淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題與對(duì)策

問穎君 西安經(jīng)發(fā)置業(yè)有限公司

引言：由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一項(xiàng)全面、復(fù)雜、系統(tǒng)的工作，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)的重要環(huán)節(jié)。只有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)有效的成本管控，才能提升企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)效益，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，積極應(yīng)對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦忽視了成本管控則會(huì)出現(xiàn)超預(yù)算的現(xiàn)象，降低了房地產(chǎn)建設(shè)銷售的效率，制約了企業(yè)的健康高效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的內(nèi)容及意義

（一）成本管控的主要內(nèi)容

1.立項(xiàng)階段：首先，房地產(chǎn)中的立項(xiàng)階段作為每個(gè)項(xiàng)目的前期調(diào)查工作，需要提前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)、判斷出后期房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。主要的管控在于提前對(duì)項(xiàng)目策劃進(jìn)行成本預(yù)算，擬定相應(yīng)的成本控制計(jì)劃，擬定成本策劃可以確定目標(biāo)成本，這一階段的成本控制為后續(xù)的工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.設(shè)計(jì)階段：合理科學(xué)的設(shè)計(jì)能夠讓成本管控效率高達(dá)80%以上，這一比例說(shuō)明設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制極為重要。它可以對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化、工程技術(shù)指標(biāo)控制，合理分析后期的經(jīng)濟(jì)效益。

3.招投標(biāo)、采購(gòu)階段：招投標(biāo)及其采購(gòu)階段主要包含了工程報(bào)價(jià)招標(biāo)文件擬定以及工程合同的確定簽署，再到采購(gòu)預(yù)算編制和采購(gòu)物資驗(yàn)收付款結(jié)算等成本控制環(huán)節(jié)。這一階段的成本控制是真正關(guān)系到后期項(xiàng)目是否能夠按計(jì)劃目標(biāo)完美實(shí)現(xiàn)。

4.施工和驗(yàn)收階段：施工及驗(yàn)收階段的成本控制內(nèi)容主要是對(duì)施工進(jìn)度和施工過(guò)程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證成本的有效控制，同時(shí)也需要保證竣工結(jié)算時(shí)的成本控制。每一個(gè)環(huán)節(jié)都極為重要，一旦工程設(shè)計(jì)出現(xiàn)變更時(shí)會(huì)增加建設(shè)成本。

5.營(yíng)銷過(guò)程中：營(yíng)銷也作為最后一個(gè)成本控制環(huán)節(jié)，采取合理科學(xué)的營(yíng)銷方式，根據(jù)市場(chǎng)行情控制營(yíng)銷費(fèi)用，尋找最優(yōu)的開發(fā)渠道，降低投入資金，有效防范各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）成本管控的意義

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要經(jīng)過(guò)前期調(diào)查、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收以及營(yíng)銷等多個(gè)環(huán)節(jié)，投資的成本較大，建設(shè)的周期較長(zhǎng)，需要嚴(yán)格落實(shí)成本管控，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，只有通過(guò)科學(xué)有效的成本管控才能降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，為企業(yè)贏得更優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入具有變化性、差異性，需要實(shí)時(shí)進(jìn)行成本管控才能優(yōu)化資源配置，保證資金落到實(shí)處，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展推波助瀾。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）成本管理意識(shí)不強(qiáng)

前幾年，房地產(chǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的炒作，在一定程度上讓房產(chǎn)企業(yè)忽視了對(duì)成本的管控，形成了成本管理認(rèn)識(shí)誤差。一部分房地產(chǎn)企業(yè)輕事前策劃，完全沒有認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性，最后導(dǎo)致成本失控。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門作為成本管控的重要部門，實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)告中具有一定的滯后性，成本計(jì)劃偏離實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r。一旦企業(yè)投資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)額外的成本開支。在前期調(diào)查、設(shè)計(jì)、施工、竣工階段都出現(xiàn)了浪費(fèi)現(xiàn)象，沒有對(duì)成本進(jìn)行合理控制，忽視了成本管控，增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

（二）施工階段及其竣工階段面臨的成本管控難題

施工階段：房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工過(guò)程中成本管控主要面臨著設(shè)計(jì)變更。一旦設(shè)計(jì)變更頻繁時(shí)未經(jīng)過(guò)仔細(xì)嚴(yán)格的成本計(jì)算，項(xiàng)目變更會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本，造成額外開支。特別是目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)簽證都是做完后進(jìn)行審批，事前沒有進(jìn)行書面材料的確認(rèn)，導(dǎo)致施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)簽證成本很難得到有效控制，最后在材料采購(gòu)過(guò)程中未對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行全面了解，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)，導(dǎo)致材料采購(gòu)價(jià)格偏高，增加了項(xiàng)目施工的成本。還有一部分施工人員在使用材料過(guò)程中沒有本著節(jié)約的原則，在使用設(shè)備儀器時(shí)也沒有按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范操作，增加了材料費(fèi)用，也增加了設(shè)備儀器的維修費(fèi)用。

竣工階段：在項(xiàng)目竣工過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門成本核算過(guò)程中沒有認(rèn)識(shí)到全面性。有些屬于項(xiàng)目成本費(fèi)用支出卻納入了管理部門的費(fèi)用，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)算成本統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確，不真實(shí)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本管控沒有形成復(fù)審節(jié)制，導(dǎo)致審核的真實(shí)性缺失，最終竣工驗(yàn)收結(jié)算的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。[2]

