淺談物業(yè)項目規(guī)劃中設備工程的精細化管控

v

摘要：圍繞物業(yè)項目設備工程精細化管理研究，分析機房管理、水系統(tǒng)及電梯設備、外包工作中的細節(jié)管理，注重將管理貫徹落實到每一處角落和每一個數(shù)據(jù)之中。

關(guān)鍵詞：物業(yè)項目;設備工程;精細化管理

引言：

物業(yè)工作的開展在很多情況下都需要借助設備，整體、合理的設備管理是進行物業(yè)項目的基礎條件，可以發(fā)揮設備的功能，也落實了物業(yè)項目的可操作性和實用性。物業(yè)項目設備從弱電、土木到消防、電梯等涵蓋多個領(lǐng)域，設備種類繁雜、數(shù)量眾多，對物業(yè)的管理工作形成較大挑戰(zhàn)。保證這些基礎設備的質(zhì)量達標、能夠安全運行，才能夠為居住者的日常生活提供方便。如果基礎設施不配套、設施落后或者損害，不僅影響業(yè)主生活質(zhì)量，也降低了地產(chǎn)的綜合利用價值。注重精細化管理，盡量使用較低的維修和保養(yǎng)力度獲取最大收益，可提高物業(yè)管理效率，增強執(zhí)行設備維修管理的力度。

一、加強機房標準化管理

物業(yè)項目設備工程為實現(xiàn)精細化管理，首先要加強機房標準化管理?！皹藴驶芾怼笔侵腹芾砣藛T對現(xiàn)場、現(xiàn)物進行規(guī)范，營造一目了然的工作環(huán)境，達到保證物業(yè)管理質(zhì)量、提高管理效率的目標。在機房標準化管理過程中，管理人員要做到整理、整頓、清掃和素養(yǎng)4個方面的內(nèi)容：（1）管理人員需要合理安排機房的設備擺放位置，保證機房設備在運行過程中不會因為設備間相互干擾引發(fā)運行故障;（2）物業(yè)管理人員要查驗機房的整理結(jié)果，查驗合格后要進一步普查機房中運行設備的安放位置以及線路連接情況，及時發(fā)現(xiàn)機房設備管理中所存在的問題并加以解決，這樣能夠為機房設備的正常運轉(zhuǎn)提供保障;（3）物業(yè)管理人員需要定期組織清掃人員對機房設備進行清掃，避免機房設備出現(xiàn)灰塵或者紙屑等，在機房標準化管理中加強對機房設備的清掃，關(guān)鍵原因是出現(xiàn)灰塵可能造成機房設備運行短路，影響物業(yè)后期的管理;（4）加強對機房使用人員的素養(yǎng)教育，如甲方管理人員可以制定機房使用的素養(yǎng)標準，即言談舉止文明有禮、工作精神飽滿、愛護公共財物、自覺遵守規(guī)章制度、衣著整潔、儀表整齊大方、有團隊精神、養(yǎng)成節(jié)約習慣、充分利用可再生資源等，在制定完成素養(yǎng)制度后，機房管理人員需要加強對制度落實的后期監(jiān)管工作。只有在機房管理中嚴格落實以上四項基本管理措施，才能最終實現(xiàn)機房標準化管理。

二、組織成本的嚴格管理

組織成本屬于物業(yè)管理企業(yè)中非常重要的成本因素，也是難以控制的成本，因此，在實際工作中必須樹立正確觀念意識，采用有效措施控制成本，確保企業(yè)的整體效益。第一，應該確保組織結(jié)構(gòu)的完善性，對相關(guān)組織硬件部分進行合理改革完善，成本管理部門在實際工作中必須要合理設置內(nèi)部組織機構(gòu)，嚴格開展各方面的成本管控活動，管理部門在工作中，必須要嚴格控制組織成本，接到物業(yè)管理的項目以后，結(jié)合項目具體特點和業(yè)主的主要需求，制定完善的組織成本控制方案，保證組織結(jié)構(gòu)的科學性與合理性，并按照市場、業(yè)主變化情況針對組織結(jié)構(gòu)進行不斷調(diào)整。第二，要求針對運行機制進行改革完善，保證軟件部分的符合要求。相關(guān)管理部門合理設置內(nèi)部組織機構(gòu)，完善成本的控制程序與流程，全面提升整體的成本管控效果，降低具體的運行工作成本，使得企業(yè)按照要求執(zhí)行任務。

