房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的財(cái)務(wù)控制探討

余嵐昌

一、前言

在最近十幾年間，由于我國城市化的不斷推進(jìn)，國內(nèi)良好的市場環(huán)境和國家給予的政策支持使房地產(chǎn)行業(yè)也隨之得到了飛速的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的壯大，其所承接的項(xiàng)目規(guī)模也越來越大，相應(yīng)的所需要的資金成本和資金流量規(guī)模也隨之增長，鑒于此，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的當(dāng)前運(yùn)營和未來發(fā)展也就越來越重要。資金是一個(gè)企業(yè)立足的根本，直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，而對(duì)于資金使用額度高、資金流動(dòng)頻繁的房地產(chǎn)行業(yè)，資金的控制就更為重要。因此如何確保企業(yè)資金流以良性的方式循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低程度，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)健康運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)而發(fā)展壯大是行業(yè)中企業(yè)需要考慮的重要問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）對(duì)資金預(yù)算管理工作的重要性認(rèn)識(shí)不夠深刻

目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)也意識(shí)到如果想要在激烈的行業(yè)競爭中站住跟腳并取得優(yōu)勢(shì)，必須依靠先進(jìn)的管理體系，因此許多企業(yè)已經(jīng)開始著手完善并建立自身的財(cái)務(wù)管理體系。但是在管理體系的實(shí)際運(yùn)行中，許多財(cái)務(wù)管理人員對(duì)資金預(yù)算管理工作并沒有引起重視，沒有主動(dòng)的去了解財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的相關(guān)信息，在工作中都存在懈怠的情況。許多企業(yè)員工甚至領(lǐng)導(dǎo)的心里都對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作沒有準(zhǔn)確的概念，預(yù)算管理意識(shí)薄弱，認(rèn)為財(cái)務(wù)計(jì)劃工作不必過于關(guān)注，這也導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作無法根據(jù)企業(yè)情況進(jìn)行進(jìn)一步改進(jìn)，也無法使企業(yè)精確把控資金的預(yù)算。同時(shí)財(cái)務(wù)部門也不了解其他部門的資金預(yù)算和使用方向，也并未積極主動(dòng)的去了解，導(dǎo)致進(jìn)行預(yù)算時(shí)只是將其他部門所需資金羅列出來，沒有深入進(jìn)行管控，或者資金大額沉淀或者資金不足，導(dǎo)致產(chǎn)生更高的成本和損耗。

（二）資金預(yù)算財(cái)務(wù)控制考核機(jī)制不完善

資金預(yù)算管理與其他工作內(nèi)容相比，同樣需要考核制度來保證其工作質(zhì)量，并且資金預(yù)算管理的考核制度不僅僅是對(duì)企業(yè)工作人員的工作績效進(jìn)行考核，同時(shí)還是企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的保證。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須通過設(shè)置合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制來對(duì)相關(guān)內(nèi)部人員和財(cái)務(wù)部門工作人員的活動(dòng)進(jìn)行管控和約束，對(duì)實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)的個(gè)人和單位給以獎(jiǎng)勵(lì)，預(yù)算控制超標(biāo)的個(gè)人和單位則接受處罰，將責(zé)任落實(shí)到位，避免相互推諉，逃避責(zé)任的行為發(fā)生。以推進(jìn)資金預(yù)算編制單位扎實(shí)做好資金計(jì)劃，減少資金預(yù)算的隨意性，做到實(shí)際可行。

利用財(cái)務(wù)控制加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作的合理性，其意義在于通過財(cái)務(wù)的介入形成一定的制約。財(cái)務(wù)的監(jiān)管和審查能夠讓資金的預(yù)算、使用、回流，始終保持在良性的回環(huán)之中。并且，在以往自由的工作模式和資金運(yùn)作模式上，財(cái)務(wù)的控制可以使資金運(yùn)作形成一種新的方式。受財(cái)務(wù)監(jiān)管和控制的資金流向應(yīng)更加明確化，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和管理，但就目前情況而言，財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)把控仍然是個(gè)突出的問題，同時(shí)，因缺少考核機(jī)制的限制，資金預(yù)算依舊存在表里不一的現(xiàn)狀。

（三）財(cái)務(wù)控制機(jī)制的缺乏

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在決定著手進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目后，首先要做的工作就是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，需要對(duì)項(xiàng)目全生命周期的各年的收益情況以及預(yù)算收支進(jìn)行全面的編制，但是這項(xiàng)工作目前僅僅是停留在概括性的指標(biāo)上，并且在決策上過于籠統(tǒng)，做不到事前和事中的控制。此外，企業(yè)中的相關(guān)人員未能積極主動(dòng)的去預(yù)測(cè)、分析以及決策預(yù)算財(cái)務(wù)控制目標(biāo)，控制目標(biāo)過于寬泛，其最終的結(jié)果就是等于無控制，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效使用，資金使用率低下。

