房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)誤差分析

王麗華

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)積極中占據(jù)舉足輕重的地位，日益上漲的房價(jià)，關(guān)系到所有業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面 積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)誤差也是當(dāng)今社會(huì)所面臨的重要問題，如何有效地減少當(dāng)中矛盾，需要進(jìn)行不斷創(chuàng)新，科學(xué)化的改進(jìn)。本文對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪中的房屋面積預(yù)測(cè) 和實(shí)測(cè)存在的誤差進(jìn)行分析，比給出合理的解決措施。

關(guān)鍵詞：房屋面積：預(yù)測(cè)了;實(shí)測(cè);誤差分析

我國住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善，各項(xiàng) 事業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，各類工程建設(shè)項(xiàng)目也接踵而至，工程建設(shè)的規(guī)模擴(kuò) 大，形式更為多樣，人們對(duì)于房屋的關(guān)注程度也逐漸提高，特別是對(duì)于房 屋面積的準(zhǔn)確性要求，產(chǎn)生了很多社會(huì)問題，為了更好地滿足業(yè)主需求，需要對(duì)誤差進(jìn)行合理的控制。

一、房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)對(duì)比

房產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很有特點(diǎn)的分支。他測(cè)定的范圍是房屋?以及與房屋相關(guān)聯(lián)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)?繪技術(shù)、測(cè)繪手段等來測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、位置、質(zhì)?量、權(quán)屬狀況以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。施工中測(cè)量專業(yè)中地籍測(cè)量學(xué)的?一部分，后獨(dú)立為房產(chǎn)測(cè)繪。但在實(shí)際應(yīng)用中，受到設(shè)計(jì)變更、施工技術(shù)、 測(cè)繪方法、測(cè)繪技術(shù)等問題導(dǎo)致了房屋面積的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)出現(xiàn)了較為大的?差異，如何科學(xué)有效地解決房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn)生的問題?是人們關(guān)注的重要問題。

（一）房產(chǎn)測(cè)繪預(yù)測(cè)

房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積，是指在商品房期房銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，有房地產(chǎn) 主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪自己的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考 察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)于尚未施工或竣工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算 的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。由于是預(yù)測(cè)信息，測(cè)繪過 程要依據(jù)施工圖紙上的依據(jù)、相關(guān)的工程資料和國家有關(guān)規(guī)定，是一種測(cè) 量行為，計(jì)算出面積就是預(yù)測(cè)面積。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)測(cè)

房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積是指在商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核 合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)于樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而 得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，也是開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行房產(chǎn)交 易、房產(chǎn)證辦理、物業(yè)費(fèi)定算和其他相關(guān)費(fèi)用核算的最終依據(jù)。

如今我國測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理的發(fā)展中，不斷進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在 實(shí)現(xiàn)高效便捷的外業(yè)數(shù)據(jù)采集，內(nèi)業(yè)辦公電子化，使用專門的測(cè)繪軟件，是測(cè)繪人員可以更加準(zhǔn)確高效地提供出房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果。房產(chǎn)測(cè)繪人員主要 工作有：房產(chǎn)的調(diào)查、房產(chǎn)的要素、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)測(cè)算以及驗(yàn)收房 產(chǎn)各成果資料等。

二、房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)出現(xiàn)差異的原因

（一）施工誤差

房產(chǎn)預(yù)測(cè)過程中，只能依靠圖紙，缺少數(shù)據(jù)支持，結(jié)合工程的有關(guān)資?料進(jìn)行對(duì)面積的預(yù)測(cè)，沒有辦法對(duì)于施工過程的行為進(jìn)行干涉，在施工過?程中的一系列變動(dòng)，如施工操作的不規(guī)范或者正確，材料使用的變動(dòng)，施?工人員對(duì)于工序的變動(dòng)，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行的變動(dòng)等問題都是導(dǎo)致實(shí)際數(shù)?據(jù)和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的差異，使房產(chǎn)測(cè)繪中的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積間的差異存在。

（二）測(cè)量誤差

由于房產(chǎn)測(cè)繪人員的專業(yè)技術(shù)和個(gè)人素質(zhì)間的差異，測(cè)量技術(shù)不規(guī)范，測(cè)量人員的失誤，測(cè)量人員在進(jìn)行面積的測(cè)算時(shí)由于計(jì)算規(guī)則和方法的不 熟悉或者一些人為疏漏導(dǎo)致的計(jì)算誤差，對(duì)于測(cè)量儀器的掌握不夠熟練，在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪是因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致的測(cè)繪誤差致使數(shù)據(jù)不夠精準(zhǔn)，繪圖人員 在對(duì)于細(xì)部計(jì)算的能力不足，沒有按照規(guī)范的程序標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量工 具的落后，等都是對(duì)于房產(chǎn)面積中預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn)生誤差的原因。

（三）設(shè)計(jì)誤差

在房屋進(jìn)行施工時(shí)會(huì)因一些情況，對(duì)于原本確定下來的施工方案進(jìn)行 改進(jìn)，對(duì)于設(shè)計(jì)的變更會(huì)使原本房屋預(yù)測(cè)面積進(jìn)行變動(dòng)，改變?cè)械念A(yù)測(cè) 數(shù)據(jù)，部分施工人員不按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工，開發(fā)商為求利益最大化改變?cè)?有的設(shè)計(jì)圖紙，私自進(jìn)行改進(jìn)，很多時(shí)候測(cè)繪方消息不及時(shí)，信息不能有 效互通，導(dǎo)致房產(chǎn)面積中的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生差異化。

