建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用分析

何其

摘要：目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中占有極其重要的地位和作用，往往被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，大量數(shù)據(jù)可供佐證，例如：稅 收貢獻(xiàn)率國(guó)家行業(yè)所有固定資產(chǎn)在應(yīng)納稅總額中的比例、收入和對(duì)我國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)等。建設(shè)項(xiàng)目管理作為一個(gè)關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)，不僅可以消除影響建設(shè)項(xiàng) 目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)也保證了建筑企業(yè)的利潤(rùn)率，并能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，當(dāng)應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與建設(shè) 項(xiàng)目管理是密切相關(guān)的。如何充分發(fā)揮建設(shè)工程管理的導(dǎo)向作用，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有序發(fā)展，越來(lái)越受到廣大職工的重視。鑒于此，本文分析了施工 管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用具有重要的價(jià)值意義。

關(guān)鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè);應(yīng)用分析研究

1 建設(shè)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)建設(shè)中的重要性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量將影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，因此有必 要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度、施工成本等方面的施工管理。在進(jìn)度管理過(guò)程中，既 要保證建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間和房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整體質(zhì)量水平，又要保證 房地產(chǎn)建設(shè)管理的最大效率，使房地產(chǎn)業(yè)的核心地位得到明顯提升。此外，在成本管理過(guò)程中，還應(yīng)運(yùn)用科學(xué)合理的項(xiàng)目成本管理和成本控制來(lái)提高 房地產(chǎn)收益。在建設(shè)完工階段，應(yīng)加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理效果，以確保 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體信譽(yù)。

2 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

2.1 管理制度不完善

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)管理過(guò)程中還沒(méi)有完全擺脫傳統(tǒng)管理模式的影 響，項(xiàng)目管理中還存在著管理機(jī)制不完善、管理制度不規(guī)范、管理現(xiàn)象不 明確等問(wèn)題。一些房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理只注重經(jīng)濟(jì)效益，往往忽視項(xiàng)目系 統(tǒng)管理的重點(diǎn)，制約和影響項(xiàng)目質(zhì)量。此外，許多房屋建設(shè)項(xiàng)目在管理過(guò) 程中沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度管理制度，在執(zhí)行過(guò)程中存在嚴(yán)重漏洞，導(dǎo)致 實(shí)際管理模式粗放，管理水平低下的現(xiàn)象。

2.2 質(zhì)量管理不善

管理工作的關(guān)鍵是控制施工質(zhì)量。主要環(huán)節(jié)有施工質(zhì)量、工程設(shè)計(jì)、?地質(zhì)勘察等。有效地結(jié)合這部分工作是非常重要的。但房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén) 分工不清，獨(dú)立運(yùn)作，不注重溝通。因此，責(zé)任模糊、推卸責(zé)任時(shí)有發(fā)生，各種工作不能合理銜接，降低了解決問(wèn)題的效率。一方面，過(guò)分看中經(jīng)濟(jì) 利益，隨意降低施工要求，甚至出現(xiàn)偷工減料現(xiàn)象;另一方面，他們不能 嚴(yán)格監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，處理驗(yàn)收工作，并按照合理的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)驗(yàn)收工作。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的目的是獲取經(jīng)濟(jì)效益，因此房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的 成本管理也是整個(gè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。由于現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本管理流 程不科學(xué)，在預(yù)算階段和施工階段缺乏有效的成本控制，許多房地產(chǎn)建設(shè) 項(xiàng)目的成本已經(jīng)超出預(yù)算，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目的順利進(jìn)行。由于受傳統(tǒng)成本 管理模式的影響，缺乏豐富的現(xiàn)代成本管理經(jīng)驗(yàn)，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本 管理上存在盲目性和主觀性，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的成本管理人員進(jìn)行成本管理，導(dǎo) 致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低。

2.4 對(duì)安全管理重視不夠

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，安全管理是保證項(xiàng)目順利施工的重要措施。安全管理一旦出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響工程施工進(jìn)度，嚴(yán)重威脅施工人員的?安全。從實(shí)際情況看，施工單位安全意識(shí)淡薄，對(duì)安全管理缺乏重視，在?施工過(guò)程中沒(méi)有做好安全檢查和監(jiān)督工作，導(dǎo)致施工中存在諸多安全隱患。其次，施工人員的自我保護(hù)意識(shí)薄弱，整個(gè)施工過(guò)程具有一定的隨機(jī)性，容易出現(xiàn)一些人為因素造成的安全事故，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全造成很大影響。

2.5 缺乏有效的進(jìn)度管理

影響施工進(jìn)度的因素很多。一方面，城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期往往較 短，許多施工企業(yè)盲目加快施工進(jìn)度。由于缺乏前期研究和準(zhǔn)備，施工材 料準(zhǔn)備不到位，施工人員短缺，這些問(wèn)題會(huì)隨著施工進(jìn)度逐漸暴露出來(lái)，甚至導(dǎo)致更大的安全風(fēng)險(xiǎn)，最終延誤整個(gè)施工過(guò)程。另一方面，一些施工 方對(duì)施工問(wèn)題處理不科學(xué)、不合理，沒(méi)有從根本上徹底解決問(wèn)題，在項(xiàng)目 后續(xù)施工中還會(huì)再次發(fā)生，影響項(xiàng)目施工進(jìn)度。

