房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟發(fā)展的幾點思考

蒲嬌 西安中交金堯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟的主要內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟

顧名思義，房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要對象是房地產(chǎn)，其經(jīng)濟關系主要是由房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費等而產(chǎn)生的，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)生產(chǎn)力和經(jīng)濟關系有機地結(jié)合在一起。一般意義上來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟包括房地產(chǎn)從生產(chǎn)到消費各個環(huán)節(jié)的活動行為和導致這些行為產(chǎn)生的條件。要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的各項工作，必須建立與完善相關的經(jīng)濟體制和經(jīng)濟條件。系統(tǒng)地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟，首先可以從微觀層面進行，即考察相關企業(yè)的經(jīng)濟行為及具體項目的開發(fā)與進程；其次可以從中觀層面進行，即考察相關部門和特定區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟；此外還可以從宏觀層面進行，即站在國家層面考察房地產(chǎn)經(jīng)濟。

（二）建筑經(jīng)濟

建筑經(jīng)濟的概念則是從建筑領域著眼進行界定的，這一概念包括相關建筑項目的經(jīng)濟預測、決策以及實施和評估等等。在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢不斷加快的大環(huán)境之下，建筑項目的數(shù)量和規(guī)模也在逐步擴大，這無疑成了建筑經(jīng)濟飛速發(fā)展的強大推力。在這種狀況下，建筑經(jīng)濟的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業(yè)的管理與發(fā)展、建筑行業(yè)內(nèi)部的宏觀經(jīng)濟問題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應當深入建筑市場，依據(jù)建筑市場的各項基本狀況對其進行研究。研究人員必須認識到建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實狀況，不斷探索建筑行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的新變化，更加重視對建筑經(jīng)濟的研究，從而不斷促進建筑行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。然而，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟和建筑經(jīng)濟進行研究的過程中，我們也不能違背客觀規(guī)律，而應當在合理發(fā)揮政府職能、合理進行宏觀調(diào)控的基礎之上，在恰當?shù)姆秶鷥?nèi)調(diào)動市場的重要調(diào)節(jié)能力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟、建筑經(jīng)濟更加適應市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景。

（三）傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟的瓶頸和房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性

在改革開放初期，我國建筑業(yè)的經(jīng)營體系相對落后，雖然建筑經(jīng)濟的發(fā)展具有很多優(yōu)勢，但是建筑經(jīng)濟的發(fā)展必須得到大量資源的支持，而且前期需要大量投資，因此，資源和投資的限制導致建筑經(jīng)濟難以長期高速發(fā)展。尤其是隨著發(fā)展速度的加快，資源的需求越來越大，資源不足也成為建筑經(jīng)濟發(fā)展的主要瓶頸。建筑經(jīng)濟若要實現(xiàn)良好發(fā)展，就必須協(xié)調(diào)資源效益比，減少資源浪費，并積極利用節(jié)能技術，提高建筑對于綠色能源的利用率。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不可避免地伴隨各種問題，如銀行信用風險增加、征地不當和房價上漲等問題，而且行業(yè)的快速發(fā)展還伴隨全球金融危機。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展可以提供多種利好，首先，可以為國家創(chuàng)造收入。近年來，房地產(chǎn)業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了巨大的收入，這是任何行業(yè)都無法比擬的，且通過不斷發(fā)展，已經(jīng)形成了各種可以適應不同住房需求并大大改善人們生活條件的商品房。其次，房地產(chǎn)業(yè)提供了數(shù)以萬計的工作崗位，解決了就業(yè)問題，農(nóng)村地區(qū)的一些剩余勞動力也已得到適當安置，這為全國的就業(yè)提供了便利，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中非常重要。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟之間的關系

（一）營銷方案與企業(yè)工作效率

對于建筑經(jīng)濟而言，各個建筑企業(yè)是其所賴以存在的主體基礎，建筑經(jīng)濟的一切作用都是通過各建筑企業(yè)的行為發(fā)揮出來的。而房地產(chǎn)企業(yè)則負責銷售建筑企業(yè)所生產(chǎn)出來的建筑產(chǎn)品，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將如何更好地進行營銷作為工作的中心任務，其主要工作流程包括項目的設立、批準、建筑企業(yè)進行建筑生產(chǎn)、形成房地產(chǎn)產(chǎn)品等環(huán)節(jié)。只有確保建筑產(chǎn)品的質(zhì)量上乘、生產(chǎn)高效，才有可能實現(xiàn)成功的房地產(chǎn)營銷。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著互相關聯(lián)、互相依托的關系，建筑企業(yè)提高自身工作效率，也能為房地產(chǎn)企業(yè)實施更好的營銷方案提供支持。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的角色關系

