房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制

邢軍威

摘要：現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)水平顯著提高，人們對住房的需求不斷增大，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了顯著發(fā)展。而在房地產(chǎn)市場的發(fā)展下，諸多企業(yè)開始將目光投向于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，由此不斷提高了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率，大部分房地產(chǎn)企業(yè)均承擔(dān)著極大的財務(wù)風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中財務(wù)風(fēng)險對其造成了嚴(yán)重的阻礙，對此，本文以A公司為例分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因，最后提出了相應(yīng)的解決對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；風(fēng)險防范

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房產(chǎn)公司的發(fā)展態(tài)勢變化性較大，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了極大的力量。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金鏈所發(fā)揮的作用極為顯著，尤其是房地產(chǎn)項目因為本身行業(yè)較為特殊，如具有較多的不可控因素、開發(fā)周期較長、偶然性因素多、成本壓力大、投入大等，導(dǎo)致財務(wù)管理面臨著巨大風(fēng)險。財務(wù)管理和企業(yè)的發(fā)展有著極為密切的聯(lián)系，財務(wù)管理在房地產(chǎn)項目的整個過程中得以體現(xiàn)，所以大力控制房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險是當(dāng)前財務(wù)管理人員的重要任務(wù)。

一、A公司簡介

A公司是一家長時間經(jīng)營房地產(chǎn)項目的企業(yè)公司，其開發(fā)實力很強(qiáng)。其前身是政府部門下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，從1989年建成到之后經(jīng)歷了若干次改革，A公司最終在2001年由之前的階梯所有制轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜?。通過長時間的努力，A公司在自身建設(shè)和業(yè)務(wù)拓展等方面獲得了顯著進(jìn)步?，F(xiàn)階段，公司員工人數(shù)有120名，其中本科以上學(xué)歷的人數(shù)占比為24%，大專以上學(xué)歷的人數(shù)占比為60%。除此之外，大專以上學(xué)歷的員工中，有5人具有高級職稱12人具有中級職稱。公司的組織結(jié)構(gòu)比較完善，而公司開發(fā)建設(shè)的商業(yè)截取和居民住宅，截止目前一共有18個，總面積高達(dá)120多萬平方米。

二、A公司財務(wù)管理風(fēng)險及成因

（一）A公司財務(wù)管理風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險管理的一項基礎(chǔ)內(nèi)容就是識別財務(wù)風(fēng)險，若要有效管理A公司的財務(wù)風(fēng)險，那么首先就要正確識別本單位的財務(wù)風(fēng)險[1]。財務(wù)風(fēng)險識別問題后得到以下結(jié)果（如圖1），A公司存在的風(fēng)險主要集中在以下幾方面，包括籌集資金、使用資金、回收資金以及會計核算等，且風(fēng)險較大。另外可能出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的環(huán)節(jié)有兩個，分別為籌集（87%）與使用資金（80%）環(huán)節(jié)。除此之外，仍然有一些不可忽略的風(fēng)險隱藏于資金回收與其它環(huán)節(jié)中。

（二）A公司財務(wù)管理風(fēng)險成因

1、內(nèi)在因素

首先，A公司的類型較為特殊，作為資金密集型行業(yè)可能面臨著更大的財務(wù)風(fēng)險。A公司具有資產(chǎn)風(fēng)險高、資金回收緩慢、投資規(guī)模大等特點，這些特點致使公司的經(jīng)營發(fā)展所面臨的財務(wù)風(fēng)險較大。其次，A公司具有較為特殊的經(jīng)營方式，其中自由資金投入較少，從而增加了負(fù)債資金的所占比例。對于結(jié)構(gòu)而言，若債務(wù)資本所占比例較大，則財務(wù)風(fēng)險率就更高。最后，A公司的內(nèi)部管理水平有所不足，進(jìn)而促使財務(wù)風(fēng)險發(fā)生率加大?？傮w而言，A公司的財務(wù)風(fēng)險管理和防范機(jī)制缺陷較大，主要表現(xiàn)在不重視現(xiàn)金流管理、缺乏財務(wù)預(yù)算分析、成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格等[2]。

2、外部因素

國家宏觀調(diào)控政策直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，同時受從市場各個方面的影響，如市場環(huán)境導(dǎo)致的投資風(fēng)險、價格風(fēng)險等，這些均促使了A公司財務(wù)管理風(fēng)險的增加。

三、A公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制策略

（一）調(diào)查分析市場，防范和控制風(fēng)險

新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，A公司所面臨的風(fēng)險類型多種多樣。據(jù)相關(guān)資料可知，從市場而來的風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成了嚴(yán)重影響，因此A公司必須展開充分的市場調(diào)動，并對市場風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)分析。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)把專門考察市場的調(diào)研部門設(shè)立起來，安排專門人員分析和調(diào)查市場。對房地產(chǎn)市場的動態(tài)資料和容量情況進(jìn)行收集，和市場動脈保持同步，第一時間把最新的信息掌握到[2]。同時，要具備應(yīng)對未來市場風(fēng)險的應(yīng)變能力以及掌控潛在容量的能力，把社會的真實所需以及所處市場的承受能力，第一時間為企業(yè)提供有利的咨詢。

