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    拍賣、招標(biāo)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的利弊思考

    2021-01-13 04:43:22周蓉
    家園·建筑與設(shè)計 2021年15期
    關(guān)鍵詞:招標(biāo)

    周蓉

    摘要:控制房價過快增長屬于我國宏觀調(diào)控的主要目標(biāo),地價作為房價組成的重要組成部分,在上漲情況中要提出有效的控制措施,避免對后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響。我國在制定建設(shè)用地有償制度改革中指出了國有土地出讓的手段,通過拍賣和招標(biāo)的方式作出科學(xué)調(diào)整,從而提高地價的抑制效果,本文論述了招標(biāo)和拍賣在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的利弊問題。

    關(guān)鍵詞:拍賣;招標(biāo);國有建設(shè)用地;用地使用權(quán);使用權(quán)出讓

    一、拍賣招標(biāo)在國有建設(shè)用地使用權(quán)的概述

    (一)拍賣

    在采取拍賣手段進行國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時,要根據(jù)實際的工作要求確定的工作地點,將符合競拍的需求的競拍者邀請到達現(xiàn)場之后,再通過政府來指定中介機構(gòu)來開展拍賣活動,并且按照某一個地塊的使用需求,按照價高者得的原則進行出讓。拍賣要求競拍者不要少于3人到4人,如果少于這個人數(shù)的話,那么無法突出拍賣本身的公平性,也會對后續(xù)的管理造成一定的影響。在這一條件下政府要采取掛牌的方式進行土地使用權(quán)的出讓,在一般情況下拍賣出讓的國有建設(shè)土地使用權(quán),普遍存在經(jīng)營性較強和價值較高的特點,這樣一來可以在內(nèi)部形成良好的管理機制,防止在后續(xù)拍賣時存在諸多的影響因素。拍賣出讓國有土地建設(shè)用地使用權(quán)要先進行前期準(zhǔn)備工作,設(shè)計土地拍賣年度出讓計劃進行科學(xué)的規(guī)定之后,再確定土地拍賣的價值,制定拍賣的方案等等,政府部門需要將拍賣須知進行全面的公布,在拍賣中需要遵循價高者得的拍賣原則來確定土地的數(shù)量人選。之后在按照實際的拍賣要求進行合同的簽訂,并且讓受讓人在法律法規(guī)要求下,在合同規(guī)定期間進行出讓金的上交,完成整個拍賣的流程。

    (二)招標(biāo)

    在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中,要充分發(fā)揮招標(biāo)本身的優(yōu)勢,要根據(jù)當(dāng)前土地管理要求,落實公開招標(biāo)的方式,以上交招標(biāo)書為主要形式,在內(nèi)部形態(tài)好的競爭機制,同時還要在執(zhí)行期間優(yōu)化土地的出讓模式,以此來提高土地管理的效果以及水平,適用于范圍較廣的土地出讓工作中,有效地提高了后續(xù)的管理效果。招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地的使用權(quán),主要是按照相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行日常的操作,首先需要公開招標(biāo)的公告文件,之后再詳細的整理土地的信息、招標(biāo)的詳細信息,都要在公告中進行全面的涵蓋。投標(biāo)人參與招標(biāo)要進行標(biāo)書的制定之后,在進行內(nèi)容的優(yōu)化調(diào)整,完成后續(xù)的競標(biāo),國土資源部門要對具體評標(biāo)形式進行精準(zhǔn)性的確定,并接受其他標(biāo)準(zhǔn)的參與和競爭,在評標(biāo)時要讓國土部門的人員通過科學(xué)的工作模式建立評價委員會,并還要對競爭中的價格方案進行綜合性的考慮和確定,以此來了解最終的中標(biāo)資格,之后,再按照行業(yè)的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行全面的公布。

    在實際工作中,需要嚴(yán)格按照工作流程和要求進行不同因素的科學(xué)協(xié)調(diào),防止對整個招標(biāo)工作產(chǎn)生一定的影響,通過完善的工作模式,優(yōu)化整體的工作效果,從而保證招標(biāo)過程可以更加有序的進行。

    二、拍賣和招標(biāo)在國有經(jīng)營用地使用權(quán)出讓中的利弊

    (一)前期準(zhǔn)備工作

    拍賣和招標(biāo)在國有經(jīng)營用地使用權(quán)出讓中的作用是非常突出的,在實際實施的過程中要從公開性的角度進行全面的分析,從而使得整體工作效率能夠得到全面的提高。首先在前期準(zhǔn)備工作中,要按照公平公正的原則來提高后續(xù)的管理效果,但是會受到市場發(fā)展的變化,導(dǎo)致主體利益之間的矛盾在不斷的加大,所以在實際工作中需要優(yōu)化整體的工作模式,從而使得準(zhǔn)備工作能夠具備充分性的特點。拍賣和招標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作流程是相似的,相關(guān)規(guī)劃部門需要根據(jù)土地用途的具體情況擬定和發(fā)布相對的招標(biāo)和拍賣公告,之后再根據(jù)土地的價值做出土地定價的估算,在其中要把握住核心的環(huán)節(jié),做好定價的估算,防止對后續(xù)的拍賣和招標(biāo)產(chǎn)生一定影響。在前期準(zhǔn)備工作中要進行核算成本的精準(zhǔn)性計算,如果受讓人支付費用低于標(biāo)準(zhǔn)價的話,那么政府可以選擇不進行土地的出讓,在后續(xù)工作中要進行土地出價數(shù)額的充分計算以及對比,按照實際的要求以及標(biāo)準(zhǔn)進行科學(xué)地選擇從而達到預(yù)期的資金收入,在實際工作中要進行價格的基礎(chǔ)性判斷,并且還要加強對市場發(fā)展情況的深入性分析和了解,避免價格出現(xiàn)太大的波動問題。