房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)各自承擔何種角色，以及二者之間的關系，是一個比較復雜的問題。一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅自身具備營銷部門，而且還承擔起了進行建筑生產(chǎn)的職能，這類公司能夠?qū)⑦@兩項職能進行整合。這樣的規(guī)劃設計具有提高經(jīng)營效率、節(jié)約經(jīng)營成本的重要作用，將房地產(chǎn)資源和建筑資源融合在一起，可以幫助建筑項目爭取較短的審批時間，減少與建筑企業(yè)之間進行溝通的障礙。而專門的建筑企業(yè)則可以與一些具備良好資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)進行合作，并獲得負責建筑項目施工的機會，以建設高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品為目標對企業(yè)進行經(jīng)營和管理，并通過高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品與相關的房地產(chǎn)企業(yè)建立長期、良好的合作關系。

（三）企業(yè)規(guī)模和建筑產(chǎn)品質(zhì)量

對于建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，二者之間既互相作用，又具有各自的獨立性。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平和房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模存在相互作用的關系，二者能夠?qū)崿F(xiàn)相互的直接作用和影響。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量優(yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展和企業(yè)規(guī)模，建筑產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良對其具有促進作用，質(zhì)量低劣則會限制甚至阻斷房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而建筑企業(yè)則需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的項目審批資格，其施工行為和房地產(chǎn)開發(fā)也有著密不可分的關系，缺乏建筑產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)也是不可能存在于市場之中的。因此，二者需要達成良好的合作關系，攜手共進，才能實現(xiàn)兩個行業(yè)、兩種企業(yè)的共贏和發(fā)展。

三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟與建筑經(jīng)濟發(fā)展的措施

（一）加大行業(yè)標準化建設

建筑經(jīng)濟的標準化建設要求提高建筑材料的適用性、可靠性、美觀性，確保項目的收益率，等等。所以，對于企業(yè)來說，推進建筑行業(yè)標準化建設是確保其經(jīng)濟效益提高的重要前提，也是使其獲得最大的經(jīng)濟效益的重要途徑。在當前的建筑行業(yè)中，建筑材料的生產(chǎn)和供應已經(jīng)成為這一行業(yè)的關鍵問題，對此進行合理分工和密切合作已經(jīng)成為促進本行業(yè)發(fā)展的一個大趨勢，只有從這方面入手，才能將提高建設項目的效益和效率，進而帶動整個行業(yè)的進步。

（二）建筑綠色化、節(jié)能化建設

為促進房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的健康、綠色、可持續(xù)發(fā)展，必須為建筑提供充足的綠色節(jié)能能源，形成建筑施工過程的綠色化，進而達到保護環(huán)境的目的。為了使建設成本控制在合理范圍內(nèi)，建筑企業(yè)必須在節(jié)能建設技術的運用方面下功夫，只有這樣才能體現(xiàn)出綠色施工的效果和成果。要想進一步提升建筑的節(jié)能化建設，還可從以下方面對施工過程進行設計規(guī)劃：第一，增加節(jié)能技術的資金投入，并關注資金投入的合理規(guī)劃，資金是一切經(jīng)濟活動的命脈，有了充足的技術資金，才能加大投入，提升水平；二是對綠色節(jié)能建筑盈利能力數(shù)據(jù)進行詳細化比對，加強資金管理，提升資金的利用效率，以提高建設企業(yè)的經(jīng)濟效益；第三，加強施工運營過程中的各類設備的管理能力，以節(jié)能降耗的理念來達到節(jié)能和合理規(guī)劃項目成本的目的。

