嚴限“資金池” 反對“割韭菜”

近年來，各地長租公寓問題頻發(fā)，引起了社會廣泛關注。為保障中低收入人群能夠住有所居，規(guī)范住房租賃市場秩序已勢在必行。

2月1日，北京市住建委、市場監(jiān)管局、金融局、網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局五部門聯(lián)合印發(fā)了《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（以下簡稱《通知》），全面強化對分散式長租公寓企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，防范住房租賃行業(yè)經(jīng)營風險，切實維護住房租賃消費合法權益。

從《通知》實施細則可以明顯看出，其主要針對的是通過“租金貸”、長收短付等方式形成的“資金池”，這也是導致部分長租公寓企業(yè)爆雷的“罪魁禍首”。記者調查發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)以所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”在租賃市場跑馬圈地，通過燒錢、沖量、包裝上市等方式套利，經(jīng)營模式風險高。其長期依賴股權融資維持經(jīng)營，甚至利用銀行分期貸款變相融資，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿易大學教授趙秀池指出，在過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，導致房主房客兩端受損。

在新規(guī)中，限制企業(yè)“資金池”是核心內容。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關負責人表示，北京市反對長租市場以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，將堅決叫停，主動引爆。新規(guī)限制住房租賃企業(yè)預收租金數(shù)額，明確規(guī)定向租客預收的租金數(shù)額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。

北京市還將嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發(fā)放給租客，也可以簽訂協(xié)議后直接發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)或利益相關方。為防止形成押金“小資金池”，北京將建立押金托管制度，要求企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，在收取押金后，必須通過北京房地產中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用。

住房租賃領域矛盾糾紛多發(fā)、調處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的難題。北京市的新規(guī)為此開出5個“藥方”，從加強租賃合同管理、規(guī)范收房合同和租房合同備案、細化裝修規(guī)定、明確押金退還以及建立住房租賃糾紛調解機制等方面，為廣大群眾提供更加便捷、高效的矛盾糾紛化解渠道。其中，押金糾紛是最為常見的租賃糾紛，對此《通知》明確規(guī)定住房租賃企業(yè)應在合同終止2個工作日內通知北京房地產中介行業(yè)協(xié)會退還押金，協(xié)會將在1個工作日內將押金及同期存款利息退還承租人。

對此，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認為，北京住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了一個過熱發(fā)展階段，政府部門此次對癥下藥，對北京住房租賃行業(yè)和租賃市場未來發(fā)展具有重要意義。

記者注意到，在規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動之外，北京市大力發(fā)展住房租賃市場的政策主基調沒有變，新規(guī)對培育和鼓勵住房租賃行業(yè)發(fā)展的方向作出明確表態(tài)。

北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波表示，此次北京出臺的新規(guī)提出了一系列非常有針對性的監(jiān)管措施，為長租公寓行業(yè)發(fā)展指明了方向，這與前不久中央經(jīng)濟工作會議提出的“規(guī)范發(fā)展長租房市場”的要求高度契合。新規(guī)突出長租公寓發(fā)展要合法、規(guī)范、專業(yè)，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應、大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還會堅決支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，并給予相應政策支持。