房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展路徑模糊

文│盧 揚 榮 蕾

在主營業(yè)務(wù)之外，積極試水其他業(yè)務(wù)，成為越來越多房企的選擇。業(yè)內(nèi)將房企這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向稱為“多元化”探索抑或是“地產(chǎn)開發(fā)+”運營模式。記者梳理重點房企近年來探索多元化的路徑發(fā)現(xiàn)，盡管為謀求新的發(fā)展出路，諸多房企動作不斷，但這條轉(zhuǎn)型之路能否順利走通，則考驗著各家的運營功力：新業(yè)務(wù)是否與自身能力高度匹配、家底是否足夠殷實，能供以持續(xù)財力支持等。而從目前房企涉足“地產(chǎn)開發(fā)+”運營模式的現(xiàn)狀來看，則呈現(xiàn)出“幾家歡喜幾家愁”的境況。

多賽道原則

在行業(yè)增速放緩、規(guī)模見頂?shù)漠?dāng)下，越來越多的房企選擇“不把雞蛋放在同一個籃子里”。尤其是隨著房企競爭白熱化，與住宅銷售關(guān)聯(lián)度較高的商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)，成為部分房企轉(zhuǎn)向“地產(chǎn)開發(fā)+”運營模式下的發(fā)力點。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2019 年，30家重點房企多元化業(yè)務(wù)營業(yè)收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

市場分析指出，過去10 年房企多元化方向逐步明確，基本做了三步走：即從跨界多元到全面布局，再到逐步聚焦。目前基本圍繞房地產(chǎn)上下游，圍繞房地產(chǎn)不動產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)布局，而后逐步聚焦。以排名在前30 名的房企為例，目前已經(jīng)形成了四類成熟的“地產(chǎn)開發(fā)+”的運營模式，分別是地產(chǎn)開發(fā)+城市運營、地產(chǎn)開發(fā)+城市更新、地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)+代建四類。

具體來看，30 家重點房企營收中拆分出的多元化業(yè)務(wù)主要有5 個方面，分別是物業(yè)管理、投資物業(yè)（包含商業(yè)地產(chǎn)和酒店）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、代建。另據(jù)克而瑞相關(guān)研報，除產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之外，其余4 項業(yè)務(wù)對企業(yè)營收的平均貢獻(xiàn)占比都出現(xiàn)了穩(wěn)步上升。

“對業(yè)務(wù)多元化的探索，是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后的必然選擇?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕圃诮邮懿稍L時表示，可以將房企的多元化按關(guān)聯(lián)性劃分為兩大類，第一類是與地產(chǎn)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的板塊，第二類為脫離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的跨界板塊。在潘浩看來，房企布局第一類多元化業(yè)務(wù)屬于順勢而為，比如物業(yè)管理、商業(yè)運營、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園等，實質(zhì)上并沒有離開“房地產(chǎn)”領(lǐng)域。第二類多元化業(yè)務(wù)主要是基于房企對于全行業(yè)前景和趨勢的預(yù)判，目前主要集中在頭部房企中，比如碧桂園的“三駕馬車”戰(zhàn)略，除了地產(chǎn)外的機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，恒大的新能源汽車以及萬科的物流等。

“對于有資源支持的房企而言，其多元化道路可以是資源的整合與利用；對于有專業(yè)能力的房企而言，專業(yè)領(lǐng)域就是其轉(zhuǎn)型多元化的核心抓手等。一般來看，資金實力強的房企在多元化的轉(zhuǎn)型方面，可以通過收購的方式來實現(xiàn)?！闭劶胺科蠖嘣D(zhuǎn)型的影響因素，同策研究院資深分析師肖云祥如是說道。

幾家歡喜幾家愁

“目前三個方向是相對走通了，即商業(yè)、物業(yè)和公寓租賃?！被谛袠I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱概括出了房企多元化業(yè)務(wù)探索中較為成型的三大熱門領(lǐng)域。然而，房企們“不把雞蛋放在同一個籃子里”的過程也會遭遇現(xiàn)實難題，比如不同實力企業(yè)間產(chǎn)生了“優(yōu)等生”與“掉隊生”的差異。

以當(dāng)下最受資本青睞的物業(yè)管理領(lǐng)域為例，盡管2020 年內(nèi)涌現(xiàn)的物業(yè)上市熱潮被業(yè)內(nèi)視為近年來“最佳表現(xiàn)”，但物企間也存在著上市股價“冷熱不均”的情況。據(jù)北記者不完全統(tǒng)計，去年已有7 只物業(yè)新股開盤破發(fā)，破發(fā)率接近46.7%。去年四季度上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”，稍早些敲鐘的卓越商企服務(wù)盡管在上市首日的股價表現(xiàn)尚可，但在上市4 日后亦跌破首日發(fā)行價。尤以2020 年10 月22 日上市的第一服務(wù)跌幅最大，上市首日跌約27%，刷新紀(jì)錄。

而2020 年下半年以來股價表現(xiàn)較為出彩的物企，則以華潤萬象生活以及融創(chuàng)服務(wù)等為代表：2020 年12 月9 日，華潤萬象生活上市首日收盤價報28 港元，漲25.56%，盤中最高漲幅一度超過40%；2020 年11 月19 日，融創(chuàng)服務(wù)上市首日盤中最高漲幅達(dá)22.76%。

