新形勢下加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的措施與建議

范 娟

（天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天津 300000）

一、加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的意義

（一）有利于資金合理配置

物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型服務(wù)行業(yè)，人工成本占比大，且人工薪資、環(huán)境綠化、清潔服務(wù)等日常固定支出金額較大，而收入回籠較慢，收入來源相對局限，主要來源于物業(yè)費、車位費及其他零星服務(wù)收入。通過加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理，可以保證資金合理配置與良性循環(huán)，并能帶來正的凈現(xiàn)金流，企業(yè)可實現(xiàn)長期穩(wěn)定的利潤，從而實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展及價值最大化。

（二）有利于成本有效控制

物業(yè)企業(yè)的財務(wù)成本相對固定，財務(wù)成本的控制并非一味地降低成本、減少支出，而是減少不合理、不必要的成本費用支出，以實現(xiàn)成本的有效控制。對于有些短期看會加大企業(yè)成本，但長期看會提高企業(yè)效益與競爭力的成本支出我們?nèi)孕璞ＷC。物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，人工成本占比大，除了人工成本支出外，還會發(fā)生很多固定支出，如：日常維修材料采購款、設(shè)備維修費、環(huán)境綠化費、清潔服務(wù)費等，這些支出繁雜零碎，會消耗大量資金，增加了財務(wù)管理的難度，從長遠的角度看，財務(wù)管理的介入會減少不合理、不必要的低效的成本費用支出，從而提高企業(yè)利潤，實現(xiàn)其經(jīng)濟效益最大化。

（三）有利于企業(yè)綜合管理水平的提高

企業(yè)的生存和發(fā)展離不開各種各樣高效的企業(yè)管理，財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心組成部分，地位不容小覷，其具有很強的綜合性和指導(dǎo)性，與其他管理工作密不可分、相互滲透。高效的財務(wù)管理可以指導(dǎo)企業(yè)其他管理工作的開展，而其他管理工作同時又可以推進財務(wù)管理的執(zhí)行?？傊?，財務(wù)管理水平提高，企業(yè)整體綜合管理水平提高，企業(yè)的效率及效益才能實現(xiàn)最大化。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）資金管理不到位，融資難

資金管理是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，目前很多物業(yè)企業(yè)對資金管理的重視程度不夠，缺乏完善的資金管理制度，資金分配不合理，對資金的流向沒有規(guī)劃，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢，收支不匹配，使用效率低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常經(jīng)營活動。

基于物業(yè)行業(yè)的特殊性，物業(yè)企業(yè)具有項目多且分散，業(yè)務(wù)范圍繁雜等特點，從而涉及的資金管理內(nèi)容較為廣泛，企業(yè)無法及時獲得可用資金，很容易使企業(yè)陷入財務(wù)危機。同時，物業(yè)企業(yè)資本實力有限，籌資能力及方式有限，很難從銀行獲得融資，也不易從政府獲得資金支持，從而容易引起現(xiàn)金流緊缺。

（二）物業(yè)管理費定價整體偏低，收繳率低

我國的物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)規(guī)模較小，屬于微利企業(yè)。就我國目前現(xiàn)狀，物業(yè)公司對物業(yè)管理費定價較為被動，物業(yè)費定價受房地產(chǎn)開發(fā)商的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)商往往為了吸引購買者，促進銷售，制定了較低的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)公司入駐后難以維持正常的經(jīng)營運轉(zhuǎn)，后期物業(yè)公司又面臨巨大的調(diào)價難問題。再加上物業(yè)管理費受入住率等多種因素影響，導(dǎo)致收繳率低，無法實現(xiàn)百分之百，這些都給物業(yè)公司的長久發(fā)展帶來了巨大的考驗及挑戰(zhàn)。

（三）財務(wù)人員整體素質(zhì)偏低，人員流動頻繁

物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員入職門檻較低，業(yè)務(wù)能力參差不齊，再加上財務(wù)知識更新速度較快，一些財務(wù)人員缺乏積極性、主動性。由于物業(yè)企業(yè)疏于對財務(wù)人員的定期專業(yè)化培訓(xùn)，導(dǎo)致財務(wù)人員專業(yè)水平知識不能與時俱進，由此降低了財務(wù)工作效率。另外，許多物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員福利待遇相對較低，上升空間小，企業(yè)文化又缺乏吸引力，無法吸引并留住高端財務(wù)人員，財務(wù)人員流動頻繁，工作交接不到位，而新員工適應(yīng)新工作又較慢，這些都會對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理水平造成較大的不利影響。

（四）財務(wù)管理制度及內(nèi)部控制體系不完善，管理方式落后

有的企業(yè)在實際制定并執(zhí)行財務(wù)制度的過程中仍存在較大差異，財務(wù)制度多樣化。大部分物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作缺乏系統(tǒng)的體系，財務(wù)管理流程不規(guī)范，缺乏執(zhí)行力。對管理會計、預(yù)算管理等重視程度不夠。沒有積極利用現(xiàn)代信息化技術(shù)，導(dǎo)致財務(wù)管理工作效率低下，財務(wù)信息出現(xiàn)錯漏的現(xiàn)象嚴(yán)重。

另外，大部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏完善的內(nèi)部控制體系。例如：企業(yè)為節(jié)約人員成本支出，出現(xiàn)一人身兼數(shù)職現(xiàn)象，不相容崗位未分離，權(quán)責(zé)劃分不清晰，這大大降低了工作效率。