在現(xiàn)行的工作模式中，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未形成完善的運(yùn)作機(jī)制，這其中包含考核機(jī)制、工作管理機(jī)制、資金運(yùn)用機(jī)制等。其中，資金運(yùn)用機(jī)制需要一套完整的、切實(shí)可行的資金運(yùn)作方案和章程，通過章程的制約和規(guī)范，讓房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理更加合理化和有效化。但目前，大多數(shù)企業(yè)缺乏對(duì)機(jī)制的補(bǔ)充和完善，有的甚至尚未意識(shí)到機(jī)制管控對(duì)資金運(yùn)作的重要性，處于放任不管的狀態(tài)。

（四）資金預(yù)算監(jiān)管不嚴(yán)格，缺乏動(dòng)態(tài)管理

財(cái)務(wù)部門將預(yù)算資金編制工作完成后，在資金使用環(huán)節(jié)中，企業(yè)沒有投入應(yīng)有的力量來對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，亦或者在資金使用的階段所采用的監(jiān)管方式是不科學(xué)的、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，這也就導(dǎo)致資金的使用可能出現(xiàn)偏離預(yù)算的情況。從實(shí)際操作的角度來看，預(yù)算工作不僅僅是要為企業(yè)的運(yùn)行編制出一個(gè)相關(guān)預(yù)算計(jì)劃，更重要的是要將這個(gè)計(jì)劃在沒有其他重大因素的干擾下進(jìn)行準(zhǔn)確的實(shí)踐，只有依靠全面而強(qiáng)有力的監(jiān)管才能夠達(dá)到這個(gè)目的。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門僅僅是簡單的進(jìn)行預(yù)算并執(zhí)行，沒有對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督管理，相關(guān)的財(cái)務(wù)部門也沒有得到資金使用情況的反饋，這就導(dǎo)致企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營與資金管理脫節(jié)了，資金預(yù)算失去了其原有的意義?；蛘哳A(yù)算偏離計(jì)劃而不及時(shí)調(diào)整，不能對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及與業(yè)務(wù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，存在資金預(yù)算與業(yè)務(wù)脫節(jié)的情況。

（五）對(duì)資金的運(yùn)用與監(jiān)管缺乏考核機(jī)制

部分房地產(chǎn)企業(yè)容易受到家族、集團(tuán)、核心團(tuán)體的影響，導(dǎo)致對(duì)資金的運(yùn)用專斷獨(dú)行、對(duì)資金的監(jiān)管形同虛設(shè)。因此，受不利因素的影響，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生資金壟斷、資金擅用等狀況，目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)均未形成以考核機(jī)制來監(jiān)管資金使用的模式。

考核機(jī)制推行的意義在于，通過明確的機(jī)制界定以及規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)自上而下的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都提供使用及管理資金的章程和規(guī)定。通過有章可循的形式督促領(lǐng)導(dǎo)層和下級(jí)員工依照考核機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)用資金。同上，考核在一定程度上還會(huì)起到監(jiān)管作用。通過明確的規(guī)章制度來判定各層級(jí)人員對(duì)資金使用的合理性和規(guī)范性，促使各層級(jí)人員更克制、更合理的申請(qǐng)、使用資金。但統(tǒng)計(jì)結(jié)果而言，當(dāng)下大部分的房地產(chǎn)企業(yè)均未進(jìn)行嚴(yán)格的績效考核制度，其績效考核的推進(jìn)也是緩慢的、收效甚微的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金預(yù)算管理的具體方案

（一）建立起完善的財(cái)務(wù)控制體系，提升全員預(yù)算管理意識(shí)

完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金預(yù)算有效管理的基石，企業(yè)的所有資金預(yù)算管理工作都應(yīng)當(dāng)圍繞這一體系進(jìn)行。要建立起完善的財(cái)務(wù)控制體系首先需要根據(jù)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)政策法規(guī)以及企業(yè)自身的規(guī)定對(duì)當(dāng)前企業(yè)預(yù)算工作管理制度進(jìn)行修改和完善，通過完善的控制體系，獎(jiǎng)懲機(jī)制，將責(zé)任落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)全員預(yù)算管理意識(shí)。

