新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究

鐘碧鋒 梅州珠實(shí)廣梅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

在新時(shí)代背景下，投融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)工作，在當(dāng)前階段實(shí)際開展過程中，主要存在資金管理缺陷、融資形式單一、融資規(guī)模萎縮等方面問題，結(jié)合這些問題，業(yè)內(nèi)人士需要從多個(gè)角度進(jìn)行分析，針對(duì)房地產(chǎn)投融資方式進(jìn)行針對(duì)性的創(chuàng)新，比如對(duì)房地產(chǎn)基金進(jìn)行合理運(yùn)用進(jìn)行融資，或者使用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)款進(jìn)行融資，或者融資工作采取產(chǎn)融結(jié)合方式等等，逐步提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投融資成效。

一、合理應(yīng)用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)下，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作中，可以逐步考慮采用房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)私募基金融資就是有效的融資途徑之一。采用這種方法進(jìn)行融資，可以充分建立雙方的聯(lián)系和交流，通過有效的商議研究，可以最終確定雙方都滿意的建設(shè)方案，同時(shí)對(duì)融資效率、資金和信息安全性予以保證。通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，針對(duì)各個(gè)階段的既定目標(biāo)，都需要借助私募資金融資途徑實(shí)現(xiàn)，部分大型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，由于自身是上市公司，采取私募資金融資方式可以將越來越多的戰(zhàn)略投資者吸引過來。而對(duì)于一些中小型企業(yè)而言，借助私募資金融資方式，可以對(duì)股權(quán)改造予以達(dá)到，針對(duì)以往負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀予以有效轉(zhuǎn)變。從而資金層面進(jìn)行分析，采用私募資金融資方式，具有較強(qiáng)的廣泛性，可以將外部企業(yè)有效吸引過來，并且可以獲得更多社會(huì)其他領(lǐng)域的資金支持。針對(duì)金融、房地產(chǎn)之間的管理，中信資本控股有限公司程驍遠(yuǎn)在2019 年的博鰲房地產(chǎn)論壇中發(fā)表了看法，從而國(guó)家政策出發(fā)，表示當(dāng)前很多融資方式并沒有得到動(dòng)用，在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，所面臨的融資活動(dòng)存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，另外，由于融資成本逐步提升，并且國(guó)際融資環(huán)境逐漸嚴(yán)格起來，企業(yè)發(fā)展需要面對(duì)的壓力也逐步提高。而針對(duì)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)問題所帶來的企業(yè)財(cái)政壓力，可以借助地產(chǎn)資金融資方式予以有效緩解，在新時(shí)期融資背景下，這種融資渠道的作用也逐漸體現(xiàn)出來。

二、合理應(yīng)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款融資

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款就是將當(dāng)前物業(yè)作為抵押進(jìn)行銀行貸款，也被稱為固定資產(chǎn)貸款，可以獲得最長(zhǎng)15 年的貸款期限。這種貸款方法對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，具有操作方便、靈活性高、還款方式多樣、還款壓力小等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮自身資金、經(jīng)營(yíng)等方面情況，對(duì)還款流程進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理投入、還款壓力等方面的減小，并且獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的難度顯著降低，對(duì)當(dāng)前融資面臨的困難予以了有效應(yīng)對(duì)?？梢娊?jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可以有效解決房貸產(chǎn)企業(yè)的投融資問題，但是企業(yè)方面仍然需要對(duì)實(shí)際融資需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)予以關(guān)注，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)控制，對(duì)各項(xiàng)租售實(shí)際情況進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行大致估算，借助科學(xué)的還款方案保證及時(shí)還清債務(wù)。

三、合理應(yīng)用產(chǎn)融結(jié)合方式進(jìn)行融資

產(chǎn)融結(jié)合中所結(jié)合的是產(chǎn)業(yè)資金和金融資本，在這種融資方式中，主要追求多元化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本虛擬化等目標(biāo)，主要涵蓋從產(chǎn)到融、從融到產(chǎn)等內(nèi)容，在從產(chǎn)到融中，是向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交一些產(chǎn)業(yè)資本，在從融到產(chǎn)中，是借助是空中事業(yè)資本途徑實(shí)現(xiàn)對(duì)平均收益的獲取。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，更多的企業(yè)高度重視了產(chǎn)融結(jié)合融資途徑，采用這種途徑進(jìn)行融資，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)予以有效促進(jìn)。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)期間，主要在生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等環(huán)節(jié)產(chǎn)生成本投入，借助金融機(jī)構(gòu)的融通服務(wù)，可以有效的支撐力量提供給各個(gè)階段工作的開展。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，為了對(duì)產(chǎn)融結(jié)合融資活動(dòng)予以深入實(shí)施，需要完成相應(yīng)法律體系的構(gòu)建和完善，在貸款管理方面予以提升，并促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化發(fā)展，對(duì)錯(cuò)誤傾向予以有效避免，針對(duì)當(dāng)前產(chǎn)融結(jié)合渠道的融資活動(dòng)進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化，保證在未來的投融子市場(chǎng)環(huán)境中，可以有效實(shí)現(xiàn)公正性、全面性。另外，針對(duì)產(chǎn)融期間產(chǎn)生的問題，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，并針對(duì)其中追求偏向于經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的現(xiàn)象，借助足夠的人才儲(chǔ)備、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等予以有效預(yù)防，從而對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)予以保證。

四、合理應(yīng)用房地產(chǎn)證券化進(jìn)行融資

在房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動(dòng)中，為了對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)效益予以提升，最有效的途徑之一就是房地產(chǎn)證券化融資工作，當(dāng)前證券周期有所延長(zhǎng)，價(jià)值也有所提升，借助這種途徑進(jìn)行融資可以對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)投融資面對(duì)的困難予以充分應(yīng)對(duì)，并且可是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的投資成效。在開展房地產(chǎn)證券化融資活動(dòng)中，最主要的措施就是房地產(chǎn)信托投資基金，相比于各種融資途徑，通過這一措施首先可以對(duì)傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)貸款途徑予以轉(zhuǎn)變，其次，可以將更加理想的融資途徑提供給房地產(chǎn)投資活動(dòng)，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在房地產(chǎn)信托基金投資活動(dòng)中，遵循優(yōu)中擇優(yōu)的原則，針對(duì)實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在選擇投資產(chǎn)品過程中，結(jié)合房地產(chǎn)信托投資基金，選擇其中具有顯著發(fā)展優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，并通過租金作為產(chǎn)生回報(bào)投資的形式。在美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的應(yīng)用已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)期，這種投融資方式具有多方面優(yōu)勢(shì)，比如資產(chǎn)配置效率高、門檻低、流通高、企業(yè)稅務(wù)豁免等等。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)資金有著較高的需求，而投融資工作更是一項(xiàng)關(guān)系著企業(yè)存亡的工作，在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)下，企業(yè)投融資活動(dòng)面臨著許多困境，需要采取科學(xué)的策略予以應(yīng)對(duì)，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)予以保證。