基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實(shí)證研究

徐 鑫

（國家稅務(wù)總局郯城縣稅務(wù)局，山東 臨沂 276100）

一、緒論

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地增值稅稅收政策也越來越受到重視。當(dāng)前國家出臺(tái)了一系列相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)行業(yè)行為、提高房產(chǎn)交易價(jià)格等措施以達(dá)到減少納稅人的費(fèi)用支出；同時(shí)又因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅率較高且不穩(wěn)定，導(dǎo)致其對(duì)利潤最大化要求過高，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇“土財(cái)政”作為過渡性稅務(wù)處理方式進(jìn)行籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的理論基礎(chǔ)

1.房地產(chǎn)企業(yè)的概念

（1）房地產(chǎn)企業(yè)，指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的單位及個(gè)人。廣義上講，它是以盈利為目的經(jīng)濟(jì)組織；狹義來講，則專指以不動(dòng)產(chǎn)投資獲得相關(guān)收益、以購置土地并建造地上建筑獲得相關(guān)收益的法人集體，非營業(yè)用土地使用權(quán)與無形資產(chǎn)所有權(quán)由一家公司所控制。本文所稱“樓”主要指的是房產(chǎn)類開發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)管理服務(wù)和配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的總稱，即房屋建筑、商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)稱。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理活動(dòng)的法人。在我國，房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國土地與住房建設(shè)》規(guī)定，“國有資本金劃撥到人民政府或者省級(jí)國土資源主管部門進(jìn)行審查批準(zhǔn)后，由開發(fā)商負(fù)責(zé)對(duì)其住宅及其他附屬物銷售以及出租所得等各項(xiàng)取得的收入按比例分配”；本文研究的是土地增值稅稅收臨界點(diǎn)下企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃的問題。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快以及住房制度改革與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，國家加大了宏觀調(diào)控力度，并出臺(tái)一系列政策來穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)也為房產(chǎn)行業(yè)提供良好投資機(jī)會(huì)及企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面因素影響下，產(chǎn)生良性循環(huán)機(jī)制和健康可持續(xù)性經(jīng)營模式。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事建造、經(jīng)營和管理商品房的組織或個(gè)人。我國實(shí)行的是土地公有制經(jīng)濟(jì)制度，因此土地與地產(chǎn)均屬于國有資源范疇；而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大且具有很強(qiáng)的市場(chǎng)需求彈性，以及其增值性特征等導(dǎo)致了土地價(jià)值高，但也能獲得高額稅收，利益空間大；此外還有很多其他原因造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)后產(chǎn)生稅負(fù)重增之嫌，因而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲幅度較大[1]。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的定義與構(gòu)成

（1）房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅收。在實(shí)際操作中主要有三種類型：一是以“扣除”形式從納稅人那里購進(jìn)并用于非經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目；二是按規(guī)定計(jì)算繳納城建配套費(fèi)和其他費(fèi)用等稅收；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用住宅，應(yīng)向業(yè)主收取的租金收入所形成的土地增值額作為計(jì)征依據(jù)進(jìn)行抵扣（即期末時(shí)取得這部分資金利息）。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是指對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物的計(jì)征?？梢岳斫鉃橐越?jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生而取得收入所繳納的一定比例數(shù)額，由國家稅務(wù)總局規(guī)定為“開發(fā)”、“建造”或按銷售自建房產(chǎn)之日起計(jì)算應(yīng)納稅額度；營業(yè)性物業(yè)租金所得超過扣除暫行條例后年度價(jià)值折算抵扣當(dāng)年銷售額部分或者免稅項(xiàng)目的房地產(chǎn)增值稅率20%～30%之間。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及管理過程中，對(duì)已征納的耕地占用額度和地上建筑物及其附著物等按規(guī)定限量銷售所取得的收入征收。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是指對(duì)轉(zhuǎn)讓國有開發(fā)用地使用權(quán)和地上附著物的單位及個(gè)人，就其取得收入額征收的一種所得稅。根據(jù)《中華人民共和國暫行條例》規(guī)定范圍之內(nèi)的建筑業(yè)、從事建造或承包經(jīng)營活動(dòng)所獲得地面基礎(chǔ)部分，價(jià)款與地租等轉(zhuǎn)讓的金額不能低于市場(chǎng)價(jià)格。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的內(nèi)在機(jī)理