三、充分利用設備，節(jié)約用水

“水是生命之源”，水是日常生活中的必需品，對生活的健康程度產(chǎn)生重要影響。物業(yè)作為后勤保障部門，要對供水設施的管理加大力度，不僅要保證住戶用水穩(wěn)定，更要對水質(zhì)設立嚴格的關(guān)卡，生活污水要達到國家標準才能排放，定期抽查生活用水的化學物質(zhì)組成成分等，特殊設備的用水不摻雜有毒有害物質(zhì)。另一方面，在水資源短缺引起社會關(guān)注的背景下，物業(yè)項目的精細化管理除了要保證供水設施供水的數(shù)量和質(zhì)量，更要盡可能消除水資源跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象的發(fā)生，對于可以再次循環(huán)利用的生活用水，通過物理和化學方式進行處理，使之再次循環(huán)利用，提高水資源的利用率，為社會呼吁節(jié)約用水貢獻一份力量。憑借物業(yè)設備項目的努力，帶動小區(qū)甚至更多居民加入到節(jié)約用水的行列之中，提高社會意識，營造出杜絕浪費水資源的優(yōu)良社會風氣。

物業(yè)管理部門對生活水箱、控制柜、穩(wěn)壓裝置以及消防水箱等一系列供水設備定期檢修和維護，將檢修維護的日期、檢修員和檢修情況進行分類匯總，以表格形式存檔記錄，便于日后審查設備的使用情況。精細分析不同設備具有不同的檢修保養(yǎng)年限，例如水泵或者閥門等是每季度需要一次檢修保養(yǎng)，用于消防供水的設備是每半年進行啟動維修保養(yǎng)。如果對期限沒有明確的認知，在一個周期內(nèi)進行多次審查不僅浪費人力物力，而且多次開啟機器對設備也會造成一定損耗。雨季到來有可能引發(fā)雨水排泄不暢、堵塞的情況，要根據(jù)季節(jié)提前安排工作人員清理排水渠道，對諸如排水管道、地下井、地溝等地方進行清理，保證清理到位。為了保證生活用水的質(zhì)量，物業(yè)要對生活水箱每年進行兩次消毒處理，保證業(yè)主的用水安全。要最大限度地應用設備的供水功能，在不浪費設備資源的情況下，盡量消除因為設備冒水、漏水等問題引起的水資源消耗。

管理不僅從保證用水質(zhì)量入手，更要尋求措施盡量循環(huán)利用水資源，達到節(jié)約用水的目標。為了檢驗水是否可以再次利用或經(jīng)過處理是否達到了再次利用或排放的標準，主要將BOD、COD、SS、pH值等4個方面作為考量標準。首先通過設備的物理功能將廢水中含有的較大顆粒物等可過濾的雜質(zhì)去除，然后對難溶性雜質(zhì)例如可溶性鈣、鎂等通過水中有機物的吸附氧化分解和催化來去除，最后對水進行消毒和檢驗。這需要物業(yè)從業(yè)人員具備一定的設備操作技術(shù)和專業(yè)知識，與相關(guān)部門建立良好的溝通協(xié)作，重視對水資源的再利用處理工作。

四、創(chuàng)建多元化經(jīng)營模式

首先，物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中，除了為社區(qū)提供基礎性的服務之外，還需要充分利用自身現(xiàn)有條件，在社區(qū)內(nèi)合理進行多元化的經(jīng)營，這樣不僅可以及時發(fā)現(xiàn)新的效益增長點，還能滿足客戶的不同需求，與此同時，還可以通過多元化的經(jīng)營管理方式，有效控制服務成本，全面提升自身經(jīng)濟效益。企業(yè)在創(chuàng)建多元化經(jīng)營管理模式的過程中，應該結(jié)合實際情況，創(chuàng)建出符合客戶需求的經(jīng)營機制，在滿足客戶多元化需求的情況下，有效進行成本的管理，從根本上降低企業(yè)的成本，全面增強其經(jīng)濟效益，達到預期的工作目標[3]。其次，應該節(jié)約各類費用，制定完善的水電統(tǒng)計月報表的相關(guān)工作制度，針對各級水電分表還有總表進行統(tǒng)計對比分析，如果存在差異性，就應該明確問題的發(fā)生原因，注意進行合理的分析，一旦出現(xiàn)誤差問題，就必須要嚴格管理和控制，以免出現(xiàn)偷電的問題，從而預防因為偷電問題所帶來的高成本。最后，在多元化經(jīng)營的過程中，應該采用日光燈，安裝節(jié)電器設備，合理利用LED燈，在節(jié)約電力能源的情況下，全面控制成本并提升經(jīng)濟效益。

結(jié)論：

物業(yè)項目中涉及到的設備管理種類雖然繁多，但可以依據(jù)主要功能分成以上幾大類。對設備的精細化管理，除了保證設備質(zhì)量達標能夠正常使用之外，更要從小處例如提高住民對設備的保護意識等方面開展工作，將精細化管理的工作理念植入每位工作者的思想中，幫助從業(yè)者樹立嚴謹負責的工作態(tài)度，為小區(qū)的后勤工作提供保障。

參考文獻：

[1]陳耀從.物業(yè)項目設備工程精細化管理分析[J].中國市場，2018（16）：111-112.

[2]昌平.改進物業(yè)管理提升服務效能[N].昌吉日報（漢），2021-01-11（001）.

[3]周誠忠.物業(yè)項目設備工程精細化管理研究[J].設備管理與維修，2020（02）：26-27.