限貸令背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

□文/郭淑青

（西安石油大學(xué) 陜西·西安）

［提要］2020年12月31日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布并于次日開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，規(guī)定了銀行給房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的貸款占比上限，這一“限貸令”在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)長(zhǎng)久、穩(wěn)定、健康發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大沖擊。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想在國(guó)家限貸令宏觀調(diào)控政策下提升其整體發(fā)展質(zhì)量，持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，必須意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要性，科學(xué)研判發(fā)展中可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制。本文通過(guò)對(duì)限貸令政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響，分析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出一些建議。

長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)行業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)起到了決定性的作用，但很多城市和地區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。銀保監(jiān)會(huì)郭樹(shù)清表示房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫?！笆奈濉币?guī)劃對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新要求，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要不斷調(diào)整，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量不斷提高、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系轉(zhuǎn)型升級(jí)等。這表示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將受到政策性調(diào)整的不利影響。再加上國(guó)家限貸令對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房在銀行貸款方面的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中難免遇到一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

一、限貸令政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的主要影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流的影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)建設(shè)耗時(shí)長(zhǎng)、資金回籠周期長(zhǎng)，融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于自有資金、借入資金、銷售回籠款三部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，前期階段通常以自有資金為主，后期通過(guò)快速銷售，拿到購(gòu)房者的房款償還貸款和用作后期資金投入。近來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管政策在土地儲(chǔ)備貸款上要求愈發(fā)嚴(yán)格，限制條件愈發(fā)增多，并根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行了限制，銀行發(fā)放貸款全面收緊，從根源上限制過(guò)多資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)源于借入資金和銷售回籠款這兩部分的資金將會(huì)大額減少，房地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)金融資源的情況將不復(fù)存在。加上“房住不炒”一系列調(diào)控政策的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本走高、籌資渠道變窄，資金投入和回收時(shí)間不匹配，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈難免會(huì)出現(xiàn)斷裂，資金流可能會(huì)難以支持企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張。

（二）對(duì)房地產(chǎn)供需的影響。供給方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿地最大的融資渠道就是銀行貸款，限貸以后，開(kāi)發(fā)商融資的成本會(huì)更高，或者比較難拿到銀行的貸款，拿地時(shí)他們也會(huì)趨向于保守和謹(jǐn)慎，所以會(huì)造成開(kāi)發(fā)進(jìn)度減慢，使得房地產(chǎn)供給增速放緩，供應(yīng)量減少。

需求方面，“房住不炒”的長(zhǎng)期定位、限貸令的出臺(tái)主要是為了讓房子回歸住房屬性，弱化住房的投資性質(zhì)，居民對(duì)于住房的需求也會(huì)有一定程度的降低。限貸令對(duì)于剛性住房需求者雖然有一定“誤傷”但影響不是特別大。限貸令在對(duì)于購(gòu)房套數(shù)等方面的限制對(duì)于剛性需求者影響不大，剛性需求者往往是購(gòu)買首套住房，再加上“共有產(chǎn)權(quán)房”的政策支持，影響比較小。誤傷主要集中在三方面，一是對(duì)于個(gè)人住房貸款的比例設(shè)置了上限，二是住房貸款時(shí)可能會(huì)延緩放貸時(shí)間，三是對(duì)于個(gè)人住房貸款資質(zhì)方面的條件要求更加嚴(yán)格，購(gòu)房的首付必須是家庭自有資金，這意味著一些住房貸款者可能面臨沒(méi)有額度、貸款周期過(guò)長(zhǎng)、資質(zhì)不合格被淘汰的情形，需要做好前期的規(guī)劃計(jì)算。央行原副行長(zhǎng)吳曉靈曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好破滅準(zhǔn)備?！睂?duì)于投機(jī)性購(gòu)房者，各地在已有的限購(gòu)政策、限售政策下，又進(jìn)行限貸，炒房客也需要資金來(lái)炒作，而限貸令從根本上限制了資金的流動(dòng)，這可以說(shuō)是硬性要求，未來(lái)流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的資金是有限的，國(guó)家從供給側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，加大房地產(chǎn)的去杠桿力度，炒房客無(wú)法進(jìn)行高杠桿炒房了。而未來(lái)房貸收緊，不僅影響新樓盤，對(duì)二手房也會(huì)有很大的影響，勢(shì)必造成二手房交易量的減少，所以未來(lái)房產(chǎn)出售也會(huì)是很大問(wèn)題，這也使得房地產(chǎn)需求總體下降。

