公共租賃住房違規(guī)轉(zhuǎn)租對(duì)策研究

楊 婧，吳國(guó)振

(1.西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西 西安 710055；2.東北電力大學(xué)建筑工程學(xué)院，吉林 吉林 132012)

住房問題是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的民生工程，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)均衡發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義.但是，近年來，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲不僅使中低收入群體無力購(gòu)買房屋，而且使高收入和中低收入群體之間形成了“夾心層”，“住房難”成為了社會(huì)普遍問題.為了使全體人民住有所居，中國(guó)正在大力推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，其中公租房為重要組成部分.但是由于各地公租房數(shù)量巨大，公租房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象很難得到有效監(jiān)管，轉(zhuǎn)租行為難以被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致部分承租人為了牟利而實(shí)施轉(zhuǎn)租行為.截止2019年12月底，云南省瑞麗市騰退不符合保障條件的保障對(duì)象共計(jì)148戶，其中清退轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借保障對(duì)象45戶.此類違規(guī)行為極大破壞了我國(guó)住房保障體系的建設(shè)，阻礙了中低收入群體改善住房條件的進(jìn)程，嚴(yán)重影響了我國(guó)保障性住房體系建設(shè)和管理.

我國(guó)內(nèi)地保障性住房建設(shè)過程中，監(jiān)管方面的問題日漸凸現(xiàn)，嚴(yán)重影響了住房保障的公平與效率，不利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧.國(guó)內(nèi)學(xué)者從管理、制度、法律等視角出發(fā)，分析了我國(guó)公租房監(jiān)管制度中存在的問題.當(dāng)前在我國(guó)公租房管理中，部分主管部門選擇性執(zhí)行[1]，缺乏健全的監(jiān)督體系[2]以及缺乏合理的激勵(lì)機(jī)制[3]，甚至管理者自身濫用權(quán)力[4]，都使得監(jiān)督流于形式.除此之外，制度不完善是造成公租房運(yùn)營(yíng)過程中出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、賴租、騙租或改變用途等違規(guī)行為的重要原因，主要體現(xiàn)在審核配套機(jī)制、退出機(jī)制等方面[5].以及，目前涉及到公租房管理的全國(guó)性法規(guī)只有住建部頒布的《公共租賃住房管理辦法》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，但是這兩部法規(guī)效力層次低，其法律的影響力小，并且對(duì)于違規(guī)行為的責(zé)罰方式較弱，實(shí)施效果并不理想[6].

目前國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)大多停留在公租房違規(guī)使用問題的定性研究，僅有少數(shù)學(xué)者運(yùn)用博弈理論對(duì)公租房違規(guī)使用行為主體進(jìn)行了分析，但局限在完全理性人的假設(shè)下進(jìn)行的靜態(tài)博弈分析或只涉及到兩個(gè)參與主體[7-14].本文以有限理性為前提，運(yùn)用演化博弈理論構(gòu)建了公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租利益相關(guān)者——政府監(jiān)管部門、審查員和承租人的三方演化博弈模型，在此基礎(chǔ)上深入研究分析，以期有針對(duì)性地提出減少甚至杜絕公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的應(yīng)對(duì)策略，以保障我國(guó)保障性住房體系的健康發(fā)展.

1 演化博弈模型的構(gòu)建

1.1 主體界定

在公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象中有多個(gè)參與主體，本文假設(shè)是由政府監(jiān)管部門、審查員和承租人三者構(gòu)成博弈三方.

政府監(jiān)管部門指政府住房保障部門及上級(jí)機(jī)關(guān)，為國(guó)家行政機(jī)關(guān)，代表了國(guó)家和人民的意志，擁有公共權(quán)利和公共資源，并負(fù)責(zé)它的分配.由于行政機(jī)關(guān)無法直接行使公共權(quán)力，需要將公租房的審查權(quán)賦予審查員.同時(shí)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要監(jiān)督審查員行使權(quán)力的行為，以保障社會(huì)公平不受到侵害.