（三）加強建筑質(zhì)量的管理

加強對建筑在設計和施工環(huán)節(jié)的管理力度和監(jiān)督強度對于提高建筑工程的標準化和提升建筑企業(yè)的經(jīng)濟效益具有至關重要的作用。對于建筑行業(yè)，質(zhì)量是其生存的保證，所以為確保企業(yè)的經(jīng)濟效益，要加強建筑的質(zhì)量管理和監(jiān)督，需要建立特定的質(zhì)量監(jiān)管體系來確保整個體系能夠平穩(wěn)流暢運行。在制度層面，政府相關部門和機構(gòu)應建立適當?shù)摹⒉僮餍詮姷慕ㄖ|(zhì)量監(jiān)督管理制度，以便從強制性的角度加強質(zhì)量認證和過程監(jiān)督，最大程度地保證建設施工過程中的問題出現(xiàn)，這也成為加強建筑質(zhì)量監(jiān)管的一個至關重要的部分。合理規(guī)范的質(zhì)量管理體制和工作有助于提高施工人員的工作積極性，保證整個工程的建設質(zhì)量。在監(jiān)管過程中，要對施工情況進行靈活的數(shù)據(jù)化分析，并細致到每一項數(shù)據(jù)，這項工作可以研究當前施工方案中存在的問題，并及時的進行改善，從而提高工程建設的經(jīng)濟效益，提升工程建設的效率。同時，監(jiān)理機構(gòu)在進行工程質(zhì)量監(jiān)測工作時，對監(jiān)理人員的工程施工細節(jié)的質(zhì)量監(jiān)測任務也應明確提出?？傊?，在施工過程中，確保每個環(huán)節(jié)在執(zhí)行中都有明確規(guī)范的體制監(jiān)管。這樣才能提升工作的經(jīng)濟效益。

（四）控制并降低成本

為了進一步提高經(jīng)濟收益，就需要有效管理房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的成本。一旦制定了科學有效的成本管理系統(tǒng)，就可以大幅降低企業(yè)的建設成本，提高其資金利用率，從而提高其收益。如何加強對成本的管理，企業(yè)應引進先進的技術提高管理效率。具體而言，可以采用以下辦法來控制成本：第一，明確各部門人員的主要任務，做到人盡其職、各負其責，提高人員的工作效率，通過加強本部門員工之間的合作，達到成本控制的目的，這同樣也對企業(yè)管理層管理每個部門提供了幫助，降低了管理難度。第二，把估計預測作為一個企業(yè)的主要工作，合理預測建設工程的造價以使施工成本得到適當控制，進而在最大程度上提高建設單位的成本利用率和經(jīng)濟收益。

（五）完善保障性住房的相關政策

在政策層面，國家相關部門和機構(gòu)要加強政策建設，不斷完善相關制度，為其健康發(fā)展做出保障和約束。例如，與保障性住房相關的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展意義重大。近年來，我國的房價普遍上漲，且多數(shù)城市漲幅很大，但是民眾的工資水平并未跟上房價上漲的速度，造成老百姓既難以承擔越來越高的房價，就算貸款買房，也會背負很大的經(jīng)濟壓力，導致人民生活水平難以提高，并抑制了一段時間內(nèi)的消費能力，甚至對于一些收入低的人會出現(xiàn)無房可住的現(xiàn)象，嚴重影響了人們的日常生活。制定并完善保障性住房相關政策，就顯得更為必要。在具體實行上，首先應當加大對于保障性住房的投資力度，同時提高保障性住房的房屋質(zhì)量、完善相關基礎設施，并加以法律法規(guī)的完善。

（六）加大宏觀調(diào)控力度

健全國土空間用途管制制度，精準指引國土空間開發(fā)建設，將用途管制擴大到所有自然生態(tài)空間，通過城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模、用水量等約束性指標及預期性指標的分解傳導，思想量化管理，通過國土空間規(guī)劃基本分區(qū)和用途分類實現(xiàn)對每一寸國土空間的精準管控。宏觀調(diào)控應對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的漏洞進行調(diào)節(jié)和彌補，同時也是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要保障。在具體的宏觀調(diào)控方式上，我們應當出臺更為促進的經(jīng)濟政策，同時通過對其他行業(yè)發(fā)展的調(diào)整，通過多個行業(yè)牽引，帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展。

四、結(jié)語

隨著我國城市化進程的不斷加快以及建筑經(jīng)濟多元化發(fā)展的逐步實現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟正變得越來越強大和活躍，對房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)的要求也更高。同時，建筑生產(chǎn)的形式也對建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的分析提出了更高的要求。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與建筑經(jīng)濟的研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟的分析密切相關。