買房人遲延收房，開發(fā)商有權(quán)解除商品房買賣合同嗎？

L先生幾年前在包郵區(qū)買了套期房進(jìn)行投資，買房時(shí)交付所有購房款，取得購房發(fā)票并辦理網(wǎng)簽。商品房買賣合同約定交房日期臨近，恰遇新冠疫情，L先生工作忙碌，一直未能關(guān)注該房產(chǎn)交付情況，也未能及時(shí)去現(xiàn)場收房;再過一年多，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲，L先生收到開發(fā)商解除合同通知：商品房銷售合同約定開發(fā)商通知交房后若干天內(nèi)買房人不收房，開發(fā)商有權(quán)解除合同;開發(fā)商曾書面通知L先生收房，但L先生并未收房，因此開發(fā)商據(jù)此解除商品房買賣合同。

L先生收到開發(fā)商合同解除通知后發(fā)現(xiàn)，合同白紙黑字確實(shí)有這種情況下合同解除權(quán)的約定;但是L先生已經(jīng)支付完房屋全款，僅因?yàn)橐咔榍闆r下遲延去收房（況且開發(fā)商也沒有特別通知）就要被開發(fā)商解除合同，買房人感覺不合理。L先生一打聽，原來當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)漲了快一倍;只好緊急聯(lián)系開發(fā)商，去開發(fā)商現(xiàn)場要求交房，去當(dāng)?shù)刈〗ň址答亞栴}要求交房，均無果。最后只有一條路就是提起訴訟，要求開發(fā)商繼續(xù)交房、辦理商品房權(quán)證，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

那么，L先生在本案中勝算如何？

此案件的核心在于此種情況下，開發(fā)商到底有無合同解除權(quán)。開發(fā)商的理由如下：商品房買賣合同有明確的約定，買房人遲延收房達(dá)到一定時(shí)間后，開發(fā)商有權(quán)要求解除合同;現(xiàn)在買房人確實(shí)發(fā)生了遲延收房超過一年的行為，所以開發(fā)商向買房人發(fā)書面解除通知就能產(chǎn)生合同解除的法律效果。

作者認(rèn)為，開發(fā)商無權(quán)解除合同有三個(gè)主要原因：

首先，開發(fā)商在該種情況下具有合同解除權(quán)的合同條款無效。商品房買賣合同條款是開發(fā)商為了商品房銷售事宜事先擬定的、用于重復(fù)使用、且未與買房人進(jìn)行協(xié)商的格式條款;格式條款制定方開發(fā)商約定買房人遲延收房，開發(fā)商有合同解除權(quán)，屬于開發(fā)商不合理地限制、排除買房人收房的主要權(quán)利、加重買房人義務(wù)（收房、獲得房產(chǎn)證是買方在交易中的最重要的權(quán)利）的行為，根據(jù)民法典第496條、497條的規(guī)定，該條款不能成為合同內(nèi)容或無效。條款無效，開發(fā)商當(dāng)然不能依據(jù)該條款的規(guī)定要求解除合同。

其次，即使不考慮格式合同條款的效力行為，買房人遲延收房行為即使屬于合同約定的違約行為，其違約程度也顯著輕微，不影響開發(fā)商合同目的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商不應(yīng)解除合同。顯而易見，開發(fā)商在商品房銷售合同中的主要合同目的是收取房屋價(jià)款，本案中開發(fā)商收取房屋價(jià)款的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，收房是買房人的權(quán)利而非義務(wù);買房人遲延收房并不影響開發(fā)商的利益，遲延收房對合同的其違約程度顯著輕微，完全不影響開發(fā)商的合同目的實(shí)現(xiàn)。這種情況下，有解除權(quán)的一方也不能因此解除合同。指導(dǎo)全國的法官們進(jìn)行案件審判的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（俗稱“九民紀(jì)要”）就關(guān)注到了這種情況下合同解除權(quán)的問題，其第47條對此有明確規(guī)定：“【約定解除條件】合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持;反之，則依法予以支持?！?/p>

再次，即使開發(fā)商在這種情況下真有合同解除權(quán)，但開發(fā)商在合理期限后，也無權(quán)再繼續(xù)行使合同解除權(quán)。即使不考慮格式條款效力問題及“九民紀(jì)要”關(guān)于法院審判合同解除權(quán)問題的規(guī)定，在本案中開發(fā)商行使合同解除權(quán)也有時(shí)間限制，民法典規(guī)定合同解除權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使，否則將發(fā)生權(quán)利喪失的法律后果。合理期限到底的多久，民法典出臺后的司法解釋明確是1年;此期間屬于法律規(guī)定的“除斥期間”，不可以中斷、終止或者延長。本案中，開發(fā)商在知道他具有合同“解除權(quán)”超過1年之后，無權(quán)向L先生主張合同解除權(quán)。大家可能關(guān)心的司法解釋條款如下：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（〔2020〕17號）第十一條規(guī)定第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

買房人遲延收房的法律后果，確實(shí)要看買房人和開發(fā)商之間簽署的商品房銷售合同如何約定。雖然作者剛才分析說開發(fā)商約定逾期收房就有權(quán)解除合同的條款無效，但并不是所有格式條款都無效。

一般來說，商品房銷售合同慣常的約定是逾期收房，視為已經(jīng)收房。視同收房的效果是：第一，雖然沒有收房，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)由買房人承擔(dān);第二，雖然有質(zhì)保條款，但房屋瑕疵問題在視同收房時(shí)候買房人不能提出，極有可能喪失提出問題的有利時(shí)機(jī);第三，從視同收房之日起，買房人要交物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)遲延繳費(fèi)的法律責(zé)任;第四，如果商品房買賣合同對遲延收房有其他不是像解除合同那么過分的關(guān)于違約的約定，買房人很可能要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

