住房租賃市場發(fā)展淺議

□文/黃佩佩

（ 臺州市黃巖區(qū)房地產事務中心 浙江·臺州）

［ 提要］ 近年來，我國住房租賃市場發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，政策性租賃住房保障體系漸趨完善。 但也出現(xiàn)供應總量及供應結構不合理、租賃市場混亂等問題。 本文以臺州市黃巖區(qū)為例，分析住房租賃市場發(fā)展成效及存在的主要問題，并提出一些意見建議。

黨的十九大報告明確指出：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策支持推動下，我國住房租賃市場發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，但也出現(xiàn)了供應總量及供應結構不合理、租賃市場混亂、中介服務不規(guī)范、租金價格上漲過快、租賃市場制度不完善等問題。以臺州市黃巖區(qū)為例，截至目前，黃巖區(qū)流動人口24.7 萬人，租賃房屋3.83萬套，流動人口租房占比90%，面對巨大的租賃市場壓力，在新的形勢下，提出租購并舉的新目標和新舉措，加強住房租賃市場的建設和發(fā)展，不僅有助于穩(wěn)增長、去庫存、抑制房價增長過快，而且有助于加快住房供給、落實住房基本保障。

一、住房租賃市場發(fā)展成效

（ 一）臺州市首部出租房“ 地方法”實施?！杜_州市居住出租房屋安全管理規(guī)定》于2018 年12 月26 日經市五屆人大常委會第十七次會議審議通過，2019 年3 月28 日經省十三屆人大常委會十一次會議批準，于2019 年7 月1 日起正式施行。這標志著浙江省范圍內首部針對居住出租房屋安全問題的地方性法規(guī)正式出臺。目前，臺州現(xiàn)有登記在冊的居住出租房屋28.3萬多戶，居住在出租房屋中的流動人口達127.1 萬人，占流動人口總量的60%，居住出租房屋安全管理工作亟待加強規(guī)范和長效管理?！兑?guī)定》總結了臺州市多年來居住出租房屋管理的實踐經驗，涉及主體責任、部門職責、信息登記、治安和消防安全管理等諸多方面，對于促進臺州市居住出租房屋安全管理工作，具有重要意義。

（ 二）市場化租賃是主體，政策性租賃住房保障體系漸趨完善。黃巖區(qū)自2007 年起啟動公共租賃住房保障，形成保障制度上以公共租賃住房為主、保障方式上實物配租和貨幣補貼并舉的住房保障體系，著力解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、城鎮(zhèn)新就業(yè)人員、外來務工人員和其他農業(yè)轉移人員的住房困難。目前，黃巖區(qū)通過新建西城梅園廉租房、馬鞍山公租房、廉租房，提供保障性住房建筑面積共計11.16 萬平方米，累計推出公共租賃住房房源1，408 套。

（ 三）運營主體擴展，產品細分化。 政策紅利和強勁的內生市場需求促使眾多不同類型機構涉足長租公寓領域，以杭州為例，形成開發(fā)商系（如，萬科的泊寓、德信的隨寓公寓等）、互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)公司系（如，魔方、YOU+等）、中介系（如，鏈家自如、愛上租等）、酒店管理系（如，如家的逗號公寓等）四大運營主體，長租公寓+互聯(lián)網/金融/生活服務等模式。黃巖區(qū)租賃市場還有待進一步擴展運營主體，目前房產公司和大環(huán)房產合作開發(fā)的新前街道新中路地塊出租公寓，面對當?shù)仄髽I(yè)管理層，是為企業(yè)解決職工宿舍的國有租賃平臺。另外，幾個工業(yè)地產的開發(fā)項目，留存一部分房產出租解決所在地企業(yè)的職工住宿問題，除這些少量的工業(yè)企業(yè)配套出租房源外，大量出租房源是個人提供的空置房，黃巖區(qū)基本上沒有形成規(guī)?；某鲎夤ⅰ?/p>

二、住房租賃市場發(fā)展存在的主要問題

（ 一）供應總量及供應結構不合理。 從數(shù)據(jù)來看，我國約有25.8%的城市居民通過租房解決住房問題；另外，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，在常住人口中有相當大比例的人口是通過租房解決居住問題，而租房市場總的供給量相對不足。以黃巖區(qū)為例，租房供給不均衡，對租房需求量大，而供給之于需求顯得相對不足。租房供求市場結構也存在畸形，租戶對于小戶型、低總價的出租房屋需求高，市場供應少，存在供求矛盾。黃巖區(qū)單身公寓等小戶型出租房屋相對較少，占黃巖出租房屋的比例低，單身公寓的出租均價約為每月35 元/平方米。整個黃巖區(qū)的出租房屋均價約為每月23 元/平方米。由于整個黃巖區(qū)單身公寓等小戶型出租房屋占比較少，樓盤較新，以精裝修為主，市場均價明顯高于整個黃巖區(qū)的出租房屋均價。