三、房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的差異化解決措施

如何科學(xué)有效地解決房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn)生的差異是現(xiàn) 在我們當(dāng)前需要解決的問題，除了對(duì)施工人員施工單位進(jìn)行管理外我們還應(yīng)改進(jìn)測(cè)量方法，提高科學(xué)測(cè)量的可行性，從多方面入手，改進(jìn)當(dāng)前的測(cè)量規(guī)范，不斷去完善測(cè)量方法，減少房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)間的差異

（一）施工措施

施工人員及其單位是房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn)生誤差的重要 環(huán)節(jié)，為此我們應(yīng)當(dāng)對(duì)于施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，施工單位在施工時(shí)應(yīng) 當(dāng)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙進(jìn)行項(xiàng)目施工，如有特殊原因，應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)，通知開發(fā) 企業(yè)，加強(qiáng)監(jiān)督不僅能有效地解決房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的差異 過大問題，還能保證工程的安全，縮減工程時(shí)間，提高工程質(zhì)量，減少施 工中不正確的施工方法，消除殘次的施工材料，增加施工團(tuán)隊(duì)的工作效率，也為業(yè)主提供保障，這需組建專業(yè)的施工保障部門，對(duì)于施工過程中進(jìn)行 嚴(yán)格管控，定期抽查對(duì)比，到施工地點(diǎn)進(jìn)行多次實(shí)測(cè)，與預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行比 對(duì)。組織施工單位進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升施工人員的人員素質(zhì)與施工技能。及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)變動(dòng)進(jìn)行把控，設(shè)計(jì)變動(dòng)在施工過程中是在所難免的，如有變 動(dòng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)和業(yè)主開發(fā)商進(jìn)行反應(yīng)，測(cè)量部門也應(yīng)針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的變動(dòng)中 進(jìn)行記錄，消除部分因設(shè)計(jì)原因產(chǎn)生對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn) 生的面積變化。

（二）測(cè)量措施

組建高素質(zhì)測(cè)量團(tuán)隊(duì)，測(cè)繪工作的精細(xì)化、工作量，對(duì)于專業(yè)性的要 求較高，處在對(duì)于設(shè)備的使用過程中，要求也較為嚴(yán)格，因此測(cè)量工作的?難度較大，特別是對(duì)于細(xì)小處的計(jì)算需要更多的計(jì)算能力也更為繁瑣。除 對(duì)工作人員的計(jì)算要求外還對(duì)建筑設(shè)計(jì)知識(shí)需要更多地了解。測(cè)繪單位應(yīng) 當(dāng)加大房屋面積準(zhǔn)確度的宣傳工作，讓工作單位的每個(gè)人員提高對(duì)房屋面 積的重要性認(rèn)識(shí)，在行業(yè)內(nèi)工作時(shí)應(yīng)當(dāng)加大自查、互查工作力度，做好本 職工作，提高測(cè)繪成果的質(zhì)量。為免除差異性，在沒有做過預(yù)測(cè)的房產(chǎn)測(cè) 繪項(xiàng)目中，測(cè)繪方應(yīng)最少提供兩名專業(yè)的測(cè)繪人員，保證測(cè)繪人員能從房 屋從整體到局部進(jìn)行測(cè)量，需要測(cè)繪人員和施工人員多做聯(lián)系，在測(cè)繪過 程中如出現(xiàn)疑問地方應(yīng)及時(shí)記錄，并要求項(xiàng)目的施工專業(yè)人員進(jìn)行解決。測(cè)量設(shè)備的維護(hù)與更新，也能有效減少房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異的 問題，測(cè)量是一種技術(shù)，需要依賴一些高精尖的設(shè)備，為求達(dá)到測(cè)量效果 的準(zhǔn)確性，離不開測(cè)量設(shè)備的支持，因此測(cè)量設(shè)備的準(zhǔn)確性是必須要求保 障的，對(duì)于精度過低的測(cè)量設(shè)備應(yīng)及時(shí)更換，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)淘汰掉老舊設(shè)備，購買新型的測(cè)量設(shè)備。

（三）其他措施

降低房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)差異，離不開各個(gè)相關(guān)單位的工作人?員，房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間存在的差異是不可避免的，一個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)到驗(yàn)收的過程也較為復(fù)雜，這需要各個(gè)單位在做好本職工?作外，應(yīng)當(dāng)多加溝通，相互配合，要做到不存在差異很難，只有在各個(gè)方?面減少差異，才能最大程度上實(shí)現(xiàn)縮減房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的差異。

結(jié)語

總而言之，科學(xué)合理地減少房產(chǎn)測(cè)繪中房屋預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)產(chǎn)生的差異是 重要問題，這需要工作人員不斷去完善自身，嚴(yán)格要求自己，加強(qiáng)學(xué)習(xí)利 用更高更新的測(cè)量裝備和科學(xué)的測(cè)量技術(shù)，離不開其他相關(guān)部門去提供有 效支持，只有這樣才能解決房產(chǎn)預(yù)測(cè)中房屋實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積的差異，從而 減少房屋面就糾紛問題。

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