審查員指地方政府及有關(guān)政府住房保障部門中行使國(guó)家行政職權(quán)，執(zhí)行國(guó)家公務(wù)的公務(wù)人員.政府監(jiān)管部門將公共權(quán)利和公共資源賦予政府公務(wù)人員，讓他們來行使對(duì)公租房的審查權(quán).審查員在偷工減料所獲得的閑暇時(shí)間的驅(qū)使下很可能會(huì)進(jìn)行無效審查；當(dāng)審查員感覺到自己的收入無法滿足欲望時(shí)，有可能接受賄賂濫用職權(quán)選擇無效審查，甚至主動(dòng)違法獲取利益.

承租人指和政府或公共機(jī)構(gòu)簽訂合同并按照約定支付租金，取得公共租賃住房的房屋使用權(quán)的個(gè)人群體.承租人可能轉(zhuǎn)租房屋以獲得經(jīng)濟(jì)利益.承租人為了謀取經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)擁有審查權(quán)的政府公務(wù)人員進(jìn)行賄賂，從而獲得轉(zhuǎn)租收益.

1.2 問題假設(shè)

(1)政府監(jiān)管部門可供選擇策略集為S1={嚴(yán)格監(jiān)管，一般監(jiān)管}，其中采用“嚴(yán)格監(jiān)管”與“一般監(jiān)管”策略的比例分別為x、1-x；審查員可供選擇策略為S2={有效審查，無效審查}，其中采用“有效審查”與“無效審查”策略的比例分別為y、1-y；承租人可供選擇策略為S2={轉(zhuǎn)租，不轉(zhuǎn)租}，其中采用“轉(zhuǎn)租”與“不轉(zhuǎn)租”策略的比例分別為z、1-z；且各參與主體均具有有限理性.其中，0≤x≤1，0≤y≤1，0≤z≤1.

(2)承租人選擇轉(zhuǎn)租策略時(shí)成本為C2.在轉(zhuǎn)租收益的誘惑下，承租人選擇轉(zhuǎn)租策略，為了通過審查會(huì)向?qū)彶閱T尋租，尋租成本為B.如果審查員接受賄賂并選擇無效審查，則承租人可成功轉(zhuǎn)租并獲得轉(zhuǎn)租收益V(B

(3)審查員選擇無效審查時(shí)，無需付出成本；選擇有效審查時(shí)，需付出成本A認(rèn)真工作核實(shí)真實(shí)情況.審查員的基本工資為S.若承租人選擇轉(zhuǎn)租策略，就會(huì)向?qū)彶閱T尋租，當(dāng)審查員不接受尋租選擇有效審查時(shí)，會(huì)及時(shí)向政府監(jiān)管部門報(bào)告，此時(shí)政府監(jiān)管部門對(duì)承租人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰F1，對(duì)審查員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)R；當(dāng)審查員接受尋租選擇無效審查時(shí)，若政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管，會(huì)發(fā)現(xiàn)尋租行為，對(duì)違規(guī)雙方進(jìn)行懲罰，對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)處罰為F1，對(duì)審查員的經(jīng)濟(jì)處罰為F2(F2>B)，審查員因?yàn)E用職權(quán)受到的聲譽(yù)損失為P2.若承租人選擇不轉(zhuǎn)租策略時(shí)，如果審查員因想獲得閑暇時(shí)間而不認(rèn)真工作選擇無效審查，會(huì)受到處罰F3.

(4)政府監(jiān)管部門如果選擇嚴(yán)格監(jiān)管策略，會(huì)付出成本C1監(jiān)管審查員的行為，發(fā)現(xiàn)審查員受賄并濫用職權(quán)進(jìn)行無效審查后，對(duì)沒收賄賂收益，并分別對(duì)審查員和承租人處以經(jīng)濟(jì)懲罰，此時(shí)對(duì)社會(huì)有良好的宣傳效果E1，有利于維護(hù)廣大人民的根本利益，有利于維護(hù)社會(huì)的公平正義，避免公共資源變成牟私利的工具.政府監(jiān)管部門如果選擇一般監(jiān)管策略，成本為0，但是當(dāng)審查員和承租人的行為不被監(jiān)管時(shí)，公租房違規(guī)行為泛濫猖獗，會(huì)導(dǎo)致公眾漠視法律規(guī)章，對(duì)社會(huì)造成不良影響，政府需要付出成本E2治理社會(huì)風(fēng)氣.