（二）建立健全的體系

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的制度體系仍不完善，特別是風(fēng)險管理體系仍存在較為顯著的缺陷，對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中決策者所做的判斷造成了嚴(yán)重影響[3]。因此，A公司應(yīng)構(gòu)建一套健全的風(fēng)險管理體系尤為關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于企業(yè)自身，在意識上對風(fēng)險管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的作用引起高度重視，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險自控，對風(fēng)險機(jī)構(gòu)予以完善，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，促進(jìn)審計水平提高。此外，企業(yè)在強(qiáng)化自身的基礎(chǔ)上，要對其他房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理方面的管理水平予以學(xué)習(xí)，積極參考專家的意見和建議，以對自己內(nèi)部的審計監(jiān)督結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，使審計更加準(zhǔn)確，從而把財務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險減低。

（三）完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制和企業(yè)經(jīng)營活動的聯(lián)系極為密切。借助梳理企業(yè)業(yè)務(wù)流程，對經(jīng)營風(fēng)險予以評估，確定風(fēng)險點，從而對控制措施予以設(shè)計，構(gòu)建和企業(yè)發(fā)展實際相符的內(nèi)部控制制度。所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動要有兩個或以上的相輔相成的控制環(huán)節(jié)，在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算、對外投資、提供擔(dān)保等方面，對決策人員和會計人員以及執(zhí)行人員、保管人員和經(jīng)辦人員之間的工作程序以及職責(zé)權(quán)限予以明確。職責(zé)權(quán)限必須通過授權(quán)，業(yè)務(wù)授權(quán)在整個財務(wù)風(fēng)險防范體系的整個過程得以體現(xiàn)，和業(yè)務(wù)流程息息相關(guān)，直接影響著企業(yè)管理的控制程度和控制方式。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要有兩類，即不可控財務(wù)風(fēng)險以及可控財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制主要是管理可控財務(wù)風(fēng)險，借助對財務(wù)風(fēng)險防范體系予以建立，科學(xué)展開事前控制，將經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險減少。積極運(yùn)用現(xiàn)代化信息技術(shù)，既可以借助企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)充分利用企業(yè)資源，從而將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提高，同時可以減輕人為因素對風(fēng)險控制的影響。所以，要充分掌握各項業(yè)務(wù)的實施程序，采用規(guī)范化企業(yè)的內(nèi)部控制，確保管理更加科學(xué)、規(guī)范，使運(yùn)營風(fēng)險顯著降低。

（四）構(gòu)建具有實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案

預(yù)警方案是企業(yè)將財務(wù)風(fēng)險有效防止或降低的有效手段和措施，在公司財務(wù)管理中財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案發(fā)揮著極為重要的作用[4]。所以，A公司也應(yīng)把有效實用的財務(wù)預(yù)警方案構(gòu)建起來，對公司財務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線予以確定，密切監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負(fù)債和資產(chǎn)比例、公司現(xiàn)金數(shù)量和償還期債務(wù)的適配，第一時間傳遞相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息，并將解決方案和措施初步制定出來。預(yù)警系統(tǒng)的功能多種多樣，包括總結(jié)風(fēng)險因素使公司經(jīng)營缺陷得到彌補(bǔ)，防止再次發(fā)生財務(wù)風(fēng)險；分析財務(wù)危機(jī)的成因，對財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大予以控制；預(yù)測財務(wù)風(fēng)險征兆，給予公司財務(wù)管理提醒，及時展開預(yù)測和控制等。所以，在A公司的財務(wù)管理中構(gòu)建兼具有效性、實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，意義極為重大。

（五）加強(qiáng)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的意識，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

促進(jìn)A公司財務(wù)管理水平的提升，首先要將財務(wù)人員的財務(wù)管理素質(zhì)提高。業(yè)務(wù)的好壞和人的素質(zhì)息息相關(guān)，財務(wù)人員首先要將自身的業(yè)務(wù)水平提高，其次還要積極對成本控制、工程管理等房地產(chǎn)專業(yè)方面知識予以學(xué)習(xí)。除此之外，還要將財務(wù)人員的職業(yè)道德修養(yǎng)加強(qiáng)，如此便能促進(jìn)企業(yè)形象的提升。A公司可以組織開展一些業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，以增強(qiáng)財務(wù)人員的素質(zhì)。此外，可以在某一固定時間考察和培訓(xùn)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，必要時還可以把考試等競爭淘汰機(jī)制引入。

四、結(jié)語

總而言之，A公司必須對所要面臨的財務(wù)管理風(fēng)險引起高度重視，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)決策者和財務(wù)相關(guān)人員的綜合素質(zhì)以及財務(wù)風(fēng)險意識，加大內(nèi)部控制力度，主動識別、積極應(yīng)對各項已經(jīng)存在或潛在的財務(wù)風(fēng)險，構(gòu)建規(guī)避機(jī)制和風(fēng)險辨識機(jī)制，借助全周期的預(yù)算跟蹤和內(nèi)部控制，促進(jìn)企業(yè)財務(wù)實力的增強(qiáng)，為企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。財

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