加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險管理的幾點(diǎn)思考

李青 贛州銀行股份有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)投入大、資金需求量高、資產(chǎn)負(fù)債率大，由此帶來的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險管理難度也更大。房開貸是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的為開發(fā)與建設(shè)用于出售的住房、商業(yè)用房等地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款資金支持。當(dāng)前，我國資本市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一。從購地、施工到銷售整個過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目都離不開銀行貸款支持。相關(guān)資料顯示，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中至少超過60%的資金來自銀行貸款，使得項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險被轉(zhuǎn)移給了銀行，大大增加了商業(yè)銀行風(fēng)險集聚，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款風(fēng)險管理壓力增大。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及成因

（一）存在的主要風(fēng)險

1.宏觀調(diào)控風(fēng)險。是指國家或地方政府根據(jù)需求，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整相關(guān)政策、法律規(guī)范，導(dǎo)致項(xiàng)目投資與銀行貸款可能造成的損失。國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如在全國推行的限購令、“住房不炒”等政策，逐步降低了房產(chǎn)作為投資性商品的屬性，而其居高難下的價格，讓剛需者又望而卻步，最終導(dǎo)致樓市不景氣，甚至滯銷，從而造成資金回籠慢，貸款利息支出壓力越來越大，違約風(fēng)險漸漸顯露。今年以來，在“雙減政策”“去學(xué)區(qū)房”“租住同權(quán)”等政策的引領(lǐng)下，更是弱化了國人住房必買的決心，如今一手房有市無價，二手房周轉(zhuǎn)率低，再不是像過去一樣價值穩(wěn)定、變現(xiàn)容易的房產(chǎn)“紅利”期了，許多開發(fā)商由于投資過大，資金回籠較慢，導(dǎo)致難以周轉(zhuǎn)至東拼西湊，計(jì)劃還款落實(shí)不到位成為普遍現(xiàn)象，甚至有的開始拖欠貸款利息等信用風(fēng)險逐漸在暴露。

2.行業(yè)市場發(fā)展風(fēng)險。其主要指房地產(chǎn)行業(yè)市場行情變化使得投資收益與預(yù)期收率不相符，可能引起貸款損失。國內(nèi)落后的資本市場以及行業(yè)二級市場緩慢發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資方式簡單，商業(yè)銀行貸款是其主要資金來源?？陀^上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有明顯的周期性，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，居民生活水平不斷提高，投資與投機(jī)需求持續(xù)增加，而市場供求直接關(guān)乎到房產(chǎn)價格，需求的增加可能引起房產(chǎn)價格增長，為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造更大利潤，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，極少發(fā)生貸款違約風(fēng)險。然而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入衰退時期，伴隨居民可支配收入的減少，實(shí)際購買力下降，以及政策調(diào)控，導(dǎo)致樓市成交量下降，房產(chǎn)有價無市，資金鏈條拉長、甚至斷裂，此種情況下房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險性加大。

3.項(xiàng)目開發(fā)商經(jīng)營管理方面的風(fēng)險。其主要指開發(fā)上經(jīng)營管理過程中，受各方面因素影響管理者無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營管理效果大打折扣。項(xiàng)目開發(fā)商通常利用經(jīng)營活動獲得收益，因房地產(chǎn)經(jīng)營管理比較特殊，使得其面臨的風(fēng)險比較高，如開發(fā)商自己籌集的資金沒有全部到位、融資不順利、經(jīng)營管理能力與項(xiàng)目開發(fā)需求不相符、投資實(shí)際金額脫離預(yù)算目標(biāo)、項(xiàng)目進(jìn)度脫節(jié)或發(fā)生爛尾、整體施工質(zhì)量與國家標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，業(yè)主要退房等。

4.借款人違約風(fēng)險。其主要指貸款到期后，借款人因無法及時還款造成的不確定性違約，其形式包含被迫與理性兩種。其中前者主要是因借款人沒有支付能力按期償還貸款發(fā)生違約。后者則是指基于自身利益，經(jīng)濟(jì)理性層面借款人放棄還款責(zé)任引起的違約。實(shí)際履約中，開發(fā)商時?？赡艹霈F(xiàn)因自身資金實(shí)力不足、樓盤銷售不佳、資金挪用接濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)等，而導(dǎo)致未能正常履約逃避債務(wù)。盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款放貸時均有抵押物擔(dān)保，但現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)形式下行情況下，房地產(chǎn)行業(yè)一手房銷售存在分級差異，二手房明顯滯銷，抵押擔(dān)保物價值不足以覆蓋貸款或存在有價無市等情形，且資本二級市場發(fā)展不完善，直接融資業(yè)務(wù)落后，無法徹底解決抵押物及時足額變現(xiàn)還貸問題，房地產(chǎn)抵押權(quán)存在盲區(qū)，很大程度上增加了貸款 風(fēng)險。