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃工作是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的過程，需要從多個(gè)角度進(jìn)行分析。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成上來看，不同類型房產(chǎn)項(xiàng)目具有差別性和復(fù)雜性等特點(diǎn)；其次，其計(jì)價(jià)方式、扣除標(biāo)準(zhǔn)以及核算方法也不盡相同；再次，不同稅率或優(yōu)惠政策下對(duì)于房地使用環(huán)節(jié)稅收臨界點(diǎn)要求不一致；最后土地增值稅制度設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃工作的無法順利開展，進(jìn)而造成企業(yè)的損失甚至破產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃是在合法、合理范圍內(nèi)，對(duì)國家稅收政策和納稅制度進(jìn)行分析，結(jié)合自身情況制定出科學(xué)可行的方案。首先要明確自己開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需繳納營業(yè)稅及所得返還金額，其次是根據(jù)不同階段計(jì)提折舊額計(jì)算扣除標(biāo)準(zhǔn)等費(fèi)用支出，最后就是應(yīng)將個(gè)人所得稅率與企業(yè)經(jīng)營利潤掛鉤來降低房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值率，從而達(dá)到減少稅收負(fù)擔(dān)、增加收益并提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是基于對(duì)國家稅收政策導(dǎo)向而進(jìn)行籌劃，在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，缺乏有效的法律法規(guī)約束等因素影響，導(dǎo)致其不能按照正常程序操作、增值額征稅標(biāo)準(zhǔn)不合理。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概況

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的發(fā)展歷程

（1）我國的房地產(chǎn)企業(yè)從1998年開始興起，經(jīng)過20多年來不斷地發(fā)展，逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)中重要主體。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)業(yè)政策改革步伐加快、市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，國家對(duì)土地出讓金實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)控。1993年至2006年期間是中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最快且規(guī)模較大的時(shí)期；2007年至2009年期間在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模開發(fā)建設(shè)；到本世紀(jì)初，我國房地產(chǎn)企業(yè)年均營業(yè)收入增長速度為14.7%左右，并且其增長率高達(dá)12%以上且呈逐年上升趨勢(shì)。

（2）從1998年開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納比例一直保持著較低水平，但隨著國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅管理力度加大以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，2000年年初至2006年年底中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和營業(yè)收入增長迅速。在這個(gè)階段中，由于稅收政策出臺(tái)，增加了許多新的項(xiàng)目：一是住房公積金制度改革；二是城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施用地（包括公共設(shè)施）、購樓等行為納入征稅范圍。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)單位或個(gè)人在土地上開發(fā)房屋所取得的收入為計(jì)征依據(jù)，扣除應(yīng)納稅所得額后，再減去自用房產(chǎn)（不含自建住宅）取得成本費(fèi)用及附加費(fèi)用、繳納營業(yè)稅和印花稅等各項(xiàng)新增建設(shè)用地專項(xiàng)配套資金之后而產(chǎn)生的費(fèi)用。2011年1月8日國家正式實(shí)施修改后的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，該規(guī)定明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)征方式。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的發(fā)展歷程及所得稅情況

