房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及其對策分析

蔡松青

（廈門立龍集團有限公司，福建 廈門 361009）

一、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理是指對資金來源、使用等進行有計劃的控制、監(jiān)督、考核等各項工作的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金占用周期長，有些長達10年以上，且大部分資金都是通過融資渠道籌集而來，長時間地占用必然帶來巨大的資金成本，將嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)流暢，對資金的把控稍有不慎將招致資金鏈的斷裂。近年來，資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。例如，泰*集團是一家著名的房地產(chǎn)企業(yè)上市公司，其對資金就是沒有一個全局性的把控，導致目前所有項目已基本停工，其資產(chǎn)負債率嚴重超過70%的警界紅線接近90%，無序擴張和高資金成本高融資是導致其資金鏈斷裂的兩大因素，從中可以看出其肯定沒有執(zhí)行一個高效安全的資金管理制度，股價從2018年1月43.69元一路逛跌到2021年2月的2.51元，縮水近千億市值，股價暴跌，巨額虧損將造成其融資或者引進戰(zhàn)略投資者都更加困難，嚴重將導致其退市破產(chǎn)清算，由此可見執(zhí)行有效的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

1.資金籌措困難

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)屬于國家重點調(diào)控企業(yè)，“房住不炒”是中央2016以來對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀定調(diào)。在宏觀調(diào)控下，國有銀行基本已停止向包括土地抵押在內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款，資本證券市場融資門檻高，中小型企業(yè)想依靠上市進行資本融資基本不現(xiàn)實，一是上市條件苛刻，二是上市周期長。所以，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)只有依靠本身資源，即原始資本積累或通過外部融資取得，外部融資主要又以信托為主，自身資本積累的資金非常有限，信托融資費用又高昂，抵押限制條款也多。

2.資金使用存在風險

首先，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措本身就渠道較單一，較難籌集，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)的資金使用沒有制度可言，很多是憑老板的情緒意愿使用，對籌集而來的資金沒有?？顚Ｓ?、沒有經(jīng)過可行性研究與風險評估任意將資金投資于房地產(chǎn)項目或者房地產(chǎn)項目之外的其他項目，造成損失，導致項目需要使用資金時資金鏈銜接不上，嚴重時將導致其項目停工甚至破產(chǎn)。

其次，還有某些房地產(chǎn)企業(yè)不只是任意使用籌集而來的資金，對于購房預付款也是隨意挪用，拆東墻補西墻。在房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題當中，商品房預售資金使用不規(guī)范排在首位，當整個資金鏈出問題時，受害的不只是企業(yè)，還有整個社會及購房者。

3.資金管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)一般投資周期長，資金使用規(guī)模及關(guān)聯(lián)企業(yè)間資金往來金額巨大，涉及投資資本金、工程進度款、保證金、銷售款回籠及賬戶結(jié)余資金等多種巨額資金如何合理使用，這必須有一套完善的資金管理制度。許多房地產(chǎn)企業(yè)在日常資金使用中監(jiān)管形同虛設(shè)，缺乏風險意識，沒有對資金結(jié)構(gòu)進行有效合理分析，資金沒有用到點子上，資金使用效率低或者任意無序擴張，使資金存在巨大風險，對冗余資金也缺乏有效管理產(chǎn)生不必要的資金沉沒成本。

4.全面預算管理的缺失

全面預算管理在當今的很多房產(chǎn)地企業(yè)還是流于形式。往往只是在年末和年初，上上下下忙來忙去編制完成預算工作就完成了事，沒有把預算執(zhí)行到位，后續(xù)沒有考核預算執(zhí)行結(jié)果。各部門包括領(lǐng)導隨意使用資金，沒有資金成本概念，沒有風險防范意思，同時資金審批沒有實地考察資金的實際使用效率，下面報上來多少就批多少，有些管理層在當今土地稀缺情況下沒有經(jīng)過市場調(diào)研、沒有可行性研究報告、沒根據(jù)企業(yè)自身實際情況隨意拿地，很多存在預算管理的嚴重缺失或執(zhí)行不到位。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

1.拓展融資渠道，獲得多元化融資方式

針對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困難，一般企業(yè)想短期通過證券市場進行股權(quán)融資或者發(fā)行債券進行負債融資的渠道肯定是行不通，只有通過挖掘企業(yè)本身資源進行多種渠道融資，才能保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)通暢。

一是通過權(quán)益資金融資。對項目做好可行性研究，做好項目詳細預算，完善企業(yè)資金管理制度等一切企業(yè)管理制度，吸收資本投資。二是推進項目進度盡早獲得銷售許可證，通過銷售回款。企業(yè)應提前蓄積客戶做好營銷，并提前與按揭貸款銀行做好工作銜接，通過銷售盡快回籠資金。三是通過外部融資，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目以項目貸款的形式已基本無法向國有銀行融到資金，企業(yè)應通過其他多渠道進行組合融資，通過應收賬款債權(quán)抵押及企業(yè)其他資產(chǎn)抵押，提升本企業(yè)信譽獲得信用貸款及集團整體授信等與各種商業(yè)銀行或者信托企業(yè)進行多方洽談，以獲得較低成本且較高額度的授信額度貸款。