財(cái)務(wù)控制體系初步成型后，需考慮將薪酬體系與績效考核制度進(jìn)行強(qiáng)關(guān)聯(lián)。這一目的是為了進(jìn)一步讓考核管理機(jī)制發(fā)揮它的制約性和積極性。將績效考核與人員薪資掛鉤，采取考核評(píng)定結(jié)果直接影響薪酬水平的方式，讓考核的成績直接反映在薪酬高低上，這一做法不但能促進(jìn)績效考核的推進(jìn)，更能讓各人員對(duì)資金的管理產(chǎn)生積極性，促使各方人員從不斷的實(shí)踐與優(yōu)化中進(jìn)一步提升自我資金管理的能力。

1.建立企業(yè)會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)及考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目的開發(fā)中，要將進(jìn)行核算的對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的分化，使用科學(xué)合理的編號(hào)方式將樓房編制劃分，在房屋銷售和成本的科目中，將每項(xiàng)支出都記錄清楚明了；然后企業(yè)需要對(duì)預(yù)算的核算流程進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上做到核算過程的一致性，以保證后續(xù)工作能夠合理的預(yù)算調(diào)整；最后，同樣以此設(shè)定好的方式將各項(xiàng)數(shù)據(jù)、單據(jù)詳細(xì)進(jìn)行統(tǒng)一的記錄和整理。

建立企業(yè)會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)就是為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作目標(biāo)能夠得到準(zhǔn)確的實(shí)現(xiàn)，并同時(shí)讓企業(yè)中每個(gè)工作人員都能在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的控制下承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，其本質(zhì)是一個(gè)責(zé)任中心。圍繞企業(yè)會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)，可以制定出科學(xué)合理的績效考核標(biāo)準(zhǔn)，并且通過根據(jù)績效考核的實(shí)際結(jié)果可以得到企業(yè)在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi)具體運(yùn)行的狀況，然后對(duì)每個(gè)員工和部門的責(zé)任進(jìn)行精準(zhǔn)、合理的劃分和評(píng)價(jià)。并且完整的會(huì)計(jì)管理制度可以將企業(yè)的收益和成本都準(zhǔn)確的反映出來，各項(xiàng)目的進(jìn)度以及總體收益情況均能全面而準(zhǔn)確的體現(xiàn)出來，企業(yè)可以從這方面著手加強(qiáng)預(yù)算的監(jiān)督以及進(jìn)行決策。

2.建立完善的預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)中的企業(yè)在運(yùn)算會(huì)計(jì)體系上具有明顯的差異，其中不僅包括了資金預(yù)算，還存在項(xiàng)目預(yù)算的概念。資金預(yù)算的目的是為了將房地產(chǎn)企業(yè)中資金的使用情況和回籠情況核實(shí)清楚，然后再根據(jù)企業(yè)內(nèi)部其他相關(guān)部門匯報(bào)上來的資金使用請(qǐng)求再進(jìn)行結(jié)合匯總，逐層向上級(jí)管理部門匯報(bào)，最終定制而成的關(guān)于資金協(xié)調(diào)運(yùn)作的財(cái)務(wù)規(guī)劃；項(xiàng)目的預(yù)算則是指房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目從開始開發(fā)起進(jìn)行編制預(yù)算，其目的是探究此項(xiàng)目是否具有可實(shí)現(xiàn)性，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，將項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段中所需要的支出進(jìn)行預(yù)算，最后在結(jié)合營收、籌資成本以及投資收益進(jìn)行全面的預(yù)算。對(duì)于企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)部門，要根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的真實(shí)情況以及盈利目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)來進(jìn)行現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表以及利潤表的編制，最終才能夠形成一個(gè)健全的預(yù)算會(huì)計(jì)體系。項(xiàng)目資金預(yù)算納入全面預(yù)算管理，貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程。

（二）強(qiáng)化資金管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資途徑

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，通常房地產(chǎn)企業(yè)需要充足的資金來保證企業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，這也導(dǎo)致了企業(yè)運(yùn)行很容易受到存款準(zhǔn)備金、銀行利率以及國家宏觀政策的左右，因此行業(yè)內(nèi)的企業(yè)必須要充分全面的將這些因素納入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略考量中去，為了減少籌資中的成本損耗，必須強(qiáng)化融資管理，發(fā)掘更多可靠的融資渠道。要做到資金貸款時(shí)間和額度能夠與房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流能夠相匹配，根據(jù)實(shí)際情況選擇和銀行簽訂長期或短期的貸款合同，避免財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加。另外，還需要強(qiáng)化現(xiàn)金的管理，保證應(yīng)收款項(xiàng)和應(yīng)付款項(xiàng)的期限能夠保持同步，最大程度降低資金成本，同時(shí)能保證資金計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，避免偏離資金預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資金預(yù)算的落地。