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)值征收的一種財(cái)產(chǎn)性收入。我國實(shí)行了“量?jī)r(jià)分離”，即按照房屋建筑市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算繳納相關(guān)稅費(fèi)，但并沒有完全統(tǒng)一規(guī)定納稅人所繳納稅收臨界點(diǎn)；而在實(shí)踐中也存在一些問題，一是在實(shí)際操作過程中會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以利潤為導(dǎo)向，二是土地增值稅稅率高導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象發(fā)生的較多且難以解決。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在我國的起步較晚，從1990年才開始探索，直到2000年年初。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境變化等因素影響下。中國作為世界上人口最多、資源豐富且廉價(jià)勞動(dòng)力相對(duì)短缺的國家之一，同時(shí)也是第二產(chǎn)業(yè)中最重要組成部分之一。近年來房?jī)r(jià)居高不下，已經(jīng)成為了社會(huì)問題和民生關(guān)注焦點(diǎn)，這就要求我國必須加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，以緩解城市壓力并解決住房難問題。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)值征收的一種稅收。它主要有兩種形式：一是直接以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為前提條件，在取得時(shí)，再將房屋及附屬建筑作為計(jì)算其應(yīng)納稅額；二是以權(quán)屬人為基礎(chǔ)而進(jìn)行核算并繳納相應(yīng)所得稅或按一定稅率計(jì)征營業(yè)附加（即期未抵扣土地增值稅前項(xiàng)目的房地產(chǎn)）[3]。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的主要做法與經(jīng)驗(yàn)

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃方法，加強(qiáng)稅收臨界點(diǎn)管理。根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的收入總額為總收入扣除法定費(fèi)用后的剩余金額。但在實(shí)際操作中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商將項(xiàng)目開發(fā)成本作為利潤來源進(jìn)行計(jì)算和繳納營業(yè)稅；對(duì)于土地使用權(quán)出租所得收益不超過10%的情況下，可以根據(jù)自身的具體經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)其進(jìn)行合理籌劃，來達(dá)到最大限度地獲取增值額。

（2）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除范圍進(jìn)行明確界定。在計(jì)算繳納契轉(zhuǎn)費(fèi)用的時(shí)候，范圍只包括自建住宅、單位和個(gè)人建造非經(jīng)營性房屋而取得收入所發(fā)生的支出。根據(jù)實(shí)際情況具體分析：首先是按銷售額或銷售價(jià)格減去購房款后獲得金額部分；其次是按照房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中已計(jì)提折舊額部分確定扣除比例進(jìn)行核算并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

（3）將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，以土地增值稅為基礎(chǔ)，按規(guī)定比例劃分出若干個(gè)項(xiàng)目，按照“先征收后返還”的原則進(jìn)行清算。對(duì)建筑業(yè)開發(fā)成本中所包含未結(jié)算部分實(shí)行差額征稅。在計(jì)算繳納稅時(shí)可以扣除。但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性及復(fù)雜性等特點(diǎn)導(dǎo)致其不能作為抵扣項(xiàng)而直接算入應(yīng)繳增值稅之中來計(jì)算土地增值稅[4]。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的影響因素識(shí)別

1.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的影響

（1）納稅籌劃的決策失誤。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收臨界點(diǎn)管理時(shí)，要考慮到土地增收率、存量房銷售收入等因素，對(duì)其做出正確判斷。但由于我國目前處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期和發(fā)展中國家的特殊性，以及市場(chǎng)環(huán)境、法律法規(guī)等不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商所采取措施不能完全適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危機(jī)使得很多企業(yè)并不能很好地實(shí)施這一管理方法。

（2）稅收臨界點(diǎn)的選擇。企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要充分考慮到土地增值稅稅率和扣除項(xiàng)目，以及其他因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅額及利潤影響。房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算與控制的影響分析：由于不同地區(qū)地價(jià)存在差異、銷售價(jià)格差別等原因造成了房?jī)r(jià)上漲過快現(xiàn)象發(fā)生；同時(shí)也因?yàn)槲覈壳暗亩愂辗煞ㄒ?guī)不健全，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)無法依據(jù)相應(yīng)政策來規(guī)范操作。

（3）稅收臨界點(diǎn)的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各部門協(xié)調(diào)配合才能順利進(jìn)行。首先，從銷售環(huán)節(jié)著手，將項(xiàng)目成本預(yù)算與市場(chǎng)需求相聯(lián)系。其次，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。最后，再制定出合理可行的實(shí)施方案，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的影響因素模型

