深莞投資客來了，廣州豪宅業(yè)主哄抬房價？

南方周末記者　盧寶宜

過去半年，廣州珠江新城板塊房價呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。馮飛　?圖

★“各業(yè)主群哄抬樓價的要注意了，可能不久的將來你所在的整個小區(qū)被限制網(wǎng)簽，害了真正想賣房的鄰居?！?/p>

業(yè)主紛紛跟風，想抬高房價，主要還是因為過去一年廣州樓市量價齊升。

“粵港澳城市群中深圳、東莞調(diào)控相繼加碼，致兩地購房需求持續(xù)流入廣州，帶動廣州市場升溫?！?/p>

一位中介店長說，業(yè)主集體抬價的行為，除了天河和黃埔個別優(yōu)質(zhì)樓盤，其他區(qū)還是較少出現(xiàn)類似情況。

2020年底，廣州多個業(yè)主群截圖在網(wǎng)上流傳，內(nèi)容顯示，小區(qū)業(yè)主正號召大家集體上抬房價。這些業(yè)主群的物業(yè)集中在廣州房價最貴的區(qū)域——珠江新城。

南方周末記者聯(lián)系上多位保利心語等網(wǎng)傳集體漲價的小區(qū)業(yè)主，他們均表示，自己暫時沒有出售房產(chǎn)的意愿，也不知道有“號召集體漲價”的微信群。

但這件事還是引起了主管部門的注意。

2021年1月5日，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局公開表示，正在深入開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為。

中海花城灣一位物管告訴南方周末記者，他特意發(fā)了朋友圈勸說業(yè)主：“各業(yè)主群哄抬樓價的要注意了，可能不久的將來你所在的整個小區(qū)被限制網(wǎng)簽，害了真正想賣房的鄰居?！?/p>

他的這種告誡源自深圳的前車之鑒。

早在2019年11月底，深圳多個樓盤業(yè)主群就曾出現(xiàn)呼吁抱團抬價的言論。深圳鳳凰里小區(qū)一封告業(yè)主書瘋傳網(wǎng)絡，里面提到要“打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”，號召業(yè)主放盤價最少提高9000/平。

最終結果是，2019年12月17日，深圳寶安區(qū)住建局發(fā)布通報，將涉嫌惡意炒作二手房價的相關當事人進行約談處理，并列入黑名單，同時暫停辦理鳳凰里小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

作為一線城市的“房價洼地”，廣州與深圳不可同日而語。廣州房價低迷已經(jīng)超過三年，2020年才出現(xiàn)明顯升溫跡象。

而據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年12月底深圳二手房均價達到8.8萬元/平方米，同比上漲34%，位列全國榜首，是廣州的2.2倍。

2021年1月11日，針對網(wǎng)傳業(yè)主集體抬價的現(xiàn)象，南方周末記者聯(lián)系采訪廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局，截至發(fā)稿，尚未得到回復。

躁動的豪宅

在流出的網(wǎng)絡截圖中，包括中?；ǔ菫骋粋€業(yè)主租賃群。有業(yè)主在群里呼吁，集體抬升房價至18萬元/平方米。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，過去三年來，直到2020年9月，該盤的平均二手房售價都沒有超過11萬元/平方米。

中?；ǔ菫澄挥趶V州CBD區(qū)域珠江新城中區(qū)板塊，屬于高端住宅小區(qū)。

王曉是一家頭部房產(chǎn)中介機構的銷售，負責珠江新城片區(qū)有兩年多時間。他告訴南方周末記者，目前還沒有收到過業(yè)主要加價到18萬的消息，但是15萬是有的，近半年來該盤價格的確不斷上漲。

在貝殼找房平臺上，當前中?；ǔ菫车某鍪鄯吭磧H2套。其中一套為178平方米的4室房子，2020年10月11日掛牌，售價2300萬元，其間提價3次，共計提價350萬元，現(xiàn)售價2650萬元，每平方米約14.9萬元，而平臺方提供的可參考估價為2296萬元。

另一套86平方米的2室房子，2020年10月8日掛牌，至今也提價了5次，共計提價174萬元。

不過，即便漲了350萬元，上述178平方米的房子仍然位列貝殼找房App中“珠江新城中區(qū)搶手房源榜”的第一名，近7天就有7次帶看，關注房源的人數(shù)達117人。

王曉表示，珠江新城的房子從來都是客多房少，業(yè)主有較大議價權。談妥了價格，還得看付款方式，不少業(yè)主還要求全款買賣的。

不僅中?；ǔ菫常麄€珠江新城板塊在過去半年都呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。

廣州本地人李超是一位資深會計師，也是專注于廣深地區(qū)的炒房客。2020年6月，他就以約8萬元的單價購入保利心語花園的一套房?！皯摳缫稽c買的?！彼麑δ戏街苣┯浾叻Q。