長租公寓是年內(nèi)爭議最大，但仍被行業(yè)看好的房企多元化業(yè)務(wù)探索領(lǐng)域。從房企布局情況來看，截至2019 年，排名在前100 房企中約25%直接或間接參與長租公寓，排名在前30 房企中逾六成公司涉足長租公寓。記者梳理行業(yè)信息發(fā)現(xiàn)，截至去年三季度末，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑增長。在收入方面，2020 年上半年，萬科長租公寓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收超過10 億元，占多元化業(yè)務(wù)營收比例約1/3；龍湖冠寓上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6 億元，其中租賃住房占比達(dá)到21.8%。

而在商業(yè)方面，在此領(lǐng)域發(fā)展勢頭較好的企業(yè)包括新城、龍湖、華潤等為代表的“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動型房企。以新城控股為例，其2020 年中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年中期，新城控股實現(xiàn)總簽約面積為877.5 萬方，其中綜合體銷售359.2 萬方，占比達(dá)到了41%。丁祖昱表示，多元化之路中，房企已經(jīng)開始全面入局商業(yè)，但差距拉開，前20%的商業(yè)地產(chǎn)布局的投資規(guī)模超過后面80%布局商業(yè)的投資總和。

“隔行如隔山，房企多元化轉(zhuǎn)型，面臨的關(guān)鍵問題不是選擇哪個行業(yè)進入，而是如何去運營?！被诂F(xiàn)階段房企多元化轉(zhuǎn)型的成果，肖云祥指出，目前房企切入多元化業(yè)務(wù)，是不是還是搞地產(chǎn)開發(fā)的那一套，這是值得房企去思考和探究的。潘浩則指出，在地產(chǎn)主業(yè)之外分散布局，不僅挑戰(zhàn)房企的運營能力，更是對資金實力的考驗。當(dāng)前階段，房企銷售增速放緩，金融監(jiān)管不斷升級，房企快速周轉(zhuǎn)模式承壓，影響房企的資金流動性。要充分考慮多元化業(yè)務(wù)的前期投入與收益周期，高負(fù)債型房企進軍新賽道面臨風(fēng)險較大。

地產(chǎn)主業(yè)地位仍堅挺

克而瑞研究中心分析師沈曉玲透露，現(xiàn)階段房企多元業(yè)務(wù)基本上每年可以為企業(yè)貢獻(xiàn)30%左右的銷售業(yè)績。不過她也指出，近年來，從很多房企開展多元化業(yè)務(wù)的實際效果來看，“很多創(chuàng)新業(yè)務(wù)并不適合房企”。潘浩也表示，從收入角度來看，當(dāng)前重點房企的主要收入來源仍以物業(yè)開發(fā)銷售為主，暫時沒有多元化業(yè)務(wù)可以匹敵地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)地位。據(jù)貝殼研究院梳理數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)5 家頭部房企，去年中期營業(yè)收入中物業(yè)銷售占比分別為97.3%、97.9%、99.0%、91.3%、94.5%。與上一年同期的占比相差無幾，新冠疫情對頭部房企的收入結(jié)構(gòu)影響較小。頭部房企仍以物業(yè)銷售為主營業(yè)務(wù)，多元化收入規(guī)模較少。

“但近幾年物管板塊熱度高漲，會存在像綠城中國、雅居樂等房企的旗下物業(yè)公司節(jié)點性市值超越母公司的現(xiàn)象?！迸撕普f道。記者了解到，融創(chuàng)管理層不止一次在公開場合表態(tài)，從2017年“控投資，降杠桿”的思路開始，“地產(chǎn)開發(fā)仍是公司的核心主業(yè)”。去年10 月，萬科董事長郁亮也在多場媒體交流會中表示，“萬科未來準(zhǔn)備在房地產(chǎn)業(yè)里‘一根筋’地走下去，因為這個行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間”。在潘浩看來，房企從“活下去”到回歸基本盤，體現(xiàn)出中期行業(yè)的主要發(fā)展仍需要依靠開發(fā)經(jīng)營的模式，房企多元業(yè)務(wù)“遠(yuǎn)水不解近渴”的現(xiàn)狀，促使房企回歸基本盤意愿上升。結(jié)合我國城鎮(zhèn)化的進程，房地產(chǎn)以開發(fā)經(jīng)營作為主營業(yè)務(wù)仍具有較長的發(fā)展時間。其認(rèn)為，現(xiàn)階段房企對地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及多元化業(yè)務(wù)，尚不存在“厚此薄彼”的情況。

值得一提的是，市場有觀點認(rèn)為，不久前落地的“三道紅線”，在一定程度上將影響到更多房企探路并發(fā)展新賽道的步伐。對此，潘浩分析稱，“三道紅線”主要針對房企“降負(fù)債”層面，對房企尋找新賽道的直接關(guān)聯(lián)性有限。相反，房企選擇和進入一個新賽道，前期都需要大量的資本投入，在融資新規(guī)“降負(fù)債”的要求下，房企進入新賽道會更加謹(jǐn)慎?！岸唐趤砜?，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是房企的主要業(yè)務(wù)模塊，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對多元化業(yè)務(wù)起到‘孵化’和‘供血’的作用?！兰t線’在短期內(nèi)不會影響到房企多元化的戰(zhàn)略?！辈贿^肖云祥也指出，若“三道紅線”政策長期存在，或?qū)⒊蔀橥苿臃科蠖嘣D(zhuǎn)型的影響因素之一。