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    房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展:驅(qū)動(dòng)因素與實(shí)現(xiàn)路徑

    2021-01-15 22:07:58王波鐘文藝重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院
    環(huán)球市場 2021年2期
    關(guān)鍵詞:代建資產(chǎn)土地

    王波 鐘文藝 重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院

    一、引言

    為抑制不斷上漲的房價(jià),從2010年開始政府逐步出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,在信貸、稅收、土地政策等方面不斷收緊。近幾年各地出臺(tái)的“限購”政策及黨的十九大報(bào)告中提出“住房不炒”的概念更加體現(xiàn)了政府嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場,促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心。在這樣政策環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn),主要包括以下幾個(gè)方面:城市發(fā)展的差異導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場區(qū)域供需失衡,分化嚴(yán)重;房地產(chǎn)企業(yè)資金占用大,回款周期長,外部融資壓力大,資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較大;土地成本上升,行業(yè)競爭激烈,企業(yè)利潤空間壓縮等。因此,傳統(tǒng)的重資產(chǎn)發(fā)展模式已不適合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正是企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一,有利于企業(yè)的長期可持續(xù)經(jīng)營[1]。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)因素

    (一)宏觀層面的驅(qū)動(dòng)因素

    1.國家政策緊縮,制約企業(yè)重資產(chǎn)發(fā)展模式

    為抑制房價(jià)過快上漲以及中間客的炒房行為,我國在2010年以后便實(shí)施了持續(xù)性緊縮型政策,例如提升貸款購房首付比例、取消銀行房貸返點(diǎn)、禁止并嚴(yán)肅處理囤積土地行為等等。從干預(yù)到全鏈條監(jiān)管,從限購到限售,從限貸到限價(jià),政策的緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。雖然國家在近年來為解決房地產(chǎn)去庫存化問題出臺(tái)了利好政策,但難以改變房地產(chǎn)市場過冷的局面,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存和發(fā)展危機(jī)。

    2.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,行業(yè)競爭加劇

    我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力一方面表現(xiàn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場參與者逐漸增多,另一方面表現(xiàn)為越來越多的國外優(yōu)秀房企開始進(jìn)軍我國市場。近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目增長了一萬多個(gè),同時(shí)市場參與者同質(zhì)化嚴(yán)重,在市場容量一定的前提下,競爭者的增多將很大程度上攤薄原有企業(yè)所能獲得的既得利益。另外,外國房企的涌入更加劇了市場的競爭。他們憑借著國際化的品牌影響力、優(yōu)秀的融資運(yùn)作手段、先進(jìn)的運(yùn)營管理體系,以及對(duì)金融工具和財(cái)務(wù)杠桿的巧妙運(yùn)用,以一流、優(yōu)秀的建造水平生產(chǎn)出更具有吸引力的產(chǎn)品,搶占國內(nèi)市場。所以當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇進(jìn)軍細(xì)分市場,一改往日的同質(zhì)化競爭局面,通過提升產(chǎn)品質(zhì)量或生產(chǎn)符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品等方式來提升產(chǎn)品競爭力。

    3.經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”,房地產(chǎn)市場不景氣

    從整體上來看,我國房地產(chǎn)業(yè)行情的優(yōu)劣一定程度上受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)上行時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的銷量增加,存貨周轉(zhuǎn)加快,資金回籠速度較快。然而,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下行時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售不佳,進(jìn)而增加了其庫存壓力和資金壓力,總而導(dǎo)致整體市場的不景氣。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩,我國近幾年商品房的銷售增速逐漸放緩,房地產(chǎn)市場呈“疲軟”態(tài)勢(shì),企業(yè)的生存發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