在做好資金管理后，還需思考融資渠道的拓展。在正向且積極的融資手段中，找尋符合自身?xiàng)l件且優(yōu)于其他融資付出成本的最佳融資方式，進(jìn)行融資計(jì)劃的拓展，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金始終能保持良性的狀態(tài)流動(dòng)起來。在進(jìn)行融資渠道拓展的過程中，應(yīng)有明確的行事步驟和章程。首先，應(yīng)在眾多融資渠道中找到1-2 條符合自身的優(yōu)秀融資方式，在確定好融資方向后需進(jìn)行詳細(xì)的融資規(guī)劃和試錯(cuò)踐行。在試錯(cuò)完成后才能投入更多精力深耕渠道拓寬的可能性，從而保證渠道拓寬不會(huì)在中途夭折，并且能以較快的、較穩(wěn)的方式完成渠道拓展的一系列事項(xiàng)，并取得令人欣喜的成果。

（三）完善內(nèi)部審計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度評(píng)價(jià)體系

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標(biāo)和需求，企業(yè)必須建立健全有效的財(cái)務(wù)和審計(jì)制度。在財(cái)務(wù)制度方面，企業(yè)可以設(shè)立專門的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)來專注于管理涉及資金預(yù)算的事宜，同時(shí)建立起嚴(yán)格的采購、銷售制度以及報(bào)銷制度來規(guī)范財(cái)務(wù)管理。此外，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立健全的審計(jì)制度，其目的是對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作、工程項(xiàng)目以及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行審計(jì)管理，在審計(jì)過程中可以總結(jié)分析當(dāng)前企業(yè)的資金預(yù)算管理中存在的缺點(diǎn)與不足之處，對(duì)預(yù)算管理系統(tǒng)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，同時(shí)找到解決辦法來提高企業(yè)的資金預(yù)算管理水平，逐步完善管理體系，形成適應(yīng)企業(yè)的資金及預(yù)算管理體系。

（四）落實(shí)預(yù)算的編制與執(zhí)行，切實(shí)做好資金預(yù)算動(dòng)態(tài)管理

在預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其過程做到督促和評(píng)估，需要對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行過程定期對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，實(shí)行項(xiàng)目預(yù)算動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況及時(shí)調(diào)整資金預(yù)算，然后針對(duì)其中存在的缺點(diǎn)與不足及偏離進(jìn)行原因分析并提出改進(jìn)和調(diào)整的方法，調(diào)整預(yù)算管理目標(biāo)。同時(shí)，企業(yè)還需要運(yùn)用考核制度對(duì)預(yù)算管理體系的運(yùn)行進(jìn)行考評(píng)與調(diào)整，進(jìn)一步促進(jìn)管理體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各相關(guān)部門的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核，全面把握各部門預(yù)算工作的履行情況并匯總結(jié)果進(jìn)行分析，然后給予應(yīng)有的獎(jiǎng)懲。

對(duì)于企業(yè)預(yù)算的編制，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)當(dāng)只局限于將往年的財(cái)務(wù)預(yù)算情況作為編制的參考，更需要對(duì)當(dāng)前企業(yè)的運(yùn)行狀況和市場的表現(xiàn)進(jìn)行考察和評(píng)估，對(duì)企業(yè)的重視情況做到實(shí)事求是，在企業(yè)和市場不產(chǎn)生沖突的情況下編制財(cái)務(wù)預(yù)算。在編制過程中最重要的是注意信息獲取的全面性和真實(shí)性，片面的信息很可能導(dǎo)致所編制的預(yù)算過大或過小。合理利用信息技術(shù)在預(yù)算管理中能夠大幅提高企業(yè)的工作效率，企業(yè)可以使用適合自身的財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，更高效的管理財(cái)務(wù)預(yù)算。

四、結(jié)語

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)的資金流動(dòng)性強(qiáng)，資金量大，項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)高而周期長，所以部分企業(yè)都是以負(fù)債狀態(tài)運(yùn)行著。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀深思產(chǎn)生此現(xiàn)象的主要原因，并抓住幾個(gè)關(guān)鍵性問題，通過對(duì)問題的分析思考解決的可行性方法，從而進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中的一系列難題。

透過問題正視房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理優(yōu)化的重要性，科學(xué)合理的預(yù)算管理體系對(duì)企業(yè)自身競爭力的提高非常重要，企業(yè)需要結(jié)合自身情況，完善財(cái)務(wù)管理體系，做好資金預(yù)算，強(qiáng)化過程的監(jiān)督，確保項(xiàng)目預(yù)算的落地執(zhí)行，才能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，得到健康的發(fā)展。