近幾年政策的目的一直是這個(gè)?！?/p>

據(jù)目前各大研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，36家上市銀行中，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比超標(biāo)的是少數(shù)，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比在《通知》劃定的“兩道紅線”之內(nèi)。

值得注意的是，多方觀點(diǎn)認(rèn)為，本次政策對(duì)大型機(jī)構(gòu)和中小型機(jī)構(gòu)影響存在差異。農(nóng)銀國(guó)際指出：“以占比要求看，新政策對(duì)較小型的銀行提出的要求較高，反映監(jiān)管機(jī)構(gòu)判斷較小型銀行的客戶存在的風(fēng)險(xiǎn)隱憂較大?！?/p>

一位國(guó)有大行業(yè)務(wù)人員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，就他感受而言，“房貸新規(guī)”對(duì)于大型銀行來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么影響，“之前就有窗口指導(dǎo)了，我們這邊也是在標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的”。

華中某地區(qū)央行人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，雖然目前區(qū)域內(nèi)所有銀行的涉房貸款比例在標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，但是有部分中小銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)基本以房貸為主，“只是因?yàn)榉沤o企業(yè)的貸款比較多，所以占全部貸款余額比重沒(méi)超”。在他看來(lái)，這里面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

前述華東地區(qū)某銀行的陳晨則直言：“本次對(duì)國(guó)有行影響不大，對(duì)股份行、城商行影響比較大?！睋?jù)他介紹，部分中小型銀行近幾年對(duì)房地產(chǎn)貸款依賴較大，尤其某些制造業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)于民營(yíng)制造業(yè)幾乎是無(wú)抵押不貸款。“無(wú)論從規(guī)模還是效益來(lái)講，對(duì)他們的影響都會(huì)比較大?！标惓垦a(bǔ)充道。

在房地產(chǎn)行業(yè)，新規(guī)對(duì)不同類型開(kāi)發(fā)商的影響同樣存在分化。周杰告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“房貸新規(guī)”會(huì)使開(kāi)發(fā)貸額度和按揭額度更緊張，可能誰(shuí)給的利率高就放款給誰(shuí)。某大型央企開(kāi)發(fā)商人士則直言，房貸額度會(huì)進(jìn)一步向大企業(yè)集中，“大型房企不會(huì)受到過(guò)分影響，但是對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)未來(lái)貸款額度可能更加緊張”。

增量調(diào)控重點(diǎn)：結(jié)構(gòu)及居民杠桿率

需要指出的是，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，新增貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整才是本次新規(guī)影響的重點(diǎn)?！斑@項(xiàng)政策對(duì)銀行增量的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整影響是非常劇烈的?！?/p>

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，過(guò)去幾年，商業(yè)銀行，尤其是中小銀行，主要信貸投放對(duì)象是居民部門(mén)的房地產(chǎn)按揭貸款，“房地產(chǎn)信貸增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均貸款增長(zhǎng)速度”。

據(jù)央行發(fā)布的《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的比重達(dá)到28.8%。

其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%;住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%。

上述數(shù)據(jù)表明，截至2020年三季度末，個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重已接近70%，同期個(gè)人住房貸款增速則較住房開(kāi)發(fā)貸款高出4個(gè)百分點(diǎn)。

曾剛表示，這樣的信貸結(jié)構(gòu)一方面導(dǎo)致信貸資金過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)，造成資源錯(cuò)配，增加銀行信貸過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn);另一方面，讓居民部門(mén)杠桿過(guò)快上升，增加相關(guān)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，居民部門(mén)杠桿率過(guò)快上漲一直是近幾年金融行業(yè)各界人士關(guān)注的重點(diǎn)。

“從2015年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們居民部門(mén)杠桿率每年增幅大概是3.9個(gè)點(diǎn)，這五六年跟美國(guó)次貸危機(jī)之前的五六年升幅是基本上相當(dāng)?shù)??！蹦迟Y深分析人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示了對(duì)個(gè)人杠桿率持續(xù)上升的擔(dān)憂。

“改革開(kāi)放40多年，咱們與對(duì)公不良貸款的搏斗幾乎持續(xù)了整個(gè)過(guò)程，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是如果個(gè)人的杠桿率持續(xù)上升，（未來(lái)個(gè)人貸款）出現(xiàn)大面積違約，我們還不知道怎么應(yīng)對(duì)，”上述人士指出，“所以這次的政策可以說(shuō)相當(dāng)及時(shí)?！?/p>

對(duì)此，曾剛直言，當(dāng)前居民部門(mén)杠桿率的問(wèn)題是兩個(gè)，第一個(gè)是在過(guò)去一段時(shí)間增長(zhǎng)速度很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可支配收入增長(zhǎng)，所以潛在的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)在上升。第二個(gè)，從杠桿內(nèi)部的結(jié)構(gòu)來(lái)看，按揭貸款占比過(guò)高，擠壓了消費(fèi)的增長(zhǎng)，對(duì)長(zhǎng)期的雙循環(huán)格局的形成不利。

在他看來(lái)，實(shí)行房地產(chǎn)貸款集中管理制度之后，銀行原有的信貸結(jié)構(gòu)將不能維持，預(yù)計(jì)銀行新增貸款的結(jié)構(gòu)將迎來(lái)重大調(diào)整?！耙环矫婵偟木用癫块T(mén)杠桿率上升的速度可能會(huì)下來(lái)，另一方面杠桿的結(jié)構(gòu)可能也會(huì)得到優(yōu)化?！?/p>

“從銀行資金投向角度來(lái)講，新增貸款要更多的資金投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中去，尤其是越小的銀行，我們可以發(fā)現(xiàn)給它設(shè)定的比重上限是越低的，那意味著越小的銀行，越需要把更多的資金投放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)當(dāng)中去?！痹鴦傃a(bǔ)充道。

由此，多名業(yè)內(nèi)專家指出，此番新規(guī)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)實(shí)際是“短空長(zhǎng)多”。

“此次‘房貸新規(guī)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是給銀行房地產(chǎn)信貸設(shè)置‘安全邊界，有助于防范化解灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債表，提升金融體系韌性，同時(shí)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)更多資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興制造業(yè)等?！惫獯筱y行金融市場(chǎng)部分析師周茂華總結(jié)道。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳晨、周杰為化名。《財(cái)經(jīng)》記者張威、張穎馨對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）