（三）對(duì)房?jī)r(jià)的影響。限貸令下，未來(lái)住房貸款可能越來(lái)越緊，尤其是全額買房的難度太大，現(xiàn)在絕大多數(shù)的購(gòu)房者都需要銀行貸款，如果個(gè)人房貸收緊，那么勢(shì)必減少絕大多數(shù)的購(gòu)房者，從而房地產(chǎn)的供給和需求關(guān)系受到影響。供求關(guān)系的變化在很大程度上影響著房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)自然會(huì)受到影響而下跌；當(dāng)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)降低時(shí)，觀望情緒就會(huì)加重，房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，可能會(huì)采取以價(jià)換量的措施，利用降價(jià)去庫(kù)存的方式降價(jià)促銷，再加上2020年8月重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，地產(chǎn)高房?jī)r(jià)退熱已是必然趨勢(shì)。

二、限貸令下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)——融資渠道緊縮，籌資困難。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，資金是非常重要的物質(zhì)保障。若是資金出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)就難以持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)投資金額非常大，往往通過(guò)銀行貸款獲取資金，銀行利率上下波動(dòng)幅度相對(duì)較大，尤其是大額貸款的銀行利率浮動(dòng)更大，因此籌資成本很高。限貸令下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例做了上限規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的審核也越來(lái)越嚴(yán)格，流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金受到限制，再加上國(guó)家的土地政策等，開(kāi)發(fā)商拿地成本也越來(lái)越高。限貸令下，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加緊縮，籌資難度也越來(lái)越大。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——投資回收期長(zhǎng)，資金回籠不確定性增強(qiáng)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)為確保自身發(fā)展擁有充裕的資金持久經(jīng)營(yíng)，必須要進(jìn)行資金回收工作，以此來(lái)穩(wěn)定提升自身的發(fā)展成效。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資會(huì)隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程結(jié)束的2～5年收回投資成本，置業(yè)投資的回收期則在8～10年，乃至更長(zhǎng)，這期間政策的變動(dòng)、市場(chǎng)利率的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象是單個(gè)住戶，不可能知道每個(gè)住戶的信用程度。再加上限貸令下，國(guó)家提高個(gè)人房貸門檻，并要求購(gòu)房首付必須是自有資金，對(duì)于銀行給個(gè)人房貸的額度也做了限定，對(duì)于個(gè)人房貸的資質(zhì)要求更嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收主要是業(yè)主購(gòu)買房屋的首付款和后續(xù)的按揭款，限貸令使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出售房地產(chǎn)回收資金的難度加大。

（三）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——資金不夠充足，規(guī)模難以擴(kuò)張。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于企業(yè)資金轉(zhuǎn)化速度慢、資金回收效率低，導(dǎo)致資金流在一定階段中不能滿足企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，并因此所引發(fā)的損失風(fēng)險(xiǎn)。限貸令下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，獲得的資金受限，再加上投資回收期長(zhǎng)，房地產(chǎn)難免面臨資金不足的問(wèn)題，難以進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）決策機(jī)制不完善，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，領(lǐng)導(dǎo)層每天都會(huì)做出很多決策。如果決策失誤，容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的決策機(jī)制不完善的原因有兩點(diǎn)：一是信息量不足。信息量的掌握度對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)決策有至關(guān)重要的影響，尤其是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，一定要快速收集分析，以便做出正確的決策。二是企業(yè)決策的時(shí)候，內(nèi)部信息不足或?qū)嵱眯暂^差，使很多企業(yè)管理人員只能依據(jù)有限的數(shù)據(jù)和以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，預(yù)測(cè)、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平低下，這也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄等方面的不足，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制的意識(shí)，沒(méi)有對(duì)各種潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極主動(dòng)的防控，加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）事前控制不到位，投資決策盲目?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制多在事中控制和事后控制，對(duì)事前控制不重視，使企業(yè)的發(fā)展存在著巨大的隱患。而且房地產(chǎn)企業(yè)容易形成巨大的利潤(rùn)，在利益的驅(qū)使下，企業(yè)急于對(duì)那些大型項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)變化缺乏前瞻性，對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)缺乏全面分析，資金用途規(guī)劃不合理，而房地產(chǎn)企業(yè)特別容易受國(guó)家政策、土地價(jià)格、銀行利率的影響。由于事前控制不到位盲目投資，而不可避免地給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道狹窄。房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來(lái)源于企業(yè)所有者的投入、金融機(jī)構(gòu)和銀行的貸款以及業(yè)主的購(gòu)房收入，但主要還是通過(guò)銀行借貸來(lái)獲取運(yùn)轉(zhuǎn)資本，所有者投入的比例很小。房地產(chǎn)企業(yè)多依賴于高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)來(lái)維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，其負(fù)債率在70%及70%以上。但是，高負(fù)債除了容易因利率波動(dòng)，企業(yè)還款不及時(shí)給企業(yè)招致嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以外，還反映出了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道狹窄的問(wèn)題。