    4.土地成本上升,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇

    在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下,土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵要素,房企通過時(shí)間推移賺取土地增值紅利以及房價(jià)的上漲差值,是房地產(chǎn)開發(fā)商賺取利潤的主要環(huán)節(jié)。然而,隨著土地的開發(fā)使用,可供建設(shè)的土地不斷減少,在國家政策的宏觀調(diào)控下土地價(jià)格不斷攀升。土地成交價(jià)款從2012年到2018年增長了96.02%,房地產(chǎn)企業(yè)的土地投入成本已經(jīng)超過土地自身的增值速度。而土地成本用作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要成本支出,在企業(yè)中的資金占用比例較高,一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本激增,另一方面減少了企業(yè)的獲利空間。這樣一來無形中給企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)壓力,使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性受到很大的限制,一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難將導(dǎo)致資金流動(dòng)性本身就差的房企面臨資金鏈斷裂危機(jī),進(jìn)而引發(fā)破產(chǎn)清算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)微觀層面的驅(qū)動(dòng)因素

    1.現(xiàn)金流壓力大

    房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期長和資金投入大的特性給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來了巨大的壓力。一方面,在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金必須要經(jīng)過“購買土地”“開發(fā)土地”“出售存貨”“回收現(xiàn)金”這四個(gè)階段,一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到建設(shè)完成再到回收利潤,至少需要3年時(shí)間。過長的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量資金被占用,企業(yè)流動(dòng)性嚴(yán)重不足。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)在拿地和開發(fā)階段都要投入巨大的成本,因此其資金需求量也必然很大。能否提供充足的現(xiàn)金流來保障地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成,是房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展,投資規(guī)模和金額也將不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力。現(xiàn)金流的壓力可能會(huì)使企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī),企業(yè)必須要擺脫這種困境。

    2.收入結(jié)構(gòu)不合理

    在我國,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)的好壞很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策形勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下行及政策收緊的情況下,房價(jià)上漲趨勢(shì)得到有效抑制,這將直接影響到企業(yè)的銷售利潤,進(jìn)而削弱企業(yè)的盈利能力。然而,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠商品房的銷售收入來獲取利潤,面對(duì)土地成本上升,行業(yè)競爭激烈以及融資成本上升等發(fā)展困境,若僅僅依靠房地產(chǎn)銷售收入來獲取利潤,將無法抵御經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及政策變動(dòng)帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

    3.利潤率持續(xù)下降

    經(jīng)過多年的高速發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的。依照產(chǎn)業(yè)生命周期理論,產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期的基本特點(diǎn)就是市場需求增長放緩,供應(yīng)相對(duì)過剩局面形成[3]。在這樣的市場環(huán)境中,土地成本上升,融資費(fèi)用和營銷費(fèi)用的攀升,“限價(jià)”“限購”等政策的頒布不斷壓縮者房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。同時(shí),土地價(jià)格的升高導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)成本不斷增長,之前靠“囤地”吃土地增值紅利的盈利模式已經(jīng)不能使企業(yè)獲得更多的利潤,企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展面臨瓶頸。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)路徑

    (一)合作開發(fā)

    1.“小股操盤”模式

    所謂的“小股操盤”就是指房地產(chǎn)企業(yè)在合作項(xiàng)目中僅持有少部分股份,卻能夠成為項(xiàng)目的管理者,即操盤者。與普通的合作開發(fā)模式不同的是,“小股操盤”模式下操盤者不是依據(jù)股份的多少來定的,而是通過協(xié)議約束其他投資者,甚至是控股項(xiàng)目的投資者,從而保住操盤權(quán)?!靶」刹俦P”模式最大的優(yōu)勢(shì)是不僅在投資環(huán)節(jié)減少了資金的投入,還在運(yùn)營環(huán)節(jié)掌握了項(xiàng)目的管理權(quán),保證了項(xiàng)目的質(zhì)量,有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

    作為操盤者的房地產(chǎn)企業(yè)往往要承擔(dān)更大的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn),因此企業(yè)的收入來源不僅僅括按股權(quán)比例獲得的項(xiàng)目收益分成,還包括項(xiàng)目管理費(fèi),超額利潤分配收益及協(xié)議中約定的其他收益等。因此,相比于其他輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型途徑,“小股操盤”模式的收益較大,但企業(yè)自身仍需要投入部分資金,企業(yè)收益仍受到房地產(chǎn)市場行情的較大影響。

