房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)問題研究

林俊民

（廈門市特房筼筜開發(fā)有限公司，福建 廈門 361012）

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，不僅為購(gòu)房者提供了基礎(chǔ)生活保障，也推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了落實(shí)“房住不炒”的政策，同時(shí)保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，政府先后出臺(tái)了相關(guān)政策與法規(guī)，旨在規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而對(duì)企業(yè)而言，做好稅收籌劃、防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅種復(fù)雜，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到要實(shí)現(xiàn)盈利水平的提高，就要提高稅務(wù)籌劃水平，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的稅收政策，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)稅負(fù)壓力最小化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式

首先，企業(yè)要充分運(yùn)用優(yōu)惠政策。國(guó)家為了鼓勵(lì)部分地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)或部分行業(yè)的發(fā)展，也為了實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，通過稅收優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企業(yè)向政府引導(dǎo)方向發(fā)展。政府作為對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行引導(dǎo)與平衡的主體，通過制定一系列的稅收手段，在特定時(shí)間對(duì)特定行業(yè)提供免稅或減稅的政策，從而對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行引導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)關(guān)注相關(guān)政策的變化，并通過各類政策的有效運(yùn)用享受稅收優(yōu)惠，主動(dòng)滿足稅收優(yōu)惠政策的要求。

其次，利用計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)稅依據(jù)是征稅雙方的直接依據(jù)，例如：房地產(chǎn)的銷售收入和扣除項(xiàng)目是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的基本因素。再次，利用組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)發(fā)生重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，可以享受較多稅收優(yōu)惠。因此，企業(yè)要充分根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的組織結(jié)構(gòu)。例如，企業(yè)在成立之前實(shí)地調(diào)研當(dāng)?shù)氐恼郀顩r，考慮合作建房或聯(lián)營(yíng)企業(yè)等組織形式。

最后，合理選擇清算時(shí)間點(diǎn)開展稅收籌劃。通過時(shí)間點(diǎn)的合理選擇，能夠推遲納稅時(shí)間，為企業(yè)獲得時(shí)間價(jià)值，確保資金鏈的充裕。目前，我國(guó)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開始時(shí)就需要預(yù)繳土地增值稅，竣工決算時(shí)再進(jìn)行清算。預(yù)增稅負(fù)和清算稅負(fù)有所差異，因此要合理選擇清算時(shí)間，以此獲得時(shí)間價(jià)值。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃工作面臨的問題

1.部分企業(yè)尚未充分認(rèn)識(shí)到稅收籌劃工作的重要性

一直以來，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃意識(shí)與手段比較成熟。民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望通過稅收籌劃不斷提高自身的收益，更加重視稅收籌劃工作。而有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未意識(shí)到稅收籌劃工作的重要性，認(rèn)為不需要投入過多的精力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅收籌劃工作將提升企業(yè)內(nèi)部的管理水平，但稅收籌劃工作的開展與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)緊密相連，例如：與企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、收益情況、稅收金額，以及企業(yè)未來發(fā)展等都有著直接或者間接的聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合稅收政策進(jìn)行分析，從而做出科學(xué)合理的稅收籌劃。而在實(shí)施階段，企業(yè)將發(fā)現(xiàn)自身現(xiàn)存的不足與問題，有利于對(duì)問題進(jìn)行改善，從而達(dá)到提升企業(yè)內(nèi)部管理水平的目的，保障了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

2.稅負(fù)重，需納稅種類過于繁多

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常業(yè)務(wù)涉及種類繁多，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)雜，涉及的稅收就有十多項(xiàng)，其中最主要的有企業(yè)所得稅、增值稅及土地增值稅等。這些稅收貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)的業(yè)務(wù)類型，例如：公開市場(chǎng)取得的土地開發(fā)、股權(quán)收購(gòu)取得的土地開發(fā)等?？梢哉f，稅收工作就是日常主要工作，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)頻繁出現(xiàn)交易額、稅額較大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，各種不同的計(jì)算方法都會(huì)給稅收帶來不一樣的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)始終是稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。在這種形勢(shì)下，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身就要有意識(shí)地實(shí)施稅務(wù)籌劃，減少企業(yè)在稅務(wù)方面的壓力。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收政策變動(dòng)較大

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，以自身實(shí)際情況為依據(jù)，開展高效的稅收籌劃，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在有不少企業(yè)都會(huì)選擇合作建房的發(fā)展模式，以合作的模式開放房地產(chǎn)。除此之外，還有一種較為原始的“合作開發(fā)建房”則是以共同出資、籌劃方案、選購(gòu)?fù)恋亍⒃O(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工及驗(yàn)收入住等為開發(fā)方針，力求精簡(jiǎn)合作流程，達(dá)到合作共贏的目的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)籌劃工作的相應(yīng)措施

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越是快速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境越容易出現(xiàn)波動(dòng)。從宏觀角度來看，市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做好稅收籌劃。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)相關(guān)人員稅收籌劃管理的學(xué)習(xí)，讓他們充分理解稅收籌劃的內(nèi)容和方式，以及稅收籌劃所帶來的影響。對(duì)此，要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，確保企業(yè)可以在第一時(shí)間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取應(yīng)對(duì)措施，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃人員的繼續(xù)教育及培訓(xùn)