（三）未建立成本管理制度和控制體系

任何一項(xiàng)工作的開展離不開管理體系的建立，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用較為粗放式的管理模式，沒有建立健全的成本管理體系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控沒有完善的規(guī)章制度，導(dǎo)致在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中力度不夠，管控趨于形式，無(wú)法發(fā)揮成本管控的真正作用。其次，各崗位設(shè)置不合理，未明確工作人員的職責(zé)，無(wú)法保證成本管控工作在高效的狀態(tài)下進(jìn)行。其次，企業(yè)未建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，打擊了員工的工作積極性，也無(wú)法得到及時(shí)準(zhǔn)確的信息反饋。這一系列都是由于沒有完善的成本管理制度及其控制體系，無(wú)法科學(xué)有效地落實(shí)成本管控。最后出現(xiàn)工期超時(shí)計(jì)劃變更、利潤(rùn)低、投資大的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）成本管控人員的綜合素質(zhì)低下

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還停留在財(cái)務(wù)核算的初級(jí)發(fā)展階段，除了企業(yè)管理層對(duì)成本管控不夠重視外，還有一個(gè)特別重要的因素是企業(yè)缺乏綜合能力、成本思維較強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)。甚至有一部分成本管控人員的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)較差，毫無(wú)成本管控經(jīng)驗(yàn)，僅憑單薄理論知識(shí)無(wú)法解決實(shí)際怎么控制中出現(xiàn)的問題，拉低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策

（一）強(qiáng)化成本控制意識(shí)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要樹立全方位的成本管控意識(shí)，并起到帶頭作用，讓全部員工落實(shí)全過(guò)程的成本管理，并將成本管控理念融入到項(xiàng)目地各個(gè)過(guò)程中。其次，需要先計(jì)劃后控制，才能真正降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行成本，提升企業(yè)的利潤(rùn)空間提升企業(yè)的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。大到對(duì)項(xiàng)目地開發(fā)、設(shè)計(jì)以及施工過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)做到精細(xì)化的規(guī)劃規(guī)劃預(yù)算，貫徹成本節(jié)約意識(shí)，對(duì)各個(gè)部門的員工工作人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，落實(shí)每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本控制。

（二）施工、竣工階段建立動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制

目前，房地產(chǎn)企業(yè)常見項(xiàng)目施工階段和竣工階段面臨成本管控問題，需要建立動(dòng)態(tài)的成本分析監(jiān)督機(jī)制，不斷強(qiáng)化企業(yè)的成本管控。首先，需要保證工程質(zhì)量基礎(chǔ)上減少工程變更，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證以及對(duì)進(jìn)度付款實(shí)時(shí)跟蹤，在建立完善臺(tái)賬，最后以臺(tái)賬為基礎(chǔ)形成編制動(dòng)態(tài)的成本分析表，定時(shí)的向管理層提供具體的項(xiàng)目成本變動(dòng)情況，也可以對(duì)后續(xù)的成本進(jìn)行及計(jì)算，分析出未來(lái)成本變動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需要建立相應(yīng)的工程物資市場(chǎng)信息部，保證材料設(shè)備在采購(gòu)過(guò)程中，價(jià)格合理，質(zhì)量得到保證，有效降低采購(gòu)成本。最后是竣工驗(yàn)收階段落實(shí)結(jié)算審核及其復(fù)審管控機(jī)制，杜絕在此過(guò)程中出現(xiàn)虛假報(bào)賬，增加項(xiàng)目成本結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）健全成本控制體系，加強(qiáng)監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理首先需要將成本控制和企業(yè)的戰(zhàn)略進(jìn)行有效的結(jié)合，同時(shí)與企業(yè)各個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合考慮，尋求到屬于企業(yè)適合的成本控制方式，不斷提高企業(yè)成本管理的水平。成本控制是涉及到企業(yè)的各個(gè)運(yùn)用環(huán)節(jié)的全過(guò)程控制。從建筑的設(shè)計(jì)、施工、制作到售后，整個(gè)過(guò)程依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)基礎(chǔ)上制定適合本企業(yè)的成本管理體系，同時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。因?yàn)槌杀究刂撇⒉粌H僅是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)以及財(cái)務(wù)的事情，它是關(guān)乎到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)上，只有將成本控制落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)，利用獎(jiǎng)懲制度來(lái)要求企業(yè)人員嚴(yán)格要求自己遵循成本管理體系[3]。

（四）提高成本管控人員的綜合素質(zhì)

企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)是成本管理人員，因此我們應(yīng)該提高成本控制人員的素質(zhì)，將成本控制管理工作得到基礎(chǔ)的落實(shí)。首先提高成本控制人員的素質(zhì)，要對(duì)其成本控制管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行考核。讓他們能夠清楚地了解企業(yè)成本控制的范圍、對(duì)象以及控制點(diǎn)，樹立成本管理的觀念，增強(qiáng)成本控制的意識(shí)和能力。同時(shí)還需要提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和成本管理控制的能力，不斷完善企業(yè)的成本管理人員的選拔制度，培養(yǎng)出適合企業(yè)的高素質(zhì)、優(yōu)質(zhì)化的成本管控的專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，給房地產(chǎn)企業(yè)成本管控打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)想要健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展需要落實(shí)企業(yè)成本管控，通過(guò)成本管控可以杜絕資金浪費(fèi)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中有一席之地。未來(lái)我們需要樹立企業(yè)成本管控意識(shí)，以節(jié)約為主，落實(shí)各項(xiàng)成本管控措施，讓房地產(chǎn)企業(yè)開辟新高度，獲得更優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。