如果開發(fā)商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網(wǎng)簽，建議買房人在積極應(yīng)訴的同時(shí)提起反訴，要求開發(fā)商交房和辦理權(quán)證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開發(fā)商的請求，也無法主動判決開發(fā)商交房和辦理權(quán)證，買房人維權(quán)很可能要繼續(xù)提起訴訟，買房人就浪費(fèi)了時(shí)間成本和金錢成本。

在這里提醒各位買房人，合同中約定的事項(xiàng)，不論是權(quán)利還是義務(wù)，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)的去做，以免給自己留下隱患。

作者在判決文書網(wǎng)上檢索類似案例，發(fā)現(xiàn)類似案例較少，但也找到了一個(gè)開發(fā)商。

2014年9月15日，田某與開發(fā)商三河市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（這個(gè)開發(fā)商值得在此擁有全稱）簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定購買現(xiàn)房商品房等事宜;此后田某支付了全部購房款，開發(fā)商稱隨時(shí)可以交付房屋。因田某與開發(fā)商就房屋契稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用交付事宜未達(dá)成一致，經(jīng)開發(fā)商于2014年9月16日和2014年10月16日兩次書面催促田某收房后，至2016年田某仍未收房。2016年8月2日開發(fā)商向田某發(fā)送的《律師函》，催告田某在指定日期內(nèi)辦理收房手續(xù)且作出了如田某仍不按時(shí)收房則解除《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的意思表示后，田某仍未收房。2016年，田某起訴開發(fā)商要求開發(fā)商交房;而后開發(fā)商起訴田某要求確認(rèn)律師函法律效力，并要求解除《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

一審法院認(rèn)為：《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同合法有效，雙方均應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。田某一次性全額支付了購房款且購買了開發(fā)商的現(xiàn)房商品房，應(yīng)當(dāng)在合同約定的入住日期辦理接收房屋的相關(guān)手續(xù)，田某在兩年多的時(shí)間內(nèi)不辦理收房手續(xù)，已構(gòu)成違約，開發(fā)商有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同。一審法院判決判處合同解除。

田某不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為：第一，案件程序違法：田某在先起訴開發(fā)商主張交付案涉房屋，而原審法院在立案后未進(jìn)行實(shí)體審理，便中止該案審理。而后開發(fā)商基于同一案涉房屋的事實(shí)，又在原審法院起訴田某逾期收房解除合同，原審法院對此進(jìn)行了實(shí)體審理并作出判決。第二，收房事宜屬于購房人的權(quán)利還是義務(wù)這一基本法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。并與田某訴該開發(fā)商的商品房預(yù)售合同糾紛一案一并處理。二審法院最終裁定發(fā)回重審。

該案件在發(fā)回重審的一審中最終以調(diào)解方式結(jié)案。

作者認(rèn)為，一審法院認(rèn)定合同有效的依據(jù)明顯不妥，格式條款有效性需要從合同權(quán)利義務(wù)的對等性等方面進(jìn)行綜合評判，具體論述見本文第一部分的法律分析。雖然該案件在審判之時(shí)《民法典》尚未頒布，但其當(dāng)時(shí)的法律規(guī)范中關(guān)于格式條款及合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定與《民法典》頒布之后并無實(shí)質(zhì)差別。同時(shí)，一審法院中止田某作為原告案件的審理，直接只審理開發(fā)商作為原告的案件，而不將兩案件合并審理的行為，也是迷之奇怪，讓人不得不浮想聯(lián)翩。二審法院及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并指出問題所在，最終裁定發(fā)回重審理由比較充分。

1.收房對于買房人來說是權(quán)利而非義務(wù)，如果買房人已經(jīng)支付全部房款，一般來說開發(fā)商無權(quán)僅因買房人遲延收房就解除合同。

2.如果開發(fā)商先行提起訴訟要求解除合同或者撤銷網(wǎng)簽，建議買房人在積極應(yīng)訴的同時(shí)提起反訴，要求開發(fā)商交房和辦理權(quán)證;如不反訴，即使本案中法院駁回了開發(fā)商的請求，也無法主動判決開發(fā)商交房和辦理權(quán)證，買房人維權(quán)很可能要繼續(xù)提起訴訟，買房人就浪費(fèi)了時(shí)間成本和金錢成本。

3.作者提醒買房人購房后主動關(guān)注開發(fā)商交房信息，如無質(zhì)量問題盡量按期收房：逾期收房最大的法律效果一般依據(jù)合同約定是視同交房;若買房人未驗(yàn)房即視同交房了，房產(chǎn)質(zhì)量問題容易被開發(fā)商蒙混過關(guān);許多開發(fā)商是在交房時(shí)候要買房人提交辦理房產(chǎn)權(quán)證的資料，不及時(shí)提交權(quán)證資料導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理不及時(shí)，影響買房人自己的權(quán)益;一旦開發(fā)商因?yàn)橘I房人遲延收房要求解除合同，本來正常的收房流程需經(jīng)過法院漫長的審判及執(zhí)行流程方能解決，無論結(jié)果如何，對買房人來說需要耗費(fèi)很大的精力和財(cái)力。

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郭亞男律師畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，碩士研究生，同時(shí)擁有注冊會計(jì)師和執(zhí)業(yè)律師資格;從業(yè)十余年間，曾就職于會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、私募股權(quán)結(jié)構(gòu)，從事與公司IPO、并購重組、基金設(shè)立、股權(quán)及債權(quán)投融資等相關(guān)法律事務(wù)，以及民商事訴訟。