國(guó)企“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作實(shí)施面臨的困難及應(yīng)對(duì)措施探討

周 清

（中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)有限公司流域樞紐運(yùn)行管理中心，湖北 宜昌 443100）

2012年以來(lái)，國(guó)務(wù)院以河南、遼寧、重慶、黑龍江、吉林、四川、湖南、貴州等10?。ㄊ校樵圏c(diǎn)開(kāi)展中央企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交工作，取得了顯著成效[1]。2016年國(guó)務(wù)院下發(fā)《加快剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn)題工作方案》（國(guó)發(fā)〔2016〕19號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕45號(hào)），指出“三供一業(yè)”分離移交是剝離企業(yè)辦社會(huì)職能的重要內(nèi)容，要求在全國(guó)全面推進(jìn)國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，并于2018年年底前基本完成維修改造工程[2，3]。為積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)湖北省加快解決國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交等歷史遺留問(wèn)題工作實(shí)施方案的通知》（鄂政辦發(fā)〔2016〕94號(hào)）；結(jié)合宜昌市實(shí)際情況，宜昌市相關(guān)部門印發(fā)了《宜昌市國(guó)有企業(yè)水電氣、物業(yè)分離移交費(fèi)用測(cè)算指導(dǎo)意見(jiàn)》（宜市國(guó)資〔2016〕23號(hào)）和《宜昌市國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交改造標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充意見(jiàn)》（宜市移交辦〔2017〕2號(hào)），為市內(nèi)“三供一業(yè)”分離移交和維修改造范圍、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用測(cè)算給出明確指導(dǎo)意見(jiàn)。

一、物業(yè)維修改造概述

物業(yè)維修改造是“三供一業(yè)”改造中面積最大、范圍最廣、協(xié)調(diào)難度最高的項(xiàng)目。相對(duì)于供水、供電、供氣改造施工，物業(yè)維修改造項(xiàng)目?jī)?nèi)容、施工順序更為靈活，業(yè)主訴求更多，難以滿足所有業(yè)主要求。因此，為了能夠有效解決“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過(guò)程中出現(xiàn)的種種困難，高效推進(jìn)改造工作進(jìn)展，本文將以中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)流域管理中心職工家屬區(qū)為例，基于各項(xiàng)政策文件對(duì)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作的總體要求，結(jié)合物業(yè)維修改造實(shí)施過(guò)程，對(duì)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過(guò)程中遇見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深度剖析，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出建議措施。

1.基本原則

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造選擇國(guó)有平臺(tái)公司或其他形式的國(guó)有平臺(tái)作為接收方，堅(jiān)持維修為主、改造為輔、技術(shù)合理、經(jīng)濟(jì)合算、運(yùn)行可靠的原則，確保分離移交的職工家屬區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到宜昌市平均水平，保證分離移交后改造設(shè)施符合標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行正常，從而切實(shí)為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化整合[4]。

2.改造范圍

“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造范圍主要涉及公共設(shè)備及配套設(shè)施、公共區(qū)域及公用部分改造，具體內(nèi)容包括：排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、防雷設(shè)施、物業(yè)辦公用房、文體活動(dòng)設(shè)施設(shè)備等、道路改造、停車場(chǎng)改造、公共環(huán)境衛(wèi)生改造、屋面及外墻維修、綜合治理改造等[4]。