（二）風(fēng)險形成原因

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資方式過于單一。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)第一要務(wù)是資金到位?，F(xiàn)階段，縱觀我國房地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)融資可用金融產(chǎn)品中，直接融資方式如股票或債券等占比不高，手續(xù)復(fù)雜而且有很多限制條件，而銀行貸款流程簡單，且支持意愿度高，因而是房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金的首選方式，由此使得金融機(jī)構(gòu)面臨集中度風(fēng)險。

2.信息不對稱。針對房地產(chǎn)開發(fā)貸，商業(yè)銀行在前期可行性調(diào)研與搜集信息時，因開發(fā)商有意隱瞞，或?yàn)樯虡I(yè)銀行提供許多修飾性甚至不真實(shí)的項(xiàng)目信息，為貸款安全性埋下不確定性隱患，使貸款資金流入支持高風(fēng)險項(xiàng)目。商業(yè)銀行傾向于獲得高額貸款利益，這往往與項(xiàng)目本身的高風(fēng)險性成正比，而銀行方又無法完全掌握與獲知風(fēng)險所在。

實(shí)際操作中，如果項(xiàng)目可提供抵押物，商業(yè)銀行就愿意為其提供貸款資金，因抵押物可作為第二還款來源保障貸款安全，如此部分開發(fā)貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了抵押物價值評估中?，F(xiàn)階段，針對抵押品估值，我國還未成立專門地官方評估組織或機(jī)構(gòu)，而商業(yè)銀行自身評估能力有限，容易發(fā)生高估抵押物價值的現(xiàn)象。如果市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，就會縮減抵押物價格。尤其是開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生爛尾、利好政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變等，抵押物價值貶值或有價無市，將對該項(xiàng)目貸款造成較嚴(yán)重?fù)p失。而且，抵押物評估過程中，開發(fā)商道德風(fēng)險亦將直接影響著評估是否準(zhǔn)確。道德風(fēng)險是指為了成功獲得貸款申請，開發(fā)商向評估機(jī)構(gòu)賄賂并提供虛假、高估價格的抵押物評估報(bào)告，由此引起的風(fēng)險就屬于開發(fā)商道德風(fēng)險。

3.預(yù)售房機(jī)制。作為一種新型房屋銷售機(jī)制，主要指房子還未建成時，開發(fā)商根據(jù)圖紙將樓宇劃分為不同單位向客戶預(yù)售，此時先收取首付款，項(xiàng)目建設(shè)過程中再收取其它部分，項(xiàng)目竣工后交付過戶時購房人繳納剩余款項(xiàng)。商品新房預(yù)售機(jī)制下，開發(fā)商向銀行申請開發(fā)貸款，將一定房屋預(yù)收款作為自有資金納入項(xiàng)目資金預(yù)算范疇。期屋預(yù)售機(jī)制，很大程度上為實(shí)力弱的皮包開發(fā)商創(chuàng)造了泡沫經(jīng)濟(jì)，便于其更好地進(jìn)行“空手道”行為，甚至為不法商人創(chuàng)造了機(jī)會進(jìn)入銀行圈錢，加劇了銀行放貸隱患。

二、風(fēng)險管理措施

（一）對開發(fā)商做好貸前調(diào)查及信貸審查

1.加強(qiáng)開發(fā)商資質(zhì)審查。首先，所選合作開發(fā)商要有雄厚的資金實(shí)力、豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與良好社會信譽(yù)，品牌優(yōu)勢突出。其次，合作開發(fā)商要有很高的開發(fā)資質(zhì)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)來講，項(xiàng)目開發(fā)包含5個等級的資質(zhì)，通常合作開發(fā)商資質(zhì)不能低于3級。最后，合作開發(fā)商主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，而且從業(yè)時間不少于5年。另外，調(diào)查開發(fā)商及已開發(fā)項(xiàng)目銷售情況也是十分必要的。

2.調(diào)查開發(fā)商股東背景?，F(xiàn)階段，具體項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)商通過成立專門公司項(xiàng)目組進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。針對這些公司，要注意其股東背景，因股東要為項(xiàng)目開發(fā)提供資金保障，還會參與項(xiàng)目運(yùn)作。民營股東背景，或股東沒有開發(fā)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的，要謹(jǐn)慎選擇。

3.調(diào)查開發(fā)商財(cái)務(wù)情況。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性比較差，原因在于開發(fā)項(xiàng)目具有一定周期性，這對房地產(chǎn)項(xiàng)目判斷沒有什么意義。銀行應(yīng)綜合分析房地產(chǎn)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性，跟蹤開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際銷售狀況，判斷開發(fā)商能否合理地承擔(dān)債務(wù)。