（ 二）租賃市場混亂，市場供給主體較為單一。 我國現(xiàn)階段的租房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，以居民個人房屋出租為主，機構出租者較為缺乏。私人租賃存在很多弊端，有很多房東為了追求高收益，不管房產是否具有合法憑證，隨意隔斷，不向房產管理部門申請辦理備案，也不與承租人簽訂正規(guī)的租房合同。而且存在大量轉租、分租、群租現(xiàn)象，盡管相關部門對這部分房東做出過相應的處理措施，卻仍缺乏行之有效的管理辦法。出租人克扣承租人押金、上調租金等問題司空見慣，租賃服務中矛盾重重、糾紛不斷，租賃行為缺乏相關制度的約束與保護，整個住房租賃市場混亂。以黃巖區(qū)為例，西洋鄭小區(qū)有一套出租房，房東租給本地租客半年，租客住滿5 個月后，冒充房東將房子轉租給另外的租客，騙取了半年的租金。之后原房東發(fā)現(xiàn)這個情況，根據(jù)出租合同上的身份證及電話號碼，聯(lián)系派出所找到租客，追回租金。

（ 三）房屋租賃服務體系不專業(yè)、不規(guī)范，住房租賃市場信息不對稱。近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機構發(fā)展相對滯后，中介服務體系專業(yè)性不高、規(guī)范性不強、自律性較低。房屋中介服務行業(yè)準入門檻低，從業(yè)人員普遍受教育水平低（90%以上的從業(yè)人員為大專以下學歷）、專業(yè)能力不足、業(yè)績壓力大、人員流動性強，造成房屋中介機構過度追求利潤、惡性競爭、缺乏信譽，無法建立長效的市場機制與服務機制。住房租賃市場信息不對稱，58 同城、安居客等網站的租房信息多而繁雜，存在很多虛假信息，沒有嚴格的發(fā)布前審核制度，這些房源絕大多數(shù)掌握在中介手中，為中介所壟斷。承租戶通過互聯(lián)網來找房，通常都是聯(lián)系到中介，發(fā)現(xiàn)網上合心意的房源已經租賃，卻還懸掛在網頁上。二房東、黑中介的現(xiàn)象層出不窮，擾亂了正常的中介服務市場，房屋中介的混亂和房源信息的分散不僅僅給租戶和房東帶來不便，也給租賃市場的健康發(fā)展帶來很多障礙。以黃巖區(qū)為例，一位外來大學生尋找租房，與某中介簽訂了租房協(xié)議，交了押金，在居住一晚后，因房東不想再將房子租給大學生，將大學生趕出房子，大學生找中介退押金，中介不肯退還，發(fā)生糾紛。后大學生找到房管處尋找?guī)椭?，在房管處交易所的協(xié)調下，雙方協(xié)商，扣除一晚居住的房費給房東后，退還剩余押金。

（ 四）市場監(jiān)管較弱，缺乏相關管理制度。 住房租賃市場長期缺乏權威的統(tǒng)計信息、住房租賃合同備案率低，政府部門對房源分布、租金、供需等情況掌握有限，導致政府制定有關政策、引導市場發(fā)展缺乏有效信息。相應管理制度的缺乏，使得相關部門憑經驗辦事，一時無法適應“租購并舉”的住房制度改革方向。很多問題涉及房產、工商、公安等多個部門的管理范疇，容易形成責任不明、相互推諉、協(xié)調困難、多頭管理的混亂局面。以黃巖區(qū)為例，住建系統(tǒng)沒有完整的租賃信息，公安部門有流動人口的詳細租賃信息，但沒有常住人口的租賃信息，工商部門只有中介機構營業(yè)執(zhí)照信息，后續(xù)管理沒有跟上。由于管理制度的不完善，管理手段跟不上，工作人員經驗不足，長此以往，不利于租賃市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

（ 五）后疫情時代，租賃同權難以確切落實，租戶權益難以得到有效保障。 鑒于新型冠狀病毒引起的肺炎疫情的影響，在防控疫情初期，各個小區(qū)嚴格管控，租賃人群在疫情防控中受到歧視性待遇。有些小區(qū)直接不讓租客入內，有的即使允許租客入內，也要求房東現(xiàn)場簽保證書才放租客進入。在公共突發(fā)事件關鍵時期對租客的歧視性做法，會讓人們對租房望而卻步，激起只要可能就一定要在居住地買房的信念，加大住房市場的扭曲。黃巖區(qū)作為“模具之鄉(xiāng)”，集中了臺州地區(qū)78%的模具制造業(yè)，從業(yè)人員占全市的63.2%，銷售額占58.2%。截至2014 年底，全區(qū)共有模具、配件及相應裝備企業(yè)2，000 多家，從業(yè)人員5 萬多人，實現(xiàn)年產值145 億元，模具年出口量在3億美元以上。強大的產業(yè)集群效應，吸引了眾多外來務工人員，而這些人員的到來，也刺激了住房租賃市場的發(fā)展。黃巖區(qū)出租房屋數(shù)量由2010 年的3.77 萬余間，增加至2020 年的3.83萬余間。面對龐大的租客群體，如何消除對租客的各種歧視，維護租客正當權益，有效落實租賃同權，是住房租賃市場發(fā)展需要攻破的重要關卡。如何確保租賃同權在后疫情時代得以有效落實，給外來務工人員帶來安全感和一定的保障，也是亟待解決的關鍵問題。