二、物業(yè)維修改造實(shí)施困難及有效應(yīng)對(duì)措施

1.加強(qiáng)政策宣貫力度，合理引導(dǎo)業(yè)主

國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)大多數(shù)業(yè)主（員工及其家屬）長(zhǎng)期享受企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理福利的貼補(bǔ)政策。在“三供一業(yè)”移交工作中，物業(yè)費(fèi)用與服務(wù)主體的改變?cè)诙唐趦?nèi)將會(huì)使小區(qū)業(yè)主感到不適應(yīng)，致使許多業(yè)主不支持改造工作，甚至阻撓施工單位進(jìn)場(chǎng)，因此，前期的政策宣傳引導(dǎo)工作尤為重要。第一，做好前期引導(dǎo)。在“三供一業(yè)”移交工作開(kāi)展之前，通過(guò)相關(guān)政策的宣傳工作，讓企業(yè)的員工認(rèn)識(shí)到“三供一業(yè)”是大勢(shì)所趨，有著十分重要的社會(huì)意義，提高員工對(duì)“三供一業(yè)”移交工作的認(rèn)同感和承受力；第二，做好同步開(kāi)導(dǎo)。在物業(yè)維修改造工作開(kāi)展的過(guò)程中，對(duì)員工所關(guān)注的重難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深度解析，做好解惑工作，消除他們內(nèi)心的顧慮；第三，拓展宣傳渠道。除張貼宣傳?？谱髡呤謨?cè)等傳統(tǒng)宣傳方式外，充分利用微信、QQ等互聯(lián)網(wǎng)交流平臺(tái)，建立便利快捷的業(yè)務(wù)咨詢渠道，加深員工對(duì)物業(yè)維修改造工作的理解和支持，及時(shí)處理工作中產(chǎn)生的矛盾。

2.順從民意，優(yōu)化改造方案

“三供一業(yè)”改造工作本是惠民利民之舉，應(yīng)以廣大業(yè)主的需求為出發(fā)點(diǎn)。無(wú)論是查勘設(shè)計(jì)、維修改造還是接管服務(wù)，家屬區(qū)物業(yè)維修改造工作重點(diǎn)都應(yīng)圍繞改善職工居住環(huán)境、解決其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需求而展開(kāi)。同時(shí)，“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造項(xiàng)目相對(duì)于新建項(xiàng)目，它的施工范圍與資金是固定的，施工內(nèi)容隨小區(qū)實(shí)際情況而變化，常采取“邊設(shè)計(jì)、邊施工”的工作模式。因此，為充分利用本次改造機(jī)會(huì)，盡量多的滿足業(yè)主需求，必須在優(yōu)化改造方案上下功夫。第一步，改造建設(shè)單位應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)單位共同與小區(qū)物業(yè)對(duì)接，熟悉小區(qū)安防、照明系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施及道路、文娛休閑等公共部位的整體情況，獲得小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共部分的報(bào)修內(nèi)容，根據(jù)改造范圍，初步地制定改造方案；第二步，三方單位共同組織召開(kāi)物業(yè)維修改造方案溝通會(huì)，在初步改造方案的基礎(chǔ)上，廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)，匯總具有代表性的意見(jiàn)，繼續(xù)對(duì)方案進(jìn)行完善，參會(huì)代表由業(yè)主委員會(huì)推薦選出；第三步，設(shè)計(jì)單位將完善的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示，公示期內(nèi)發(fā)放業(yè)主意見(jiàn)書，根據(jù)提出的建議更進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)方案；第四步，考慮改造資金難以滿足所有改造內(nèi)容，故以公示后的完善方案為依據(jù)，按照必要性和重要性對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行排序，并初步列出每項(xiàng)工作內(nèi)容的預(yù)算金額，同時(shí)需預(yù)留出備用資金供后期方案之外項(xiàng)目使用。

3.做好事前通告，接受事中反饋

在物業(yè)維修改造施工階段，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)等，部分業(yè)主總是在微信群、QQ等平臺(tái)對(duì)施工質(zhì)量、方案、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題發(fā)出質(zhì)疑，影響改造工作順利開(kāi)展。為有效避免或減少此類情況發(fā)生，在每一項(xiàng)施工項(xiàng)目開(kāi)始前，施工單位主動(dòng)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)在業(yè)主群中發(fā)布施工通告，正面引導(dǎo)業(yè)主理解支持維修改造工作。對(duì)于小區(qū)業(yè)主在線上線下反映的問(wèn)題和建議，施工單位認(rèn)真收集整理、仔細(xì)甄別，結(jié)合家屬區(qū)的實(shí)際情況，將業(yè)主反映且在政策范圍內(nèi)的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題高效、逐一地解決。讓業(yè)主真真切切地看在眼里、明明白白地感受在心里，增強(qiáng)其主人翁意識(shí)，切實(shí)將家屬區(qū)的維修改造工作融入廣大業(yè)主的內(nèi)心。