四、限貸令下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）健全決策機(jī)制，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為了合理規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要健全決策機(jī)制，降低決策失誤率。一是擴(kuò)寬信息渠道，尤其是國(guó)家宏觀調(diào)控政策、銀行利率變動(dòng)信息、土地價(jià)格變動(dòng)信息，一定要及時(shí)獲取并迅速做出相應(yīng)對(duì)策；二是要提高內(nèi)部信息實(shí)用性，保證企業(yè)有足夠的信息支持來(lái)做出決策，減少?zèng)Q策的經(jīng)驗(yàn)判斷。另一方面要培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。通過(guò)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，做好財(cái)務(wù)信息的收集分析工作，提高管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和綜合素養(yǎng)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極主動(dòng)的防控。

（二）做好事前控制，完善投資決策。事前控制包括投資決策前的可行性分析、資金的運(yùn)用分析，通過(guò)可行性分析以及資金運(yùn)用情況的分析為企業(yè)的發(fā)展做指引。從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策、土地政策到市場(chǎng)利率的波動(dòng)再到房產(chǎn)的供需等多方面進(jìn)行預(yù)測(cè)調(diào)研，并以此出具可行性報(bào)告。在資金運(yùn)用方面，需要提高自己運(yùn)用效率，通過(guò)選擇最佳的投資方式和投資結(jié)構(gòu)，防止出現(xiàn)投資項(xiàng)目需要資金投入但企業(yè)資金流不足或者出現(xiàn)閑置資金的情形。通過(guò)事前控制，有助于企業(yè)做出相對(duì)正確的投資決策，有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）擴(kuò)寬融資渠道，加速資金回流。適當(dāng)?shù)呢?fù)債有利于發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模以及提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)的資金成本。但是，過(guò)度的負(fù)債容易使企業(yè)面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)形勢(shì)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行借貸這一固有的融資方式，此方式下資本成本很容易受銀行利率的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)急需拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)向業(yè)主方出售房屋的方式來(lái)獲取盈利，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以以增加預(yù)售定金或者購(gòu)房款的方式融資，可以選擇利用可靠的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)融資，也可以通過(guò)提高金融信貸資金、個(gè)人閑置資金、企業(yè)所有人投入資金的比例，來(lái)拓寬融資渠道。并通過(guò)權(quán)衡各個(gè)渠道融資方式的利弊以及加權(quán)平均資本成本的計(jì)算，選擇最適合的融資方式。另外，企業(yè)可以通過(guò)高科技化、高機(jī)械化縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，加速資金回流。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，限貸令雖然是為了使房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，但房地產(chǎn)企業(yè)也不得不面臨融資渠道緊縮、資金回籠性更不確定、資金不充足等問(wèn)題，為此相關(guān)企業(yè)就需要通過(guò)健全決策機(jī)制，培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、做好事前控制，完善投資決策、擴(kuò)寬融資渠道以及加速資金回流等措施，來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。