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的影響因素模型包括以下幾個(gè)方面：

（1）稅收臨界點(diǎn)。即在一定時(shí)間內(nèi)，納稅人將獲得最大限度收益，或者達(dá)到最小值。從理論上講是指的是，當(dāng)實(shí)際成本小于扣除法定費(fèi)用時(shí)，所得減少額或本期稅前利潤總額降低到可接受水準(zhǔn)時(shí)所需要付出的代價(jià)；而現(xiàn)實(shí)情況下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率越高則土地增值越多，那么其繳納稅收就會(huì)更少甚至不進(jìn)行稅收籌劃也不會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)影響，即納稅人所獲得收益越大。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃主要受自身因素、外部環(huán)境影響等諸多方面制約。其中，內(nèi)部原因包括：稅收臨界點(diǎn)是確定納稅額度最直接有效手段。在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以從實(shí)際扣除數(shù)額中判斷出可抵扣金額與應(yīng)繳未納金之間存在多少差值；而對(duì)其他條件也有一定的要求，如企業(yè)經(jīng)營狀況良好且具有節(jié)稅空間或減負(fù)能力等。

（3）本文在分析土地增值稅的納稅臨界點(diǎn)時(shí)，采用了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的業(yè)務(wù)活動(dòng)，即從取得應(yīng)收賬款、銷售存貨及其他相關(guān)收入開始著手進(jìn)行籌劃。因此，我們可以將其分為以下幾種情況： 第一，購房環(huán)節(jié)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易行為發(fā)生前，第二，房屋建筑出售或出租所得收益在建工程竣工驗(yàn)收后形成增值等。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的稅收臨界點(diǎn)及影響因子建議

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃，是指在納稅人支付給受托方（股東、董事會(huì)或經(jīng)營管理層）繳納的稅收負(fù)擔(dān)最小化目標(biāo)下進(jìn)行科學(xué)合理安排和有效控制籌劃活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃是一個(gè)復(fù)雜而細(xì)致的系統(tǒng)工程，需要綜合考慮，企業(yè)要充分利用稅收臨界點(diǎn)。納稅人通過對(duì)不同稅率來進(jìn)行分析和比較，選擇出最有利于自身發(fā)展且符合法律規(guī)定條件下可接受最大程度減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的土地增值稅籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃，是指在納稅人支付給受托方（股東、董事會(huì)或經(jīng)營管理層）繳納的稅收負(fù)擔(dān)最小化目標(biāo)下進(jìn)行科學(xué)合理安排和有效控制籌劃活動(dòng)。因此，在實(shí)際操作過程中要充分考慮到不同階段土地增收額與成本費(fèi)用率之間存在差異性。

（2）企業(yè)的稅收臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)成本在達(dá)到一定程度后，會(huì)因?yàn)殇N售收入增加而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，從而對(duì)企業(yè)所得稅造成影響。當(dāng)土地增值額大于扣除法定費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目時(shí)。房地產(chǎn)公司可以適當(dāng)減少計(jì)征營業(yè)稅率。選擇不同階段進(jìn)行籌劃方案根據(jù)國家政策變化情況及自身發(fā)展?fàn)顩r確定稅收臨界點(diǎn)：①前期準(zhǔn)備工作；②開發(fā)建設(shè)期的納稅統(tǒng)籌與管理措施等。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃，是指在納稅人支付給受托方（股東、董事會(huì)或經(jīng)營管理層）繳納的稅收負(fù)擔(dān)最小化目標(biāo)下進(jìn)行科學(xué)合理安排和有效控制籌劃活動(dòng)。因此，在實(shí)際操作過程中要充分考慮到不同階段土地增收額與成本費(fèi)用率之間存在差異性[6]。

五、 結(jié)論

本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，研究了土地增值稅的稅收臨界點(diǎn)對(duì)其籌劃影響。通過案例分析，得出以下結(jié)論：當(dāng)期購地成本小于銷售價(jià)格時(shí)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，而隨著購入時(shí)間遞延，繳納開發(fā)項(xiàng)目總金額大于前期竣工結(jié)算納稅總額時(shí)又不能實(shí)現(xiàn)“雙增”效果。所以，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，選擇最佳的土地增值稅收臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，來達(dá)到最大限度降低稅負(fù)，以獲得利潤收入，增加投資回報(bào)率。