房地產(chǎn)開發(fā)在資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展中的探討

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)行為是國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)程度是反映城市建設(shè)、國民經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。而萬山區(qū)作為全國第二批資源枯竭型城市，實(shí)施城市異地轉(zhuǎn)型發(fā)展、工業(yè)就地轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略，是全面貫徹落實(shí)黨中央對(duì)萬山區(qū)人民的深切關(guān)懷。但房地產(chǎn)開發(fā)不能單純獨(dú)立建設(shè)，而是要依托整個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合教育、交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、旅游和環(huán)境共同發(fā)展，萬山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)就面臨著一系列問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);異地轉(zhuǎn)型發(fā)展;城市建設(shè)? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.018

1、房地產(chǎn)開發(fā)概念

房地產(chǎn)開發(fā)就是為人們?cè)诔鞘猩钪薪鉀Q“住”這項(xiàng)最基本的生活必需品，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。為保障房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，國家出臺(tái)了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，貴州省也相應(yīng)出臺(tái)了《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》來確保貴州省房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營健康發(fā)展[1]。

2、萬山區(qū)基本情況

萬山區(qū)位于貴州省銅仁市東部。2009年3月，國務(wù)院將萬山特區(qū)列為第二批資源枯竭型城市，2011年10月，國務(wù)院批復(fù)同意銅仁撤地設(shè)市，撤銷原縣級(jí)銅仁市和萬山特區(qū)，設(shè)立地級(jí)銅仁市及市轄碧江區(qū)、萬山區(qū)，作為銅仁市一城兩區(qū)之一，現(xiàn)轄4個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)，國土面積842平方公里。萬山區(qū)最為出名工業(yè)未汞礦采冶，最早可以上溯至秦漢時(shí)代，明洪武年以來官方采冶記載長達(dá)630多年，曾為共和國建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，被周恩來總理親切地稱作“愛國汞”[2]。2008年1月萬山遭受特大凝凍災(zāi)害，時(shí)任中共中央政治局常委、書記處書記習(xí)近平同志親自到受災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)視察雪凝災(zāi)情，并深入農(nóng)村老板不家中與他們親切交談，看望受災(zāi)群眾，并為他們送去棉被和食用油;2013年習(xí)近平總書記再次關(guān)心萬山，對(duì)萬山區(qū)的發(fā)展做出重要批示，使得萬山區(qū)利用好國家扶貧政策，加快推動(dòng)轉(zhuǎn)型可持續(xù)發(fā)展，不斷提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾收入水平，為實(shí)現(xiàn)與全國同步加成小康社會(huì)做好積極貢獻(xiàn)[3]。

3、房地產(chǎn)開發(fā)情況

萬山始終堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，認(rèn)真貫徹習(xí)近平總書記對(duì)貴州對(duì)萬山重要指示批示精神，認(rèn)真落實(shí)省第十二次黨代會(huì)、省委十二屆歷次全會(huì)精神和市第二次黨代會(huì)、市委二屆歷次全會(huì)精神，謝橋新區(qū)作為萬山區(qū)城市異地轉(zhuǎn)型發(fā)展承接地，建成區(qū)面積由2015年的11平方公里增加到23.5平方公里。

謝橋新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)取得明顯成效，共有房地產(chǎn)項(xiàng)目28個(gè)，其中：建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目8個(gè)，具體為萬和星城A區(qū)、清源水岸、金鱗半島B區(qū)、半島花園、木杉河廣場(chǎng)、金粼尚城一期、名家匯·桃源居一期、仁山公園桂花苑。在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)20個(gè)，項(xiàng)目總投資1795044萬元，2021年以來新增開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目1個(gè)，為富洋貴府項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資28000萬元。目前，全區(qū)入統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目為20個(gè)，具體為貴州梵凈山生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園暨義烏小商品城、銅仁棕頤國際城、嘉宏太平洋商業(yè)廣場(chǎng)、武陵星城·天街美都、天宏尚城、萬和星城B區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、萬和星城C區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、名家匯·桃源居二期、梵山睿峰、銅仁市萬山區(qū)獨(dú)立礦區(qū)（謝橋片區(qū)）改造搬遷建設(shè)項(xiàng)目（碧桂園丹砂苑）、城南驛小區(qū)、仁安·楚溪苑、富洋貴府、九宜城國際購物公園、銅仁市富華商業(yè)廣場(chǎng)、桃源·泊岸.中國（銅仁）西南商貿(mào)城五組團(tuán)·丹都花園、銅仁市浙江商會(huì)總部經(jīng)濟(jì)大廈建設(shè)項(xiàng)目、天都·潮汐竹韻、天都·四季南灣。自萬山區(qū)異地轉(zhuǎn)型發(fā)展以來，截止2021年9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1197231萬元，完成銷售面積2381445平方米，完成銷售額1034740萬元。