保利心語花園同樣位于珠江新城中區(qū)，距離中海花城灣小區(qū)約500米，被稱為珠江新城的“剛需上車盤”。該盤已有16年樓齡，在2020年10月之前，該盤的成交單價都未超過10萬元。如今該小區(qū)的平均售價在貝殼找房上為12.1萬元/平方米。

在李超帶領下，他的一位朋友在2020年9月也入手了保利心語的二手房，成交價約9萬元/平方米，從看房到付款只花了2天時間，全款交付。

“由于去年部分新樓盤的學位最終還是要靠電腦派位。對于學區(qū)房的選擇，更多家長還是考慮有保證的二手房?！崩畛硎?，保利心語小區(qū)對口的學校是省一級學校體育東路小學，可以直升天河中學。

另一位負責珠江新城片區(qū)的中介告訴南方周末記者，近期包括保利心語等多個樓盤，的確存在房東“反價”的現(xiàn)象。所謂反價，指的是業(yè)主后悔之前約定的價格，不斷提價。有業(yè)主甚至一周一漲，主要原因還是客多房少，不愁賣。其中，新增的客戶不少是財大氣粗的深圳客。“比起深圳的房價，珠城（珠江新城）的房子還是太劃算了?！?/p>

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對南方周末記者表示，一線城市房價上漲動力較大，主要是因為上半年流動性相對充裕，核心城市的房產(chǎn)受到資金追捧。而粵港澳城市群中深圳、東莞調(diào)控相繼加碼，致兩地購房需求持續(xù)流入廣州，帶動廣州市場升溫。

深莞限購，潮涌廣州

2020年7月15日，深圳發(fā)布“史上最嚴調(diào)控政策”，對于購房資格進行更嚴格的限制——在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。另外，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

深圳的購房需求隨之轉移至鄰近的東莞。然而，十天后的7月25日，東莞也跟進調(diào)控政策，升級對外地戶籍的“限購令”。

根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，廣州的二手房需求量恰恰是從7月起出現(xiàn)明顯上漲。2020年2-6月，廣州二手房單月帶看次數(shù)平均為新增房源量的7.88倍；7月，廣州二手房帶看次數(shù)是新增房源量的12.1倍；到了8月，該數(shù)字更是進一步升至13.1倍。

王曉告訴南方周末記者，保利心語也是從2020年8月起有了明顯漲幅，到12月更夸張，不斷突破歷史成交單價。“從11月到12月，短短一個月，成交紀錄就從單價12萬到13萬、14萬?！睋?jù)王曉透露，此前保利心語已有兩單成交單價都超過了14萬元。

其他樓盤也不甘示弱。二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)顯示，2020年11月中，中海花城灣一套93平方米的房子以1450萬元成交，15.5萬元的單價創(chuàng)下了珠江新城中區(qū)的歷史新高。

位于珠江新城東區(qū)，常年問鼎廣州樓價第一的僑鑫匯悅臺也不服氣。在網(wǎng)傳截圖中，匯悅臺的業(yè)主們也在籌劃著將房價抬升至30萬元/平方米。一位業(yè)主在群里說道：“保利心語那種破房子都要15萬了，匯悅臺30萬高嗎？　不高?！?/p>

目前該盤在各大中介平臺上均無房源，鏈家顯示，該盤在2020年10月的參考均價為20萬元/平方米。

一位德佑地產(chǎn)的中介向南方周末記者透露，2020年11月，該盤一套791平方米的復式毛坯房以2.3億元成交，29萬元的單價打破了廣州二手房的歷史成交紀錄。此前這套房曾提價2000萬元。

針對天河區(qū)尤其是珠江新城板塊漲勢明顯的原因，廣州中原研究發(fā)展部此前一份報告進行了分析總結。一方面是市場供不應求現(xiàn)象加劇，業(yè)主放盤積極性較低，而客戶入市熱情高，促使二手樓價明顯上調(diào)；另一方面，深圳限購政策升級，加上整體金融環(huán)境不盡如人意，促使不少資金實力雄厚的投資客將目光轉移至珠江新城板塊具備保值能力的樓盤上，促使整體市場需求有所上揚。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年天河區(qū)的二手住宅漲幅最明顯，同比上升15.5%，位列廣州各區(qū)榜首。

落戶政策寬松

這一波廣州樓市的躁動，不僅發(fā)生在市中心，東邊的黃埔區(qū)也出現(xiàn)了類似情況，不過原因稍有不同。

業(yè)主群截圖顯示，2020年末，金碧世紀花園部分業(yè)主專門建立了一個群，號召現(xiàn)有掛牌業(yè)主統(tǒng)一把掛牌價提高到5.5萬元/平方米，南向的房子則為6萬元/平方米。不僅如此，根據(jù)群內(nèi)通告，即使不賣的業(yè)主，也可以選擇去中介掛牌，掛6萬元以上的單價，中介約看就直接拒接。