（五）預(yù)算管理執(zhí)行不到位

有些企業(yè)認為預(yù)算僅是財務(wù)部的工作，并未全員參與，財務(wù)部無法全面了解全公司的情況，導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算編制過程中問題百出，不切實際，以偏概全；有的物業(yè)企業(yè)雖然編制了較為合理的預(yù)算，但是后期并未對預(yù)算進行實時控制，未根據(jù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果及時調(diào)整不合理預(yù)算，未發(fā)揮預(yù)算的指導(dǎo)作用，無法為管理層提供有效數(shù)據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略計劃嚴(yán)重脫節(jié)，進而影響了企業(yè)發(fā)展。

三、新形勢下加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的建議

（一）提升資金管控水平，拓展融資渠道

在物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中，資金管理是其財務(wù)管理的核心之一。物業(yè)企業(yè)每月月初制定合理的收支計劃，建立資金池，并對資金進行集中管理，統(tǒng)一調(diào)配，以便更高效地使用企業(yè)資金。例如：對于物業(yè)企業(yè)收取的物業(yè)費，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制入賬；對于收取的代收付性質(zhì)的款項，建立準(zhǔn)確清晰的代收付臺賬等，這些都為制定合理的資金收支計劃奠定了基礎(chǔ)。同時，應(yīng)加強應(yīng)收款項的管理，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，減少應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)時間，盡快回籠資金；嚴(yán)格控制運營成本支出，對于日常低值易耗品的零星采購，應(yīng)多方比較，對供應(yīng)商資質(zhì)、采購單價以及物品質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，避免不合理的采購支出。有資質(zhì)有條件的物業(yè)公司，可以通過主動承接房屋維修、室內(nèi)裝修、二手房租賃、電梯及停車場等空間，開展廣告位租賃等業(yè)務(wù)，以獲得新的資金增長點。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)積極拓展融資渠道，提升自身核心競爭力，建立并維護良好的銀企關(guān)系。

（二）物業(yè)管理費合理定價，提高收繳率

物業(yè)管理費是物業(yè)企業(yè)的主要收入來源，物業(yè)管理費定價是否合理，直接決定了物業(yè)企業(yè)未來的發(fā)展方向。物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略部門嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，與周邊同類項目進行比較、調(diào)研，分析本企業(yè)的物業(yè)管理水平、服務(wù)品質(zhì)等品牌優(yōu)勢，協(xié)助物業(yè)管理層合理制定本年度物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)借助收費系統(tǒng)，保證數(shù)據(jù)的完整性與準(zhǔn)確性，將物業(yè)的前端收費業(yè)務(wù)與財務(wù)管理相結(jié)合，隨時關(guān)注收繳情況，加大催收力度，對于逾期的應(yīng)收賬款，應(yīng)按賬齡分段，有計劃、有目的進行催收。同時，物業(yè)企業(yè)通過多方面的改進，最終達到增強企業(yè)核心競爭力的目的。

（三）加強人才培養(yǎng)，提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

人才是決定物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理效率的關(guān)鍵因素，建立一支完善的財務(wù)管理團隊，對于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。物業(yè)企業(yè)吸納有專業(yè)知識的人員從事財務(wù)工作，財務(wù)人員上崗前應(yīng)具備會計從業(yè)資格證書，組織新入職的財務(wù)人員進行崗前培訓(xùn)，宣揚企業(yè)文化，使財務(wù)人員能盡快融入企業(yè)文化，體會到歸屬感。同時，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)重視財務(wù)人員的后續(xù)教育，定期對財務(wù)人員進行統(tǒng)一培訓(xùn)，共同學(xué)習(xí)新頒布的會計及稅務(wù)政策等，以提升財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)。另外，物業(yè)企業(yè)可建立科學(xué)合理的獎懲機制，對財務(wù)工作人員工作定期考核，從而使財務(wù)人員有意識地提高自己的業(yè)務(wù)能力。

（四）完善物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度及其內(nèi)控體系

物業(yè)企業(yè)管理層應(yīng)提高對財務(wù)管理的重視程度，引進先進的財務(wù)管理理念，結(jié)合實際，根據(jù)企業(yè)自身狀況，從收費管理、物資采購、資金支付、臺賬登記等多方面制定適用于本企業(yè)的財務(wù)管理制度細則。同時，加強財務(wù)管理人員風(fēng)險意識，建立健全完善的企業(yè)內(nèi)控體系。例如：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確職責(zé)權(quán)限，不相容職務(wù)相分離，以提高財務(wù)管理人員的責(zé)任心，調(diào)動他們的工作積極性，從而提高其工作效率，為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化奠定基礎(chǔ)；安排財務(wù)管理人員定期巡盤，與項目人員溝通，隨時了解項目情況，進而可以幫助物業(yè)企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理過程中存在的問題及缺陷，并及時糾正發(fā)現(xiàn)的錯誤及舞弊；嚴(yán)格管控采購支出，制定完善的固定資產(chǎn)報廢制度，僅對符合報廢審批流程的固定資產(chǎn)進行新的采購，以降低物業(yè)企業(yè)運營成本。

（五）加強預(yù)算管理執(zhí)行力度

有效的預(yù)算管理可以指引物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)未來戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)和規(guī)劃，制定與自身發(fā)展相適應(yīng)的、完善的預(yù)算管理制度，在企業(yè)內(nèi)部實行全面預(yù)算管理，組織各部門參與預(yù)算的編制及執(zhí)行過程中，避免各部門間閉門造車，提高各部門間的工作配合度。在預(yù)算執(zhí)行過程中進行動態(tài)化的實時跟蹤，對預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果及時進行分析，并根據(jù)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算的差異，及時調(diào)整預(yù)算及物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與規(guī)劃。

四、結(jié)束語

財務(wù)管理作為物業(yè)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)管理層應(yīng)對其引起高度重視?？茖W(xué)合理地制定財務(wù)管理制度，在財務(wù)管理過程中，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，發(fā)揮財務(wù)管理的指導(dǎo)作用，為物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。