我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決策略

李 琢

（云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，云南 昆明 650000）

隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機遇。我國現(xiàn)階段的社會經(jīng)濟發(fā)展處于轉(zhuǎn)型時期，尚缺乏完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度和體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中頻頻出現(xiàn)不符合規(guī)范甚至觸及法律的情況，繼而導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來了不利影響。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該將強化房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理作為重要的研究課題，通過解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題，保障行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時也為社會的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)一份力量。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理概述

進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作一方面可以支持行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，使得房地產(chǎn)項目具有一定的戰(zhàn)略價值，另一方面還能不斷優(yōu)化項目開發(fā)建設(shè)，在保障施工質(zhì)量的同時提升經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟管理對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力有著重要意義。首先是房地產(chǎn)開發(fā)前期的經(jīng)濟管理工作，這一階段主要對開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作以及工程評估工作進(jìn)行不斷的完善，規(guī)劃好基礎(chǔ)開發(fā)環(huán)節(jié)并且做好預(yù)算工作，保障房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)設(shè)計階段主要從兩個方面進(jìn)行重點管理。一是需要根據(jù)客戶的需求，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行深入調(diào)查和研究，獲得真實的數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，然后再對房地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計開發(fā)，以此來降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的經(jīng)濟風(fēng)險。二是在進(jìn)行實際設(shè)計工作時，房地產(chǎn)設(shè)計人員要嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，合法進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重點就是施工階段。施工階段的經(jīng)濟管理主要在保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量的情況下，對房地產(chǎn)施工過程中的成本和費用進(jìn)行管理。對于開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)來說，獲利是企業(yè)的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要積極運用合法合理地方法來有效地進(jìn)行經(jīng)濟管理工作，在保障房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的情況下，將房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益提升到最大。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

（一）缺乏合理的管理機制

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在城市化發(fā)展過程中得到了迅猛發(fā)展，并且在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于支柱地位。為了穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國政府也出臺了很多了政策和法規(guī)。雖然這些政策法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的調(diào)控作用，但是在具體落實法律法規(guī)時仍然存在一些問題。一些政策的可行性較低，房地產(chǎn)行業(yè)在執(zhí)行這些政策時效率也較為低下，導(dǎo)致法律法規(guī)沒有充分發(fā)揮出它應(yīng)有的作用。我國各個地區(qū)在對房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟管理的過程中，一般都會將自上而下作為工作的基本原則。這一原則導(dǎo)致地方和中央存在職責(zé)劃分不清晰的情況，并在政策和法律層面，地方和中央也會存在的一定的分歧。一些房地產(chǎn)企業(yè)受到利益的誘惑，進(jìn)行一些非法活動，例如故意抬高房價，給房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的順利開展帶來了嚴(yán)重的阻礙。因此，加強完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制迫在眉睫[1]。

（二）缺乏合理的管理體系

從目前的發(fā)展情況來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律建設(shè)卻沒有與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相匹配，導(dǎo)致法律建設(shè)出現(xiàn)了滯后問題。我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作很大一部分是由政府進(jìn)行管理。政府通過其行政職能對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行宏觀調(diào)控。為了監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，政府往往會出臺一些政策和規(guī)定。但在實行這些政策時缺乏完善的管理體系的支持，阻礙了政策的順利落實，導(dǎo)致政策的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性受到影響[2]。

（三）資源配置不科學(xué)

在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對資源的優(yōu)化配置工作仍然需要進(jìn)一步完善。我國房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃方案的可行性較低，無法科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)過程中的能源、土地，也不能處理好房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目不能將資源的利用效率發(fā)揮到最大，還出現(xiàn)了浪費資源、破壞生態(tài)環(huán)境的情況。久而久之，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展也影響了其他行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象頻發(fā)。

三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的具體措施

（一）明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)開展各種經(jīng)營活動的前提就是制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在開展活動時要嚴(yán)格依照經(jīng)濟管理目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展離不開長期目標(biāo)的指引。在制定房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理目標(biāo)時，要深入考察我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展歷程，并對現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場發(fā)展行情進(jìn)行深入研究，這樣制定出來的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)的合理性才會更高，也會有更強的可執(zhí)行力。合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)將房地產(chǎn)未來的發(fā)展規(guī)劃突顯出來，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義[3]。