扎實(shí)的理論知識(shí)要求稅收籌劃人員除了對(duì)法律、稅收政策和會(huì)計(jì)相當(dāng)精通外，還應(yīng)通曉金融等方面的知識(shí)；豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蜃尪愂栈I劃人員快速選準(zhǔn)籌劃切入點(diǎn)，制定正確的籌劃步驟，設(shè)計(jì)有效的操作方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極引進(jìn)高素質(zhì)的專業(yè)人才，重視對(duì)稅收籌劃人員的職業(yè)教育與培訓(xùn)工作，確保稅收籌劃人員達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作的質(zhì)量。

3.優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的設(shè)置

企業(yè)想要不斷強(qiáng)化內(nèi)部的稅收籌劃工作，就必須對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的設(shè)置進(jìn)行優(yōu)化，調(diào)整部門的結(jié)構(gòu)，使其能與企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略相契合。從宏觀角度來看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也要求設(shè)置相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，幫助企業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)的瞬息變化。

4.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

通過大量的企業(yè)經(jīng)營(yíng)案例證實(shí)，凡是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作做得較好的企業(yè)，都建有較完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。歸納起來，具體應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

企業(yè)管理層必須具備稅收籌劃和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的意識(shí)，建立以“稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向的稅務(wù)管理體系”，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理中的作用重新審視、重新定位，統(tǒng)籌安排、調(diào)配資源、提供支持，以確保稅收籌劃和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利推進(jìn)。

企業(yè)要強(qiáng)化合法性的原則。企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門要準(zhǔn)確地去應(yīng)用稅收法律法規(guī)，在稅法允許的大前提下，才可以開展稅務(wù)籌劃工作，企業(yè)必須杜絕偷稅、漏稅等違法行為。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前制定應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃與方案。在實(shí)施籌劃前，應(yīng)對(duì)所有方案進(jìn)行全面評(píng)估，做到未雨綢繆、防患于未然，即便發(fā)生了意外情況，也可以將損失降到最低程度。

可以聘請(qǐng)更加專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，為企業(yè)分析、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)雜多樣的稅收業(yè)務(wù)，可以考慮將部分稅收業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)處理，這樣不僅可以減少風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高稅務(wù)管理工作的效率。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中應(yīng)用稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

1.準(zhǔn)備階段

在諸多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，子公司、分支機(jī)構(gòu)等都是常見的組織結(jié)構(gòu)，而二者也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中較為重要的組成部分。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過并購(gòu)及直接購(gòu)買來獲取土地，直接購(gòu)買的方式是會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)契稅的。在實(shí)際操作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是先買進(jìn)土地，然后再成立項(xiàng)目公司，但是這種模式將對(duì)企業(yè)帶來一定的負(fù)面影響，可能會(huì)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的稅負(fù)問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中明示子公司的權(quán)利與責(zé)任，盡量避免出現(xiàn)較大的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.清算階段

清算環(huán)節(jié)涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的審核。第一，企業(yè)需要合理選擇恰當(dāng)?shù)某杀举M(fèi)用分?jǐn)偡椒ǎ哟罂鄢?xiàng)目比例。例如，商品房占地面積計(jì)算分?jǐn)偤徒ㄖ娣e分?jǐn)傆兴町?，企業(yè)在明確兩種方式的基礎(chǔ)上選擇最為恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡绞?。第二，企業(yè)需要合理選擇清算時(shí)間點(diǎn)開展稅收籌劃，通過時(shí)間點(diǎn)的合理選擇，能夠推遲納稅時(shí)間，為企業(yè)獲得時(shí)間價(jià)值，確保資金鏈的充裕。清算時(shí)間的確定需要運(yùn)營(yíng)監(jiān)管部門、財(cái)務(wù)部門的配合，在實(shí)操中需加強(qiáng)各部門的溝通。

3.開發(fā)建設(shè)階段

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該按照國(guó)家的相關(guān)政策要求，采用科學(xué)合理的成本核算辦法，確保資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，企業(yè)要合理運(yùn)用稅務(wù)籌劃理念，有效提高對(duì)各項(xiàng)稅種的管理。而且，若企業(yè)有外包施工項(xiàng)目，應(yīng)該對(duì)合同內(nèi)容詳細(xì)規(guī)定，盡量避免出現(xiàn)稅負(fù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4.銷售階段

進(jìn)入銷售階段后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身的銷售情況為依據(jù)來開展稅務(wù)籌劃工作，不但要想辦法減少增值收入，還要能夠盡最大努力獲取對(duì)應(yīng)的銷售利潤(rùn)，而這就要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地增值稅的相關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)來合理地制定出銷售價(jià)格。

五、結(jié)語(yǔ)

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了十分迅猛的發(fā)展階段。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不僅重視會(huì)計(jì)核算等基礎(chǔ)性工作，更看重稅務(wù)籌劃、稅務(wù)管理等方面的內(nèi)容。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，未來將受到社會(huì)更多的重視，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將稅務(wù)籌劃工作作為日常工作中的重中之重。