金碧世紀花園位于黃埔區(qū)，最早一期在2004年建成，有著16年樓齡。貝殼找房顯示，該小區(qū)目前有11套在售房源，最高掛牌單價為5.2萬元。2020年該盤12月平均售價為4.6萬元/平方米，環(huán)比上漲7.6%。

其中一套68平方米的房源在2020年7月掛出，售價才270萬。至今共提價7次，3次共提價20萬，后4次都發(fā)生在12月一個月內(nèi)，單月提價就達到46萬。目前該房售價336萬元，單價為4.9萬元。

李超因為業(yè)余投資房產(chǎn)的原因，對各個樓盤也有研究。在他看來，金碧世紀花園雖在黃埔區(qū)，但是緊鄰天河，被稱為“天河東第一上車盤”。不少68平方米的小面積戶型，總價兩三百萬的價格，適合在天河上班的剛需一族購買。

據(jù)多位黃埔區(qū)業(yè)主反映，從2020年10月起，部分小區(qū)業(yè)主就在租賃群里呼吁集體漲價。原因是舊改拆遷帶來了活躍的租房需求。

黃埔區(qū)是近年來廣州推進舊改激進的區(qū)域。2020年6月30日，黃埔區(qū)召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。

大規(guī)模舊改開啟且全面提速，提高了該片區(qū)住戶對于房價提升的信心。

據(jù)廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉表示，2020年以來，廣州圍繞人才引入出臺了許多積極政策，帶動樓市需求回升。

2019年12月起，廣州黃埔、南沙、花都等五區(qū)陸續(xù)放寬了人才購房政策。以黃埔為例，在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住宅。而在黃埔區(qū)工作，且持有廣州市人才綠卡或被認定的各類人才，其父母、配偶父母、成年子女也均有1套購房名額。

2020年12月，廣州市人社局兩度發(fā)布通知，只要大專學歷、年齡28周歲以下人員即可在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城區(qū)落戶；“雙一流”本科學歷人才的落戶社保年限更是從6個月放寬至1個月。

黃埔區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象也反映了購房需求的增加。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報道，2020年10月開盤的萬科城市之光，相比金碧世紀花園，離天河還遠了3個地鐵站，僅花了36秒售罄，最高成交單價為4.9萬元。

“市場漲價動力將不足”

業(yè)主紛紛跟風，想抬高房價，主要還是因為過去一年廣州樓市量價齊升。

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%，創(chuàng)近四年新高；二手市場成交宗數(shù)為131009宗，同比上升21.9%，更是成交經(jīng)歷連續(xù)三年回落之后的首次回正。

交易放量，價格自然也水漲船高。中原的數(shù)據(jù)還顯示，2020年，廣州一手住宅銷售均價為30025元/平方米，首破3萬大關，同比上升5%。二手住宅網(wǎng)簽均價則為28815元/平方米，同比上漲7.8%，漲幅甚至超過一手住宅。

想把房子賣得貴一點，是人之常情，但并非都能如愿。從各區(qū)二手房網(wǎng)簽均價來看，房價漲幅明顯的主要還是集中在中心區(qū)天河、海珠、越秀等熱點區(qū)域，漲幅分別達15.5%、9.0%、8.7%。市郊的增城區(qū)網(wǎng)簽均價不升反降，同比下跌6.5%。

一位廣州本地中介機構的分店店長告訴南方周末記者，業(yè)主集體抬價的行為，除了天河和黃埔個別優(yōu)質(zhì)樓盤，其他區(qū)還是較少出現(xiàn)類似情況。例如海珠、荔灣等老城區(qū)的二手房樓齡太老，就不具備提價空間。

在中介眼里，業(yè)主提價是很正常的事情，掛牌價本來就會比成交價高出一點。尤其在年末，哪怕有買家看好了，貸款流程往往都要等春節(jié)后才有批復，這個時間段大家都是觀望狀態(tài)，也成交不了。提前提價，是為春節(jié)后的成交做準備，可以理解。

而集體提價屬于個別行為?！跋袷兄行牡姆孔樱瑑r格炒得高，是有價無貨的狀態(tài)，房源很少。另一種市郊一點的，抬高價也沒打算現(xiàn)在賣，就是為了以后，慢慢抬高買家的心理價格。”上述中介店長表示。

貝殼研究院廣州分院最新出具的一份報告也提到，廣州2020年的新房成交規(guī)模雖大，但和歷史高位2016年相比仍有較大差距，整體來看，2020年仍處于2017年以來的調(diào)整期，呈現(xiàn)向上恢復態(tài)勢。預計2021年廣州新房市場供應增加，開發(fā)企業(yè)所面臨的競爭、去化壓力更大，市場漲價動力將不足，也將對二手市場成交價格形成抑制。

（應受訪者要求，王曉、李超為化名）