3 建設(shè)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用策略

3.1 進(jìn)一步完善建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督體系

首先，要完善建設(shè)項(xiàng)目中的房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管體系，有效提高建設(shè)項(xiàng)目 的監(jiān)管質(zhì)量，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管。其次，要形成有效的監(jiān)督體系，要求監(jiān)督人員履行職責(zé)，形成有效的監(jiān)督程度，確保建設(shè)工程質(zhì)量。最后，還可以通過(guò)科學(xué)的監(jiān)督管理來(lái)合理分析數(shù)據(jù)信 息，或者利用 BIM 工程管理方法來(lái)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程的有效數(shù)據(jù)，從而對(duì)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，確保工程質(zhì)量。

3.2 施工進(jìn)度的合理控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益受到很多因素的影響，如工程建設(shè)中的成本管 理、項(xiàng)目施工安全、項(xiàng)目施工質(zhì)量等。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工管理過(guò)程中 出現(xiàn)問(wèn)題之一，那么將影響整個(gè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，嚴(yán)重影響工程的整體質(zhì) 量。因此，在工程施工過(guò)程中，需要采用現(xiàn)代化、集約化的管理方式，確 保整個(gè)施工環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量，了解施工環(huán)節(jié)和連接點(diǎn)的所有重點(diǎn)和難點(diǎn)，這樣才能保證施工進(jìn)度計(jì)劃的科學(xué)合理性，有效地避免了一些施工企業(yè)追 求更大的利益，縮短了工程的工期，從而大大降低了工程的質(zhì)量。

3.3 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督效果

質(zhì)量監(jiān)督管理工作概括為以下四類(lèi)：材料投入、安全管理、工程效益 管理、質(zhì)量檢測(cè)。其中，較為重要的管理內(nèi)容包括，物資采購(gòu)流程重組、?安全管理工作的優(yōu)化和加強(qiáng)。只有在工程建設(shè)用料水平上，發(fā)揮定點(diǎn)管理 的優(yōu)勢(shì)，才能優(yōu)化用料采購(gòu)流程，進(jìn)而加強(qiáng)用料質(zhì)量監(jiān)督的實(shí)效性。其次，安全管理的有效變革可以使固有的管理模式發(fā)生決定性的突破，相關(guān)人員 可以將項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作轉(zhuǎn)化為人員和技術(shù)實(shí)施監(jiān)理中更多管理層 面的內(nèi)容?？梢钥闯觯芾砉ぷ髟绞峭Ａ粼诠ぞ邔傩詫用?，其在房地產(chǎn)建 設(shè)中的應(yīng)用弊端就越明顯。只有加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督的影響范圍，才能解決施工 現(xiàn)場(chǎng)頻發(fā)的隱患。

3.4 動(dòng)態(tài)成本管理方法的應(yīng)用

采用動(dòng)態(tài)成本管理方法可以增加房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的盈利條件，為項(xiàng)目 建設(shè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理作為管理體系中比較重要的一部分，運(yùn)用動(dòng)態(tài)成本管理方法，可以補(bǔ)充工程管理在控制經(jīng)濟(jì)效益方面的能力。在采用動(dòng)態(tài)管理方法的過(guò)程中，除了分析所執(zhí)行工作的基本層面成本外，還需要根據(jù)材料成本差異和價(jià)格變動(dòng)系數(shù)，相應(yīng)地拓寬動(dòng)態(tài)成本管理的范 圍，即需要完成工程管理工作的組織機(jī)構(gòu)，所以在成本管理方面不可能存 在。最后，探索平衡計(jì)劃管理的多元化應(yīng)用方向，規(guī)范成本管理流程，按 流程處理合同糾紛，是實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理方法推廣應(yīng)用的前提，從而從成 本管理的源頭上提高動(dòng)態(tài)成本管理方法對(duì)工程造價(jià)投入的約束力。

4 結(jié)論

通過(guò)本文的探索，認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的影響下，建筑工程管理 越來(lái)越受到從業(yè)人員的重視和重視，并占據(jù)著極其重要的地位和作用。同時(shí)，施工管理往往從進(jìn)度、成本消耗和竣工質(zhì)量等方面入手，提倡房地產(chǎn)項(xiàng)目施 工的綜合管理，可以大大提高項(xiàng)目管理的效率。因此，有關(guān)建設(shè)單位堅(jiān)持實(shí) 事求是的原則，不斷豐富建設(shè)項(xiàng)目的管理方法，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目原有的建設(shè) 理念，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)，真正做到穩(wěn)步前進(jìn)，實(shí)現(xiàn)一步一個(gè) 腳印的管理目標(biāo)?？傊康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與建設(shè)項(xiàng)目管理有著密切的關(guān)系。

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