4.審核開發(fā)商銀行履約記錄。任何貸款審核過程中必須要注意該要素，如果開發(fā)商存在不良信譽(yù)記錄，盡可能不與其合作。另外，商業(yè)銀行還要對開發(fā)的項(xiàng)目具體情況做好調(diào)查，在審查開發(fā)商過程中，首先要審查是否存在拖欠民工工資、抽屜協(xié)議等，以防因民事糾紛有優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致貸款償還受到影響。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)監(jiān)管

為了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施全過程管理，對相關(guān)人員組織專項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保貸款三查更加扎實(shí)，發(fā)放流程更加完善嚴(yán)謹(jǐn)，督促從業(yè)人員嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，貫徹落實(shí)各項(xiàng)抵押擔(dān)保措施。銀行方要積極履行職責(zé)，要與開發(fā)商、政府部門等簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，同時要制訂好還款計(jì)劃、貸后監(jiān)管方案等，貸后對房產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)管是保障授信資金安全的核心要務(wù)，銀行務(wù)必營造友好監(jiān)管環(huán)境，有利于貸款發(fā)放后對開發(fā)商的項(xiàng)目管理、資金往來結(jié)算等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，以防資金挪用、銷售回籠不力、監(jiān)管失控等情況，在做足以上監(jiān)管工作的基礎(chǔ)上，一旦發(fā)現(xiàn)資金異常、項(xiàng)目推動緩慢，應(yīng)及時采取應(yīng)對措施，以防貸款風(fēng)險蔓延。

（三）加大開發(fā)貸款貸后管理執(zhí)行力度

貸款發(fā)放后，商業(yè)銀行應(yīng)建立健全管理制度指導(dǎo)全程跟蹤管理房地產(chǎn)貸款貸后情況，及時預(yù)警并處理貸款存在的風(fēng)險。全面落實(shí)貸款跟蹤監(jiān)管機(jī)制，對項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)及銷售整個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)行項(xiàng)目資金封閉化管理。銀行貸后管理部門，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款至少做到每月檢查一次，內(nèi)容涉及項(xiàng)目自有資金使用、貸款資金流向、項(xiàng)目形象進(jìn)度、工期與變更規(guī)劃、預(yù)銷售情況、資金回籠監(jiān)管、抵押有效與足值性等。如果存在風(fēng)險隱患，貸后檢查人要及時預(yù)警并上報(bào)，采取有效措施規(guī)避各類風(fēng)險。

（四）及時掌握房地產(chǎn)貸款政策風(fēng)險

1.商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注國家、地方對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度與指示。國家方針、地方政策直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。如今，國家明確指出“住房不炒”，要求銀行加強(qiáng)房開貸集中度管理，各地二套房限購令、一手房限價令等，對房地產(chǎn)行業(yè)打擊較大。因此，銀行要及時了解整個經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展及影響行業(yè)發(fā)展的政策因素等，有效構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，盡可能減小政策影響帶來的風(fēng)險，推動商業(yè)銀行穩(wěn)定發(fā)展。

2.注意行業(yè)價格走向，有效管理抵押物風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)抵押物公允價值變小，銀行要注意抵押物是否能成功變現(xiàn)。所以，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同時，應(yīng)明確此類情況解決措施，以免未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，商業(yè)銀行能夠有效抵御風(fēng)險盡可能減小損失。而且，商業(yè)銀行工作人員也要嚴(yán)格把控，對企業(yè)抵押物價值做出準(zhǔn)確判斷。

（五）建立房地產(chǎn)貸款信息系統(tǒng)

在現(xiàn)代商業(yè)銀行風(fēng)險管理過程中，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立是非常有必要的，因此我國不斷加強(qiáng)對風(fēng)險管理信息系統(tǒng)的建設(shè)。銀監(jiān)會在市場風(fēng)險管理中指出，商業(yè)銀行必須加強(qiáng)對風(fēng)險的監(jiān)測、計(jì)量以及控制，構(gòu)建并完善風(fēng)險管理系統(tǒng)，保證數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性與可靠性。商業(yè)銀行在風(fēng)險分析過程中，從定性到定量管理，并越來越偏重于對計(jì)量模型的應(yīng)用。當(dāng)前，在商業(yè)銀行中，如果沒有完善的風(fēng)險管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險監(jiān)測與計(jì)量，便無法實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理的目標(biāo)。在房地產(chǎn)風(fēng)險管理中，對于信息系統(tǒng)的應(yīng)用極為重要，在對企業(yè)風(fēng)險控制與分析過程中，放貸風(fēng)險指標(biāo)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理非常重要。如果沒有信息系統(tǒng)的支持，就無法順利開展放貸風(fēng)險管理工作。

（六）提高商業(yè)銀行從業(yè)人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)