4.優(yōu)化工作方法，做好工作記錄

物業(yè)維修改造以維修為主、改造為輔，屋面防水改造并非統(tǒng)一對(duì)所有屋面進(jìn)行改造，而是僅對(duì)非業(yè)主自身違規(guī)搭建、種花草等原因引起的樓頂滲水的房頂進(jìn)行施工。防水施工過(guò)程中部分業(yè)主存在“占便宜”“觀望”“跟風(fēng)”的心態(tài)，在前期報(bào)修的時(shí)候不配合，后期再補(bǔ)報(bào)，使施工方難以一次性確定防水工程的工作量，影響資金合理支配，讓改造工作陷入被動(dòng)。為化解被動(dòng)工作狀態(tài)，第一步，制作“頂樓漏水確認(rèn)表”，由施工單位協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)逐一聯(lián)系所有頂樓業(yè)主，對(duì)家中漏水情況進(jìn)行簽字確認(rèn)，若接到通知不配合調(diào)查，做好電話等通知記錄；第二步，由施工單位制作“防水施工協(xié)議表”，表明只對(duì)樓頂防水進(jìn)行功能恢復(fù)，不恢復(fù)裝修，樓頂業(yè)主堆放的物品和花草等由業(yè)主自行清理，施工單位與報(bào)修家中漏水的業(yè)主逐一聯(lián)系，若同意做防水施工，則需簽署上述協(xié)議，若不同意，也需簽字備注反對(duì)原因；第三步，按照上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果，根據(jù)工作量合理安排工作進(jìn)度，分配改造資金。

5.結(jié)合實(shí)際，因地制宜

門禁系統(tǒng)是物業(yè)維修改造過(guò)程中唯一需要入戶施工的項(xiàng)目，由于各老舊小區(qū)原安防系統(tǒng)設(shè)備品牌不一、大小不一，因此安防方案、設(shè)備的選擇一定要因地制宜，不可盲目采取統(tǒng)一方式，否則容易引發(fā)系列矛盾。第一步，方案確定與設(shè)備選擇一定要注意：⑴梯間布線能利用原暗線線管的盡量走暗線；（2）改造選用的樓宇對(duì)講室內(nèi)終端設(shè)備大小一定要遮蓋原機(jī)型的墻面孔洞和舊的印痕，否則需對(duì)業(yè)主家中墻面進(jìn)行恢復(fù)，由于各業(yè)主室內(nèi)裝修材料復(fù)雜多樣，恢復(fù)難度極大，將導(dǎo)致額外裝修費(fèi)用支出；第二步，施工單位積極協(xié)調(diào)物業(yè)發(fā)布入戶施工通知，并提前一天電話聯(lián)系業(yè)主約定第二天入戶施工時(shí)間，以提高入戶施工效率。

6.宏觀把控，綜合管理

“三供一業(yè)”改造施工期間，供水、供電、物業(yè)常存在交叉施工，易對(duì)樓梯間墻面、地面形成二次破壞、二次開(kāi)挖，造成資源、資金的浪費(fèi)。為避免交叉施工引起的二次破壞和二次開(kāi)挖，物業(yè)維修改造施工單位提前與供水、供電施工單位聯(lián)系協(xié)商。第一，先完成供水、供電、門禁、樓道電燈改造的梯間墻面開(kāi)孔、布線，再進(jìn)行梯間墻面刷白；第二，水管敷設(shè)、電纜敷設(shè)、庭院燈線敷設(shè)在有交集的地方則協(xié)商同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一一次性回填硬化。

三、結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交和維修改造工程涉及的內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性與專業(yè)性，同時(shí)，工作協(xié)調(diào)難度大，是國(guó)企剝離社會(huì)職能過(guò)程中的一項(xiàng)難點(diǎn)問(wèn)題。本文結(jié)合宜昌市城區(qū)小區(qū)改造實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造過(guò)程中遇見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，并對(duì)問(wèn)題深度剖析，提出了有效建議及改造經(jīng)驗(yàn)，希望能夠給國(guó)有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)維修改造工作開(kāi)展提供幫助。