    在進行土地出讓管理時,要按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求,遵循公開和公正的原則,避免對后續(xù)土地出讓產(chǎn)生一定的影響,但是在后續(xù)工作中經(jīng)常會由于不同因素影響而出現(xiàn)一些干擾因素,影響整個拍賣和招標(biāo)工作科學(xué)進行。

    (二)競拍和開評標(biāo)階段

    在這已修改階段中需要嚴(yán)格按照相關(guān)的要求以及流程來提高實際的工作效果,在拍賣過程中需要嚴(yán)格遵循公平和公開的原則,嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來進行土地所有權(quán)利的公開轉(zhuǎn)讓,自覺接受相關(guān)部門的監(jiān)督,是通過價格的競爭來進行決定的,在競拍時很少有機會通過其他手段來影響最終的結(jié)果,這一方式非常的公開和公正。評標(biāo)的模式非常的復(fù)雜,首先要建立評價小組之后再保密的環(huán)境下進行日常的操作評標(biāo),如果出現(xiàn)了部分量化指標(biāo)的話,那么要根據(jù)最終的文件進行澄清說明,之后,根據(jù)綜合的評分結(jié)果,將得分最高的人作為中標(biāo)人來完成整個工作模式。

    雖然在整個評分的過程中有一定的量化指標(biāo)和嚴(yán)格的保密措施,但是由于量化指標(biāo)中仍然存在較多可控性的因素,或者是人為干預(yù)性的因素,導(dǎo)致整個工作無法有序的進行,與此同時在實際工作中,如果投標(biāo)人能夠直接和評審進行溝通交流,如果超出了交流范圍的話,那么會出現(xiàn)信息的泄露,改變原有的實質(zhì)性內(nèi)容,會使得不符合要求的內(nèi)容在不斷的增多,無法滿足合格標(biāo)書的內(nèi)容。另外也會使競爭力不足的表述表達為競爭力較強的標(biāo)書,嚴(yán)格影響招標(biāo)的公平性。同時也會出現(xiàn)串標(biāo)的問題,在這一環(huán)節(jié)中招標(biāo)的公開性遠遠不如拍賣。

    在地價不斷上升的現(xiàn)代,土地出讓手段更注重的是政府的行為,在實際操作時需要加強對政府職能的充分發(fā)揮,防止在整個工作中存在一定的影響因素。在土地出讓時,如果并沒有進行科學(xué)監(jiān)督或者存在違法行為,那么會導(dǎo)致土地使用權(quán)利出現(xiàn)混亂,無法遵循市場發(fā)展的規(guī)律性,價格的控制也違背了土地出讓的出發(fā)點,所以在實際工作中需要做好數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)工作,提出有效應(yīng)對方案。同時還要做好全過程的監(jiān)督以及管理,避免存在較為嚴(yán)重的干擾性因素,通過更加純粹的管理行為來提高整體的工作效果。并且要控制好地價的上漲問題,使得整個工作能夠在合理的范圍中更加科學(xué)的進行。

    (三)合同的簽訂

    在合同簽訂階段要根據(jù)確認(rèn)的成交書以及土地出讓合同中的內(nèi)容來進行有效的操作,在這一過程中并不涉及到變更和競爭,所以公開和公平性是非常相似的,但是欠缺的是簽訂過程中的合法性內(nèi)容。在實際工作中需要做好科學(xué)調(diào)節(jié),嚴(yán)格按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和流程,優(yōu)化整體的工作模式,同時還要做好充分的監(jiān)督以及管理,避免出現(xiàn)損傷土地利益的行為。

    結(jié)束語:

    在當(dāng)前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中,要加強對拍賣和招標(biāo)行為的深入性分析,拍賣相比于招標(biāo)來說屬于更加科學(xué)的土地出讓方式,在實際工作中需要做好不同程度的監(jiān)督以及管理,并且還要控制好價格,通過嚴(yán)格的監(jiān)管來滿足整體的工作要求。同時還需要根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展方向做好前端處理,實現(xiàn)利益的分配,避免出現(xiàn)土地資源浪費的問題。

    參考文獻:

    [1]劉俊. 拍賣、招標(biāo)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的利弊思考[J]. 中國集體經(jīng)濟,2019,000(008):5-6.

    [2]白彥鋒,阮政卿. 拍賣、招標(biāo)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的利弊研究[J]. 甘肅行政學(xué)院學(xué)報,2011(02):101-107.

    [3]吳小丹. 國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓制度的幾點思考[J]. 居舍,2020(31):9-10.

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