4、房地產(chǎn)開發(fā)存在問題

（1）謝橋新區(qū)中心城區(qū)可開發(fā)用地少，開發(fā)投資成本高。謝橋新區(qū)可開發(fā)利用的土地現(xiàn)存量商業(yè)用地大約550畝，大部分屬于山體或城中村，需要大量資金用于山體開挖或房屋征收補(bǔ)償，前期開發(fā)成本較高。

（2）房開樓盤總量與增量均較少。全區(qū)入統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅20個(gè)，同期時(shí)期碧江區(qū)入統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目75個(gè)，而且部分房地產(chǎn)項(xiàng)目已完成投資，銷售均已接近尾聲，即將準(zhǔn)備退庫，如：義烏城（南城花園）、碧桂園丹砂苑、九宜城項(xiàng)目均已完成投資，富華商業(yè)廣場(chǎng)已銷售完成。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。部分房地產(chǎn)小區(qū)目前還未接入天然氣，或接入后因主供氣管未建成無法使用，如銅仁市萬山區(qū)獨(dú)立礦區(qū)（謝橋片區(qū)）改造搬遷建設(shè)項(xiàng)目（碧桂園丹砂苑）;配套幼兒園、小學(xué)及醫(yī)療機(jī)構(gòu)難以滿足居民需求，如仁山公園上至今未能把萬山區(qū)中醫(yī)院建成并投入使用;目前連接萬山區(qū)與碧江區(qū)的公交線路僅有7條，且未全覆蓋主次干道。教育、醫(yī)療無法滿足居民需求，只有1所高中、2所初中，小學(xué)及幼兒園分布不均，布置不合理，縣級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)只有萬山區(qū)人民醫(yī)院，沒有吸引外來人口落戶萬山的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn);且建成的客運(yùn)南站沒有被充分利用，無法增加流動(dòng)人口帶動(dòng)萬山經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以上情況反映謝橋新區(qū)吃、住、行、娛、購發(fā)展不均衡。

（4）未充分運(yùn)營已建成亮點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，難以吸引購房者的眼球。萬山區(qū)近五年城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，建成了不少的游玩、娛樂亮點(diǎn)，但未得到充分運(yùn)營，難以吸引眼球。如：彩虹海水上樂園及陸地公園經(jīng)營理念或經(jīng)營模式的限制，曾全市數(shù)一數(shù)二的游樂園無人問津;曾經(jīng)人滿為患、吸引遵義市一區(qū)政府來考察學(xué)習(xí)過的銅仁金街也因市場(chǎng)運(yùn)營不力，難以吸引更多外來人口落戶萬山。

5、房地產(chǎn)開發(fā)問題化解思路

（1）加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升基礎(chǔ)配套水平。爭(zhēng)取市級(jí)層面協(xié)調(diào)，將建成的客運(yùn)南站作為銅仁市西邊五縣的客運(yùn)站，并考慮凱里、遵義等市州客車?？俊Ｍ瑫r(shí)，盡快完成守信路建設(shè)并通車，增加萬山區(qū)與碧江區(qū)公交線路，使萬山區(qū)公交車覆蓋全部主次干道。加快推動(dòng)區(qū)人民醫(yī)院二期、三期建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)“三甲”醫(yī)院。加快區(qū)中醫(yī)院、婦幼保健院和疾病預(yù)防控制中心建設(shè)，加強(qiáng)與全國知名醫(yī)院的合作，提升醫(yī)療隊(duì)伍水平，全力破除看病難題。加快寸草堂中醫(yī)醫(yī)療康復(fù)中心建設(shè)，力爭(zhēng)建成具有鮮明特色的西南中醫(yī)醫(yī)療康復(fù)中心，打造出3～5個(gè)?？破放?，提高技術(shù)軟件實(shí)力，穩(wěn)住區(qū)內(nèi)居民看病不出區(qū)，吸納區(qū)外來萬就醫(yī)人數(shù)，增加萬山區(qū)流動(dòng)人口數(shù)量。增建設(shè)幼兒園和小學(xué)，使其分布合理，進(jìn)一步提升全區(qū)教育水平，吸引更多外來人口定居萬山。