商業(yè)銀行從業(yè)人員整體水平有待提升，尤其是在放貸業(yè)務(wù)中，體現(xiàn)的較為明顯。在放貸業(yè)務(wù)中，與很多行業(yè)都有較強(qiáng)的相關(guān)性，增加了房地產(chǎn)貸款管理的難度，相應(yīng)的對銀行從業(yè)人員的素質(zhì)也提出了更高的要求。因此，應(yīng)從以下幾個方面，提升房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)。首先，應(yīng)不斷提升房貸業(yè)務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)水平。在商業(yè)銀行中，應(yīng)加強(qiáng)對信貸人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，制定明確的培訓(xùn)計(jì)劃，使得商業(yè)銀行從業(yè)人員可以掌握專業(yè)的知識和技能，可以應(yīng)對各種問題。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括：第一，房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，如工程造價、規(guī)劃設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制、市場營銷、房產(chǎn)定價、項(xiàng)目評估等。第二，要掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。如《資產(chǎn)評估法》《建筑法》《土地管理法》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等，還要掌握一些地方性的房產(chǎn)規(guī)章制度。第三，政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)、居民住房等方面出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)信貸政策方面提出一系列的相關(guān)規(guī)定。其次，商業(yè)銀行還應(yīng)不斷吸引優(yōu)秀人才加入，廣納賢才，聚集更多專業(yè)領(lǐng)域的專家，包括市場分析、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)投資、風(fēng)險管理、計(jì)算機(jī)等領(lǐng)域的專業(yè)人才。還應(yīng)不斷吸收信貸營銷理念，培養(yǎng)營銷、服務(wù)、運(yùn)作等方面的人才，吸納懂知識、懂管理、懂技術(shù)的復(fù)合型人才，提升商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，降低員工操作風(fēng)險的概率，有效的提升商業(yè)銀行的運(yùn)營能力，提升房地產(chǎn)貸款的安全性，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的規(guī)范性 發(fā)展。

（七）政府部門加強(qiáng)干預(yù)力度

政府部門對于房地產(chǎn)市場應(yīng)加強(qiáng)干預(yù)力度，發(fā)揮政府部門的職能，使得我國房地產(chǎn)可以有序發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提升，也關(guān)系著社會的穩(wěn)定和一系列問題，如果房地產(chǎn)貸款風(fēng)險比較高，容易出現(xiàn)像美國一樣的次貸危機(jī)，引發(fā)較大的金融風(fēng)險。盡管當(dāng)前我國屬于市場經(jīng)濟(jì)，政府對于市場不宜進(jìn)行過多的干預(yù)。但是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系重大，需要得到國家的監(jiān)控和調(diào)控，因此政府部門可以從以下幾個方面進(jìn)行調(diào)控，蓋上商業(yè)銀行的經(jīng)營環(huán)境。首先，應(yīng)對我國房地產(chǎn)金融法律法規(guī)進(jìn)行完善，通過法律法規(guī)對房地產(chǎn)貸款的規(guī)范性進(jìn)行約束。當(dāng)前，雖然我國就地產(chǎn)金融等方面制定了相關(guān)的法律法規(guī)，如《個人住房貸款管理辦法》《個人住房擔(dān)保貸款管理試 行辦法》等，但是法律法規(guī)不夠詳細(xì)，不夠完善，與發(fā)達(dá)國家相比還存在一定的差距。因此，應(yīng)在現(xiàn)有房地產(chǎn)金融法規(guī)基礎(chǔ)上，不斷進(jìn)行細(xì)化，不斷出臺更多相關(guān)法律法規(guī)，如《不動產(chǎn)清算程序法》《住房抵押再貸款法》《借貸真相法》等。同時，政府部門還要結(jié)合實(shí)際情況，出臺一些地方性放貸相關(guān)的法律法規(guī)，從而提升房地產(chǎn)貸款的安全性，降低金融風(fēng)險。另外，為了可以更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定，政府部門應(yīng)不斷進(jìn)行相關(guān)政策調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。其次，還可以借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，比如可以借鑒發(fā)達(dá)國家處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行不良資產(chǎn)充足，從而實(shí)現(xiàn)對不良資產(chǎn)的深層處理。還可以利用集中處理的方式，對商業(yè)銀行不良資產(chǎn)進(jìn)行處理，通過政府部門組織單獨(dú)機(jī)構(gòu)，對這些不良資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一處理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組，從而使得房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)得到保證，提升了安全性，降低了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中銀行貸款是融資的主要渠道，項(xiàng)目越大貸款金額越高。商業(yè)銀行要認(rèn)清市場發(fā)展，加強(qiáng)管理，保障金融市場秩序。作為高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，商業(yè)銀行要響應(yīng)國家或地方宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步完善并提高內(nèi)部風(fēng)控能力，加強(qiáng)信貸風(fēng)險管理水平，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險可控。