集體農(nóng)用地價格平衡問題探討

焦陽 董軍

摘要：集體農(nóng)用地價格制定目的是科學評價集體農(nóng)用地資源的質(zhì)量等級狀況、科學管理水平，促進農(nóng)用地充分利用，具有重大意義，有利于土地價格體系的完善，為政府對農(nóng)用地價格的宏觀調(diào)控提供依據(jù)，能推進集體農(nóng)用地資產(chǎn)化和資本化、能促進集體農(nóng)用地資產(chǎn)處置程序。針對于同一地區(qū)，如何采用因素因子等指標平衡該區(qū)域農(nóng)用地價格有著關(guān)鍵的作用。

關(guān)鍵詞：集體農(nóng)用地;地價平衡;承包經(jīng)營權(quán);修正法

1集體農(nóng)用地土地級別確定

目前集體農(nóng)用地價格主要根據(jù)當?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營權(quán)計算得出，常規(guī)基本思路是農(nóng)用地分等定級中的自然等指數(shù)，在其基礎(chǔ)上采用修正法進行定級指數(shù)計算，從而確定地塊的級別，1級為最好。修正法是指在耕地分等定級成果的基礎(chǔ)上，選擇社會經(jīng)濟條件、區(qū)位條件、耕作便利度等因素計算修正系數(shù)，對分等成果進行修正，評定出農(nóng)用地級別的方法。根據(jù)《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T 28405-2012），修正因素指在分等因素之外對集體農(nóng)用地級別有顯著影響的因素，包括中心城鎮(zhèn)影響度、農(nóng)貿(mào)中心影響度和交通狀況、耕作距離、田間道路和田塊形狀、土地利用現(xiàn)狀、利用方式、經(jīng)營效益、利用集約度等。圖1為計算農(nóng)用地級別采用的因素因子權(quán)重。

2集體農(nóng)用地價格內(nèi)涵

在土地調(diào)查范圍內(nèi)，于估價期日，設定土地用途和土地開發(fā)程度下，一定土地使用年期、某一級別的土地使用權(quán)平均價格。內(nèi)涵包括土地權(quán)利為集體耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán);土地權(quán)利期為使用年期30年。用途類型為耕地包含水田、水澆地、旱地。耕作制度為一年一熟。農(nóng)田基本設施狀況為基本設施的平均狀況確定，包含灌溉條件、防洪排澇條件、田塊平整度、地塊形狀和地塊大小等?；鶞嗜諡?021年1月1日，土地還原率為4.0%。

3投入產(chǎn)出樣點調(diào)查

承包經(jīng)營權(quán)投入產(chǎn)出樣點資料的分析計算采用收益還原法，將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益，以適當?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。樣點耕地年凈收益的計算公式如下：

年凈收益=年總收益-年總費用

年總收益=生產(chǎn)品平均年產(chǎn)量×主產(chǎn)品價格+副產(chǎn)品平均年產(chǎn)量×副產(chǎn)品價格

年總費用=種子費+肥料費+農(nóng)藥費+機耕機收費+農(nóng)機折舊費+其他相關(guān)費用

調(diào)查耕地投入產(chǎn)出樣點為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)用地維護費和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費用之和作為總費用。農(nóng)用地維護費一般指農(nóng)用地基本配套設施的年平均維修費用;生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所支付的直接及間接費用，包括種苗費（或種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水電費、農(nóng)舍費（或畜禽舍費）、農(nóng)具費以及有關(guān)的稅款、利息等。對于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費用。投入產(chǎn)出的公式采用農(nóng)用地估價規(guī)程中的內(nèi)容進行執(zhí)行。

4市場交易樣點調(diào)查

市場交易樣點主要有耕地承包、轉(zhuǎn)包、租賃等類型，具體樣點地價計算方法如下。

地價計算公式為：

式中，V為單位面積農(nóng)用地價格;P為農(nóng)用地承包或出租總價格;T為發(fā)包方支出的有關(guān)管理費用等;S為承包農(nóng)用地總面積。

5某地區(qū)轄區(qū)內(nèi)5個縣級市農(nóng)用地價格平衡分析

由于各個縣市提交的農(nóng)用地價格不同，為了對全省的農(nóng)用地價格有較好的梳理與平衡，采用了下列指標進行集體農(nóng)用地價格的平衡，包括城鎮(zhèn)基準地價排序、第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值排序、機耕面積大小、機播面積大小、農(nóng)村用電量大小、有效灌溉面積大小、配套機電井數(shù)量、化肥施用量多少等因素。在平衡的過程中，城鎮(zhèn)基準地價排序占權(quán)重0.3，第一產(chǎn)值大小占權(quán)重0.3，其他項目的權(quán)重占0.4。

下圖為選擇了5個城市進行定級指數(shù)與農(nóng)用地價格的計算后形成的折線圖。整體來看水澆地的價格大于水田的價格，水田的價格大于旱地的價格，呈現(xiàn)這樣的一個趨勢。

6討論與結(jié)論

從地區(qū)來看，價格走勢基本按照地類的方式保持，水澆地價格大于旱地價格，I級水澆地價格最高，IV級旱地價格最低（分城市），如果進行地區(qū)價格平衡，需要從中心城鎮(zhèn)影響度、道路通達度、地塊形狀、耕作地區(qū)灌溉保證率等因素因子進行確定權(quán)重，從而對地區(qū)的農(nóng)用地價格進行平衡，集體農(nóng)用地價格從小區(qū)域來看，遵循一個規(guī)律即為水澆地價格大于水田價格，水田價格大于旱地價格。但是，隨著樣本區(qū)域的增加會有部分縣市的價格有所波動。

參考文獻

[1]陳立定.地價評估視角下的農(nóng)用地價格體系及其內(nèi)涵探討[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技.2021（05）.51-52.

[2]高圣平.完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度之下農(nóng)地權(quán)利的市場化路徑[J].社會科學研究，2019（2）：42-52.

[3]伍育鵬，薛劍.對農(nóng)用地估價方法的反思[J].中國土地科學，2009（9）：36-40.

作者簡介：焦陽，本科，高級工程師。研究方向：自然資源土地價格評價。