    2.代建模式

    房企產(chǎn)開發(fā)代建是基于委托代理關(guān)系的一種合作開發(fā)模式。委托方投入資金、土地等,享有并承擔(dān)相應(yīng)的投資收益和風(fēng)險(xiǎn),而代理方則提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造管理等專業(yè)化服務(wù),以收取代理費(fèi)作為回報(bào)。根據(jù)合作方不同,“代建”模式可分為三類:商業(yè)代建、資本代建、政府代建。在“代建”模式下,企業(yè)收益來源僅有代理費(fèi),收益比“小股操盤”模式更低,但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也更小,收益較為穩(wěn)定。

    (二)純品牌及管理輸出

    房地產(chǎn)企業(yè)的“純品牌及管理輸出”模式類似于制造業(yè)中的“貼牌生產(chǎn)”,在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用較多。在該模式下,地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)等均由品牌輸出者承擔(dān),并使用輸出者的品牌名稱,但是項(xiàng)目的投資資金全部由另一方承擔(dān),資產(chǎn)歸投資者所有,品牌輸出方僅享有管理費(fèi)用和協(xié)議規(guī)定的項(xiàng)目分紅。與“代建”模式相似的是,該模式的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零,收益穩(wěn)定,不受行業(yè)市場波動(dòng)的影響。但是,與代建開發(fā)不同的是,該模式下企業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)就是能極大的提高品牌知名度,樹立良好的企業(yè)口碑,提高企業(yè)的整體價(jià)值。

    (三)“地產(chǎn)”+基金

    房地產(chǎn)企業(yè)通過與金融機(jī)構(gòu)合作,共同設(shè)立基金公司,從多渠道募集資金,然后將所募集的資金注入房地產(chǎn)項(xiàng)目,進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),期間基金公司主要扮演的是投資人的角色,并不參與具體項(xiàng)目的開發(fā)。通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金,房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以將變現(xiàn)慢、流動(dòng)性差的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以在資本市場上交易和流通的證券類資產(chǎn),還可以為企業(yè)提供充分的資金支持,減少融資壓力,同時(shí)也縮減了企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用,增大了盈利的空間。從長遠(yuǎn)上來看,這樣的模式能增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力,更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,是房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要途徑之一。

    (四)社區(qū)綜合服務(wù)

    所謂社區(qū)綜合服務(wù)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)圍繞居民生活的方方面面展開業(yè)務(wù)的一種深層次的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)綜合服務(wù)不僅包括最基本的安保、清潔、維修、園藝等基本業(yè)務(wù),還包括社區(qū)養(yǎng)老、房屋租賃、超市、家政、健身、娛樂等與居民生活息息相關(guān)的服務(wù)業(yè)務(wù)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)還利用互聯(lián)網(wǎng)搭建“線上+線下”的服務(wù)平臺(tái),通過與各類垂直門類的社區(qū)O2O供應(yīng)商合作,為居民提供更加安全、便利的生活環(huán)境。該模式下,房地產(chǎn)企業(yè)的收益來源主要是基本的物業(yè)管理費(fèi)及其他生活服務(wù)收費(fèi),剝離了房地產(chǎn)市場波動(dòng)對(duì)收入帶來的影響。同時(shí),社區(qū)綜合服務(wù)模式極大的增加了居民與房地產(chǎn)企業(yè)的客戶粘性,增加了品牌價(jià)值。

    四、結(jié)語

    總而言之,在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化,房地產(chǎn)政策調(diào)控不斷深入的今天,我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展,就必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型。而輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能有效的緩解企業(yè)的資金壓力,開辟新的盈利渠道,規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),為此該模式成為我國多數(shù)房企運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型選擇。然而,輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)踐才剛剛開始,尚不成熟,需要企業(yè)結(jié)合自身情況,選擇并創(chuàng)新轉(zhuǎn)型路徑,以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式成功轉(zhuǎn)型。

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