三、意見建議

（ 一）增量租賃房和存量改造并行，切實增加市場可租賃房源，調控供求關系，改善供應結構。 從供給側入手，合理規(guī)劃土地用途，增加租賃用地供給，建成幾個租賃房試點區(qū)域，集中管理，形成樣板，再后續(xù)推廣，規(guī)范出租房標準，提升整個房產租賃市場的品質。通過多種途徑擴大房源供應渠道，不斷增加租賃房源供應，緩解住房租賃供需矛盾。通過市場這只無形的手，進一步改善供求關系，優(yōu)化住房租賃市場資源配置。中低收入居民和大量收入水平較低的外來務工人員，需求以面積較小、價格較便宜的住房為主；年輕人群對房屋的舒適性、交通便捷性要求較高。前期規(guī)劃設計要充分考慮租賃住房供給的區(qū)域、結構、價格等，通過構建規(guī)范有序的住房租賃市場，高、中、低檔合理布局，做到“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，妥善解決居民住房問題。例如長租公寓模式、酒店公寓模式等，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新建樓盤時，適當配置租賃房源。同時，在存量房改造方面，一些閑置的房屋和土地資源，包括存量住宅的更新改造和商辦廠辦的改造租賃政策應細化和明確。

（ 二）多方面出臺優(yōu)惠政策，形成租賃市場多主體供給的局面。 展望未來，租賃市場規(guī)模的擴大將導致租賃市場的分工更加細化，也會吸引更多的機構加入。更多的市場主體包括銀行和金融機構、農村集體經濟組織、國有租賃公司、開發(fā)商、中介和酒店集團、第三方租賃運營企業(yè)以及各種資本勢力的加入，會導致機構的滲透率顯著提升，有望徹底改變中國租賃市場房源分散于個體房東的局面，這將有助于扭轉租賃市場長期交易秩序混亂的局面。為鼓勵機構出租者長期穩(wěn)定經營，有必要在土地和稅收及金融政策方面鼓勵機構出租者，降低租賃型企業(yè)開發(fā)運營成本減輕其運營稅收負擔。

（ 三）政府主導的租賃信息和服務平臺上線，規(guī)范房屋租賃服務體系。臺州房源網，作為臺州人自己的找房平臺，是由臺州市房管處聯(lián)合各縣市區(qū)房管部門一起創(chuàng)建的房屋服務平臺，目前尚不能完成鋪開。應建立統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管服務平臺，充分發(fā)揮交易服務、行業(yè)監(jiān)管和市場監(jiān)測作用。借鑒杭州等城市經驗，將國有企業(yè)租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介機構代理住房、個人出租住房等各類房源納入服務平臺，提供租房“一站式”服務。該平臺為租賃雙方提供多種便民服務：出租方可通過該平臺免費發(fā)布房屋租賃信息，承租方可進行網上查詢房源信息，并在網上看房、選房；平臺制定推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確提示雙方的權利義務，保障租賃雙方特別是承租人的權益；在該平臺上成交，不收取任何交易手續(xù)費用，為租賃雙方節(jié)約交易成本；承租人可以在網上支付租金、押金及水、電、氣等其他費用。通過多樣化的便民服務，促使用戶接納服務平臺，而使得更多的用戶通過服務平臺成交。著力構建一個政府主導的覆蓋全區(qū)、職責明確、科學高效的住房租賃監(jiān)管服務網絡平臺。

（四）細化分工，加強市場監(jiān)管，完善相關管理制度。完善和細化租房市場管理制度，做到各種租賃行為都能有相關的管理條例來約束。出臺住房租賃改革政策，涉及培育新型市場供應主體、住房消費模式轉變、建設公共租賃住房、加強租賃市場監(jiān)管等方面，進一步引導住房租賃市場職責進行細化分工，避免由于職責不清所導致的一系列失誤事件。

（五）引導改變居民住房觀念。要重視發(fā)展住房租賃市場的宣傳工作，營造良好的輿論環(huán)境，引導改變重買輕租的住房觀念，倡導理性、梯度消費。規(guī)范住房租賃相關主體權利義務關系，突出保護承租人權益，增加租房居住的安全感和穩(wěn)定感。運用財稅與信貸政策促進住房租賃需求發(fā)展，如租房者可以提取公積金支付房租，簡化公積金提取手續(xù)，按實際支付的房租來抵扣個人所得稅，鼓勵租賃雙方簽訂長期租賃合同，鼓勵商業(yè)銀行比照住房按揭貸款利率為長期租賃者提供租金貸。賦予承租人更多的公共服務的權利，在申領居住證、享受義務教育、醫(yī)療等方面給予政策支持，真正實現(xiàn)租購并舉、租購同權，進而改變居民的住房消費觀念。