總之，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)應完善自己的企業(yè)內(nèi)部管理制度體系，改進和完善房地產(chǎn)融資渠道，向著多元化的融資渠道發(fā)展，構(gòu)建科學合理的融資方案，以解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。

2.做好資金?？顚Ｓ?，保障資金有的放矢

首先，為防范房地產(chǎn)資金使用風險，企業(yè)應落實全面預算管理體系，完善內(nèi)部控制和風險管控，做到資金?？顚Ｓ?，避免領(lǐng)導拍腦袋式的亂投資，應該確實做到制度管理公司而不是某個人在管理公司、決策公司。在現(xiàn)階段中央定調(diào)“房住不炒”的宏觀政策背景下，企業(yè)及領(lǐng)導層不能再停留在以前的高成本融資快速拿地圈地、開發(fā)、銷售回款的模式了，這極易造成企業(yè)現(xiàn)金流斷裂風險?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)不只是向國有銀行用項目抵押進行融資困難，連購房者的購房資金來源都是監(jiān)控對象。中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳2021年3月26日剛聯(lián)合發(fā)文關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，就是針對最近一、二線城市房價出現(xiàn)上漲，原因之一就是最近有很多企業(yè)和個人違規(guī)套用較低利率的經(jīng)營貸款投各房地產(chǎn)領(lǐng)域，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，進而出臺的一次對房地產(chǎn)“房住不炒”定位的針對性調(diào)控。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)資金能力慎重拿地，特別是在三、四線市，因為三、四線市銷售情況基本比較不理想，在資金預算允許的情況下最好是在熱點一、二線城市拿地開發(fā)，一般銷售業(yè)績比較有保證。房地產(chǎn)企業(yè)應該提高項目品質(zhì)，做大做強企業(yè)口碑，提前營銷蓄客，加速資金回籠，減輕資金壓力，切忌不能盲目囤地，否則容易引起資金鏈緊張甚至斷裂，嚴重時導致企業(yè)破產(chǎn)清算。

其次，地方政府應協(xié)調(diào)各方關(guān)系，督促金融監(jiān)管機構(gòu)牽頭嚴格執(zhí)行2010年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文要求各地要完善預售資金監(jiān)管機制的要求，由監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)企業(yè)簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，由購房者將商品房預售資金全部轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，以確保商品房預售資金用于商品住房項目工程建設(shè)，不被挪用，不能讓預付監(jiān)管成為“一紙空文”，以此減少項目爛尾危機，保護購房者利益，維護社保穩(wěn)定。

3.完善資金使用和管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求巨大，房地產(chǎn)企業(yè)應制定一套科學合理的資金管理制度，指引企業(yè)科學合理安排資金的使用。對財務人員應加強專業(yè)知識的培訓輔導，在資金充盈的時候，房地產(chǎn)企業(yè)在做好資金預算合理安排使用的同時，在保證資金安全的前提下，應充分利用這部分資金，否則巨額資金沉淀在賬戶的同時也會占用資金成本：

首先，歸還可以隨借隨還的短期貸款?？梢韵葍斶€這部分貸款，需要使用資金時再支取，能夠減少資金占用成本。其次，提前歸還高資金成本的信托等融資債務。高資金成本將擠占企業(yè)利潤，提前歸還高資金成本債務可提高企業(yè)利潤。最后，可以進行保本理財，只要有高于銀行活期利率的保本理財即可購買，在降低資金使用成本的同時，又可靈活使用資金。

4.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)市場經(jīng)濟形成二三十年來，整個管理體系發(fā)生了很大變化，整體財務管理制度已基本完善，但對全面預算管理制度很多房地產(chǎn)企業(yè)還基本上沒落實到位，因為高效安全的資金運轉(zhuǎn)離不開全面預算管理的實施。房地產(chǎn)企業(yè)應成立全面預算管理委員會辦公室，全面負責預算的編制、審核、控制、調(diào)整、分析、考核等工作。各預算執(zhí)行機構(gòu)應根據(jù)集團層面下達的預算總體目標、要點等要求，結(jié)合本部門戰(zhàn)略、經(jīng)營特點及內(nèi)外因素等情況編制年度預算草案上報全面預算管理委員會辦公室，全面預算管理委員會辦公室應對上報的草案結(jié)合集團總體戰(zhàn)略規(guī)劃、集團整體項目進度、銷售情況、融資情況、日常經(jīng)營管理情況進行審查和平衡，審查平衡后匯總編制出集團層面年度預算方案，報預算管理委員會、董事會審議，最終經(jīng)股東大會審議批準執(zhí)行。全面預算管理委員會辦公室應嚴格考核各預算工作是否執(zhí)行到位并進行獎罰，以確保各預算指標的執(zhí)行到位，不能讓預算流于形式。大額資金在年度預算外的運轉(zhuǎn)需重新經(jīng)過可行性研究、預算調(diào)整、董事會審議、股東大會審批之后才能投用，以保證資金的安全高效運轉(zhuǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，離不開領(lǐng)導層的正確決策，更離不開一個高效安全的資金管理制度。企業(yè)應制定一套科學合理的資金管理制度，高效、科學地合理的資金管理制度可以為企業(yè)決策保駕護航，指引企業(yè)進行投融資決策，提升企業(yè)資金管理水平，促使企業(yè)融資多元化、提高資金使用效率及控制資金使用風險。