（2）積極爭(zhēng)取政策傾斜萬山，刺激區(qū)外人員來萬購房。公積金管理部門可以研究在萬山購買第一套房的干部降低首付款比例、入住后給予裝修優(yōu)惠貸款等相關(guān)政策;教育、醫(yī)療等部門可以研究區(qū)外來萬購買商品房落戶萬山后的相關(guān)優(yōu)惠政策;人社部門可以研究區(qū)外來萬購買商品房入住后的技能培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策等等。從而，讓更多區(qū)外對(duì)住房有鋼性需求的人選擇到萬山買房。

（3）充分落實(shí)好安商扶商政策，將已有的城市基礎(chǔ)資源充分利用。引進(jìn)優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，利用城市現(xiàn)有基礎(chǔ)資源，對(duì)落戶萬山且適合城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的企業(yè)，充分落實(shí)好安商扶商政策，將現(xiàn)有的資源利用效益最大化，打造一批能增就業(yè)、留得住人的商業(yè)企業(yè)，使吃、住、娛、購，樣樣俱全，均衡發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃有資本，置業(yè)推銷有亮點(diǎn)、有底氣。

（4）建立聯(lián)動(dòng)服務(wù)機(jī)制。加強(qiáng)服務(wù)企業(yè)意識(shí)，建立聯(lián)動(dòng)服務(wù)機(jī)制，定期召集自然資源、住建、公積金、稅務(wù)、人防、消防、供水、供電、供氣及金融等部門和企業(yè)召開聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)落實(shí)相關(guān)調(diào)控扶持政策，有效協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題和困難，有效促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

（5）優(yōu)化城市布局，打造山水新城市。隨著這幾年城市快速發(fā)展和易地搬遷的迅速推進(jìn)，人氣、車流、業(yè)態(tài)等大量集聚，謝橋新區(qū)現(xiàn)有空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了發(fā)展需求，必須全力挖掘城市發(fā)展?jié)摿?，統(tǒng)籌推進(jìn)“一軸兩翼"城市布局?！耙惠S”即以木杉河為軸，集中高效利用好沿岸空余土地，融合獨(dú)有的生態(tài)宜居環(huán)境，全面構(gòu)建“高端商務(wù)、濱河商業(yè)、綠色低碳、健康休閑”現(xiàn)代濱河新城?！皟梢怼奔匆詣P潮溪園林為主陣地，按照“一帶兩路一走廊”發(fā)展格局進(jìn)行打造，充分融人園林景觀，著力打造集娛樂、購物、商務(wù)、高檔住宅等為一體的東部新區(qū)。以汪家片區(qū)至行政中心為主陣地，發(fā)揚(yáng)愚公移山精神，依山規(guī)劃，依勢(shì)而建，建設(shè)精品住宅區(qū)、休閑娛樂區(qū)，配套建設(shè)山體公園、山體景點(diǎn)，與木杉河“山水相依”，打造一個(gè)全新的園林式“謝橋新城”。

人們的生活就是“吃穿住行”，而當(dāng)前我國社會(huì)主要的矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)在政府城市規(guī)劃中，有序健康發(fā)展，有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。而萬山區(qū)作為全國第二批資源枯竭型城市，正在按照習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想和習(xí)近平總書記對(duì)萬山重要指示批示精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，使得國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展充滿了生機(jī)、活力和健康。

參考文獻(xiàn)：

[1]王啟金，王文雯.中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系探討[J].中國統(tǒng)計(jì)，2014，06：45-46.

[2]劉志峰：加快轉(zhuǎn)型發(fā)展助力新型城鎮(zhèn)化[J].城市開發(fā)，2013，16：70-72.

[3]解讀新型城鎮(zhèn)化--訪北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文副教授[J].建筑機(jī)械（上半月），2013，（7）：32-35.

作者簡介：

潘大林（1982.05-）男，侗族，貴州玉屏人，工程師，大學(xué)本科，研究方向：建筑節(jié)能和房地產(chǎn)監(jiān)督管理。

基金項(xiàng)目：

安徽省教育廳《新文科視域下設(shè)計(jì)學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)模式改革的探索與實(shí)踐》（編號(hào)：2020wyxm089）