不動產(chǎn)登記中登記種類的認(rèn)定

張國彤 揚州市房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理中心

不動產(chǎn)登記工作中對不動產(chǎn)登記種類的正確認(rèn)定是一項十分重要的工作。對不動產(chǎn)登記種類的認(rèn)定是否正確，將直接決定不動產(chǎn)登記行政行為是否合法，進(jìn)而影響到不動產(chǎn)登記申請人利益或國家的稅收利益。也是不動產(chǎn)登記工作中容易引發(fā)申請人與登記機關(guān)矛盾的常見因素。筆者在不動產(chǎn)登記工作實踐中就曾遇到這樣一個糾紛： 某有限公司名下持有價值較大的不動產(chǎn)并依法辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記。后該公司原股東將持有的該公司的股份全部轉(zhuǎn)讓給了新的股東。新的股東隨后將該公司進(jìn)行了名稱變更并依法辦理了名稱變更及股東變更的工商登記手續(xù)。由于公司名稱進(jìn)行了變更，新的股東代表公司到不動產(chǎn)登記機關(guān)申請變更登記（不動產(chǎn)權(quán)人名稱變更）。不動產(chǎn)登記機關(guān)認(rèn)定：由于該公司的原股東將股份全部轉(zhuǎn)讓給了新的股東，且公司名稱也發(fā)生了變化，所以申請人申請名稱變更登記是錯誤的，依法應(yīng)認(rèn)定登記種類為轉(zhuǎn)移登記。由于認(rèn)定轉(zhuǎn)移登記，申請人將繳納數(shù)額較大的各項稅費，而變更登記，申請人無需繳納轉(zhuǎn)移登記所需繳納的各項稅費，申請人與登記機關(guān)為此發(fā)生了爭執(zhí)并不斷地信訪、上訪。上述爭議由于涉及到申請人的巨大利益及國家稅收的利益，因此，正確認(rèn)定登記種類就成為了登記機關(guān)必需解決的問題。

對上述不動產(chǎn)登記究竟是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記問題。筆者認(rèn)為：上述登記種類應(yīng)認(rèn)定為變更登記。登記機關(guān)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記是錯誤的。以上爭議中，公司名稱變更屬于變更登記是沒有爭議的。爭議的是原股東將該公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新的股東，登記種類是轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記？申請人是有限公司?！豆痉ā?第三條第一款規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第四條規(guī)定：

公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

對《公司法》以上規(guī)定，筆者的理解是：股東投資到公司后，股東就不再享有所投資財產(chǎn)的所有權(quán)，該投資財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于公司。股東享有的是資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等股東權(quán)利。因此，無論股東如何變更，都不影響公司的財產(chǎn)權(quán)歸屬。公司股東變更轉(zhuǎn)移的是股東權(quán)利，公司的財產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于公司。因此，公司股東變更導(dǎo)致名稱變更依法應(yīng)辦理名稱變更登記。不應(yīng)認(rèn)定登記種類為轉(zhuǎn)移登記。關(guān)于個體工商戶或個人獨資企業(yè)在不動產(chǎn)登記中對登記種類認(rèn)定容易產(chǎn)生的爭議問題。

個體工商戶或個人獨資企業(yè)在不動產(chǎn)登記中常見的情形是：不動產(chǎn)權(quán)利人原登記為個體工商戶登記的字號或個人獨資企業(yè)的名稱。登記以后因種種原因，個體工商戶要求將原登記為個體工商戶登記的字號所有的不動產(chǎn)權(quán)利登記到該個體工商戶名下；個人獨資企業(yè)投資人要求將原登記在個人獨資企業(yè)名下的不動產(chǎn)權(quán)利登記到投資人名下。以上兩種情形，登記種類究竟應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記？

筆者認(rèn)為：上述兩種情形均應(yīng)認(rèn)定為變更登記，而非轉(zhuǎn)移登記。

《民法總則》第五十四條規(guī)定：自然人從事工商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)依法登記，為個體工商戶。個體工商戶可以起字號。

第五十六條規(guī)定：個體工商戶的債務(wù)，個人經(jīng)營的，以個人財產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔(dān)；無法區(qū)分的，以家庭財產(chǎn)承擔(dān)。

《個人獨資企業(yè)法》第二條規(guī)定： 本法所稱個人獨資企業(yè)，是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立，由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的經(jīng)營實體。

根據(jù)以上規(guī)定，無論是個體工商戶，還是個人獨資企業(yè)，均不是有獨立財產(chǎn)權(quán)的法人組織。個體工商戶與其字號的財產(chǎn)是不可分的；個人獨資企業(yè)與其投資人的財產(chǎn)也是不可分的。原登記為個體工商戶登記的字號所有的不動產(chǎn)權(quán)利屬于該個體工商戶所有；原登記在個人獨資企業(yè)名下的不動產(chǎn)權(quán)利屬于該投資人所有。彼此并不發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形。關(guān)于原登記為合伙企業(yè)所有的不動產(chǎn)權(quán)，申請人要求登記到合伙人名下的登記種類的認(rèn)定問題。

《合伙企業(yè)法》第二條規(guī)定：本法所稱合伙企業(yè)，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。普通合伙企業(yè)由普通合伙人組成，合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。本法對普通合伙人承擔(dān)責(zé)任的形式有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

有限合伙企業(yè)由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

第二十條：合伙人的出資、以合伙企業(yè)名義取得的收益和依法取得的其他財產(chǎn)，均為合伙企業(yè)的財產(chǎn)。

根據(jù)以上規(guī)定，筆者認(rèn)為：盡管法律規(guī)定普通合伙人對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。這一點與個體工商戶、個人獨資企業(yè)的投資人承擔(dān)的責(zé)任相同。但不同點是法律明確規(guī)定了合伙企業(yè)合伙人的出資、以合伙企業(yè)名義取得財產(chǎn)歸合伙企業(yè)。

登記工作中還有一種比較特殊的登記種類認(rèn)定爭議。具體是開發(fā)商將自己開發(fā)的商品房申請領(lǐng)取了每套商品房的不動產(chǎn)權(quán)證明，用于商品房銷售。此后，開發(fā)商決定部分商品房自持，不作為商品房銷售。開發(fā)商申請將不動產(chǎn)權(quán)證明換為不動產(chǎn)權(quán)證書。登記機關(guān)將此類申請認(rèn)定為變更登記并核準(zhǔn)了登記。上述變更登記行政行為后來因其他原因形成行政訴訟。原告與作為被告的登記機關(guān)為上述登記的登記種類是否正確發(fā)生了爭議。筆者認(rèn)為：對照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十六條關(guān)于變更登記的規(guī)定，上述登記行為并不符合變更登記的要求。登記機關(guān)認(rèn)定為變更登記顯然不符合規(guī)定。上述登記應(yīng)認(rèn)定為換證行為更為準(zhǔn)確。