（二）完善管理機制

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題不能只依靠政府的調(diào)控，還需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制進(jìn)行深入改革。在改革過程中，首先要將地方和中央的職責(zé)和權(quán)利進(jìn)行一個清晰的劃分，明確地方和中央對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的責(zé)任，以此來幫助中央和地方進(jìn)一步明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的內(nèi)容和流程，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作分層、分級地順利進(jìn)展。與此同時，相關(guān)部門還需要詳細(xì)劃分房地產(chǎn)經(jīng)濟，在出現(xiàn)市場違規(guī)現(xiàn)象時，通過細(xì)分，可以快速發(fā)現(xiàn)問題，再借助市場可調(diào)節(jié)性和政府的幫助，合理干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟。房地產(chǎn)行業(yè)自身在發(fā)展過程中要從市場實際出發(fā)，針對性地調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟。政府部門要進(jìn)一步完善財政收入政策，將當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的依賴性降低，進(jìn)一步提升政府的管理能力。中央要針對房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，更新一些管理保障機制，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支持，以此來提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的合理性和科學(xué)性。

（三）完善管理體系

建立完善的管理體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理也有著至關(guān)重要的作用。完善管理體系需要較長的時間，并且需要在實踐中不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗。相關(guān)部門要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際狀況，結(jié)合我國的國情，建立一套可以突顯我國房地產(chǎn)行業(yè)特色的法律法規(guī)，并且確保法律法規(guī)的可行性和完善性。完善的房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)需要幫助國家合理地掌控房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的自由程度，避免政府過度干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在出現(xiàn)問題時，房地產(chǎn)行業(yè)也可以根據(jù)法律法規(guī)合理調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟狀態(tài)，并且進(jìn)一步彌補發(fā)展過程中的缺陷。法律法規(guī)應(yīng)該涵蓋與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各個環(huán)節(jié)，包括對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和中介機構(gòu)進(jìn)行管理。將管理體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的作用和價值充分體現(xiàn)出來。與此同時，法律法規(guī)的落實工作也是不容忽視的。相關(guān)部門還需要加強監(jiān)督和管理，將法律法規(guī)落到實處[4]。

（四）促進(jìn)資源優(yōu)化配置

資源優(yōu)化配置是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理順利進(jìn)展的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置指的是合理分配現(xiàn)有的土地和能源。例如，在開發(fā)90m2以下的住房時，應(yīng)該開發(fā)70%以上的面積；為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，監(jiān)管部門可以對普通住房、經(jīng)濟適用房和廉租房采取征收地稅的方式。與此同時，強化管理房地產(chǎn)市場也是必不可少的一個工作環(huán)節(jié)。除了要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)節(jié)劃分，還要針對性地控制房地產(chǎn)的總量。政府部門需要統(tǒng)一管理公共用品。在衡量建筑結(jié)構(gòu)比例時，不能以建筑項目為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是要深入研究建筑物的實際用途，并且執(zhí)行階梯式的稅征收制度。資源優(yōu)化配置和房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理調(diào)控有著緊密的聯(lián)系。將房地產(chǎn)的市場價格控制在穩(wěn)定范圍內(nèi)，可以讓低收入群體受益，讓低收入群體也能享受到公平的住房待遇，這對國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

（五）完善管理隊伍

在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中起到重要作用的一個因素就是管理人才。經(jīng)濟管理人才是提高經(jīng)濟管理水平的基礎(chǔ)，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟管理人才培養(yǎng)機制可以提高管理人員的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力。企業(yè)需要對經(jīng)濟管理人才進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強其自身的管理能力和管理水平，激勵管理人員不斷提升自我。參與到經(jīng)濟管理工作中的工作人員應(yīng)該通過各種途徑不斷豐富自身的經(jīng)驗，例如：與國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理人員進(jìn)行交流，閱讀最新經(jīng)濟管理資料等，加強自身的業(yè)務(wù)能力，在實際工作中引進(jìn)新的管理手段和方法，提高房地產(chǎn)開發(fā)全過程經(jīng)濟管理的效果，為社會的現(xiàn)代化發(fā)展貢獻(xiàn)出力量。

四、結(jié)語

綜上所述，妥善解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得人們對住房的要求越來越高。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題影響了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此，相關(guān)部門要重視這一問題，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進(jìn)行改革和制度性建設(shè)，并優(yōu)化資源配置，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。