雄安可能會(huì)是炒房者的噩夢(mèng) 它將效仿的新加坡模式什么樣？

文寅

雄安新區(qū)這個(gè)牽涉國(guó)家千年大計(jì)的地方，在愚人節(jié)當(dāng)天上演了春天的故事，周邊房?jī)r(jià)遭到爆炒。原本6000元一平米的房?jī)r(jià)，在短短幾天已有人看漲到5萬(wàn)元一平米。然而有專家認(rèn)為，國(guó)家的戰(zhàn)略和格局絕不會(huì)狹小到用來(lái)炒房，炒房客們恐怕這次會(huì)錯(cuò)了意。

已經(jīng)有政府官員透露，雄安新區(qū)未來(lái)可能會(huì)參考新加坡模式，以公屋和廉租房為主，未來(lái)不可能出現(xiàn)深圳特區(qū)的高房?jī)r(jià)，更不可能再走地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的老路。而《人民日?qǐng)?bào)》此前更是透露，雄安新區(qū)在頂層設(shè)計(jì)上，的確是有備而來(lái)，做足了功課的。

新加坡模式以廉租房為主

那么，新加坡模式是什么？它真有這么大威力嗎？

新加坡模式全世界聞名，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是政府出資購(gòu)買土地，建設(shè)組屋，建立完善的廉租房制度，以達(dá)到限制房?jī)r(jià)，使國(guó)民人人住得起房。近幾年來(lái)，新加坡居民的房屋擁有率一直穩(wěn)定在90%以上，真正實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。

其實(shí)，新加坡廉租房制度的推出有著其特定的背景。上世紀(jì)60年代初期，新加坡還是個(gè)較貧窮落后的國(guó)家，當(dāng)時(shí)人口過(guò)度擁擠，居住條件惡劣，住屋嚴(yán)重短缺，市區(qū)交通非常擁堵。1960年新加坡成立規(guī)劃局，負(fù)責(zé)整個(gè)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定了“五年建屋計(jì)劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說(shuō)的“組屋”。該計(jì)劃解決了當(dāng)時(shí)的燃眉之急，也從根本上解決了新加坡地少人多、住房嚴(yán)重不足的問(wèn)題。

在建設(shè)廉租房時(shí)，新加坡還建立起一整套防止利用該福利投機(jī)牟利的制度。政府先頒布《土地征用法令》，法令規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地，用于國(guó)家建設(shè)，被征用土地的地價(jià)由國(guó)家進(jìn)行調(diào)配。如此，政府以成本價(jià)獲得了全國(guó)80%的土地，用于建設(shè)組屋，僅剩余20%的土地用來(lái)開(kāi)發(fā)商品房。為防止投機(jī)客倒賣廉租房牟利，政府還嚴(yán)格規(guī)定：一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，如果要購(gòu)買新房，則要退出目前所住組屋;組屋只有住滿10年才可出售，出售后需繳納一筆昂貴的轉(zhuǎn)售稅。由于轉(zhuǎn)售稅費(fèi)用高昂，因而炒房幾乎無(wú)利可圖。

租房住的種種不便，政府也提前考慮過(guò)了，并制定巨細(xì)無(wú)遺的規(guī)定。例如，政府會(huì)定期7至8年重新粉刷組屋，并制定屋區(qū)更新計(jì)劃，更新已經(jīng)損耗的設(shè)備。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場(chǎng)，樓與樓的空地上，還會(huì)設(shè)置游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)所等公共配套設(shè)施，有的還會(huì)為屋區(qū)設(shè)立公用的幼兒園、政府服務(wù)機(jī)構(gòu)等。而這些設(shè)施也都很便宜。

新加坡對(duì)組屋的定位是“以自住為主”，限制居民購(gòu)買組屋的次數(shù)。法律明確規(guī)定，新的組屋在購(gòu)買5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。如果實(shí)在需要5年內(nèi)出售，必須到政府機(jī)構(gòu)登記，不得自行在市場(chǎng)上出售。如果有人想虛報(bào)收入占便宜，在買房子的時(shí)候提供虛假文件，一旦罪名成立，將會(huì)被處以5000新元的罰款，或者判處最高6個(gè)月的監(jiān)禁，或者二者兼罰。

新加坡炒房幾乎無(wú)利可圖

新加坡廉租房制度推出后，取得了非常好的效果。由于政府主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，可供自由買賣的商品房不到20%，即使投機(jī)炒作也難有作為。

2008年全球金融危機(jī)后，全世界開(kāi)足馬力，印制鈔票救市，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，新加坡私人住宅價(jià)格到2013年10月已經(jīng)上漲了60%。由于80%的組屋掌控在政府手中，可供自由交易的商品房不足20%，因而政府打擊炒房易如反掌。新加坡政府先后出臺(tái)8輪降溫措施，包括逐步提高房屋交易的賣方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等，以至于新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年四季度，新加坡房?jī)r(jià)已是連續(xù)13個(gè)季度下跌，高端住宅自2011年以來(lái)價(jià)格下跌超過(guò)15%，2016年新加坡房?jī)r(jià)下跌3%。

由于80%的人住在組屋中，房?jī)r(jià)漲跌跟民眾關(guān)系不大。另外，政府不靠賣地牟利，也不靠刺激房?jī)r(jià)拉動(dòng)GDP，這也從根本上保證了新加坡模式的長(zhǎng)期有效?？刂屏夥渴袌?chǎng)，就控制住了新加坡房地產(chǎn)的命脈，這讓政府能掌控自如，在此政策之下，打擊炒房很容易。這也是為何經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)并且寸士寸金的新加坡至今沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫的原因。

雄安可能會(huì)是炒房者的噩夢(mèng)

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新加坡模式對(duì)炒房者的打擊更明顯。新加坡是世界上人口密度最高的國(guó)家之一，國(guó)土面積僅相當(dāng)于北京的4%，在推出廉租房制度60多年后的今天，仍然沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫。對(duì)比同樣人多地少的香港，新加坡對(duì)炒房者的打擊方式堪稱典范。

縱觀新加坡的廉租房模式，可以發(fā)現(xiàn)該模式對(duì)打擊炒房，無(wú)論短期還是長(zhǎng)期，效果都非常好。專家認(rèn)為，如果雄安新區(qū)采用該模式，那無(wú)疑是這撥跟風(fēng)炒房者們的噩夢(mèng)，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)永遠(yuǎn)也不可能漲到他們期望的價(jià)格。

早前有官員也早已向炒房者們表明：在雄安新區(qū)炒房不會(huì)成功。京津冀協(xié)同發(fā)展專家委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓曾說(shuō)，我們已經(jīng)吃了過(guò)去房?jī)r(jià)失控、過(guò)快上漲的虧，再不能讓新區(qū)再重蹈覆轍。雄縣副縣長(zhǎng)謝克慶說(shuō)，要認(rèn)清形勢(shì)，新區(qū)剛宣布成立，特殊時(shí)期會(huì)出現(xiàn)很多以前沒(méi)有的特殊現(xiàn)象，炒房團(tuán)等行為會(huì)因?qū)φ哒J(rèn)識(shí)不到位而造成巨大損失。

專家認(rèn)為，如果雄安效仿新加坡模式，那么炒房者們將會(huì)為自己的行為付出慘痛代價(jià)。