(5)在模型假設(shè)的基礎(chǔ)上，考慮政府監(jiān)管部門、審查員和承租人選擇各自策略時(shí)所考慮的主要因素，對(duì)所用到的主要參數(shù)進(jìn)行定義，參數(shù)符號(hào)及含義如表1所示.

表1 模型參數(shù)及其含義.

其中，審查員收受賄賂無效審查被政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)后處以罰款F2，比承租人的尋租成本B大(F2>B)，各主體做決策的有利影響和不利影響均大于0.由于政府監(jiān)管部門、審查員和承租人作為利益三方各有兩個(gè)策略，因此存在八種博弈組合：(嚴(yán)格監(jiān)管，有效審查，轉(zhuǎn)租)，(嚴(yán)格監(jiān)管，有效審查，不轉(zhuǎn)租)，(嚴(yán)格監(jiān)管，無效審查，轉(zhuǎn)租)，(嚴(yán)格監(jiān)管，無效審查，不轉(zhuǎn)租)，(一般監(jiān)管，有效審查，轉(zhuǎn)租)，(一般監(jiān)管，有效審查，不轉(zhuǎn)租)，(一般監(jiān)管，無效審查，轉(zhuǎn)租)，(一般監(jiān)管，無效審查，不轉(zhuǎn)租)

1.3 支付函數(shù)構(gòu)建

基于上述假設(shè)，可以得出三方博弈收益矩陣，如表2所示.

表2 政府監(jiān)管部門、審查員和承租人三方博弈收益矩陣

2 三方主體演化穩(wěn)定策略

2.1 政府監(jiān)管部門演化穩(wěn)定策略

政府監(jiān)管部門采取{嚴(yán)格監(jiān)管}和{一般監(jiān)管}的期望收益分別為Ux1和Ux2，平均收益為Ux，則

Ux1=yz(-C1+E1-R+F1)+y(1-z)(-C1)+(1-y)z(-C1+E1+F1+F2+B)+

(1-y)(1-z)(-C1)

=z(E1+F1+F2+B)-yz(R+F2+B)-C1，

(1)

Ux2=yz(E1+F1)+y(1-z)0+(1-y)z(-E2)+(1-y)(1-z)0

=yz(F1+E1+E2)-zE2，

(2)

=xz(E1+E2+F1+F2+B)-xyz(E1+E2+F1+F2+B+R)+

yz(E1+E2+F1)-xC1-zE2.

(3)

則政府監(jiān)管部門的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為

F(x)=dx/dt

=x(Ux1-Ux)

=x(1-x)[z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1].

(4)

對(duì)公式(4)一階求導(dǎo)可得

F′(x)=(1-2x)[z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1].

(5)

根據(jù)Friedman提出的理論[15]，若滿足F(x)=0，F(xiàn)′(x)<0，則x表示政府監(jiān)管部門采取的穩(wěn)定策略(ESS)，下面對(duì)政府監(jiān)管部門選擇行為策略及演化做穩(wěn)定性分析.

(1)若z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1=0，即：z=C1[(E1+E2+F1+F2+B)-y(E1+E2+F1+F2+B+R)]，則，表示穩(wěn)定狀態(tài)的分界線.

(2)若z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1≠0，令F(x)=0，得到x=0，x=1兩個(gè)穩(wěn)定點(diǎn).

若z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1<0，即：z0，所以x=0為穩(wěn)定策略，表明政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管是不穩(wěn)定狀態(tài)，一般監(jiān)管是穩(wěn)定狀態(tài).反之，若z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1>0，即：z>C1[(E1+E2+F1+F2+B)-y(E1+E2+F1+F2+B+R)]，則有F′(0)>0，F(xiàn)′(1)<0，所以x=1為穩(wěn)定策略，表明政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管是穩(wěn)定狀態(tài)，一般監(jiān)管是不穩(wěn)定狀態(tài).

綜上所述，政府監(jiān)管部門群體選擇策略的演化過程，如圖1所示.

2.2 審查員的演化穩(wěn)定策略

審查員采取{有效審查}和{無效審查}的期望收益分別為Uy1和Uy2，平均收益為Uy，則

Uy1=xz(S+R-A)+x(1-z)(S-A)+(1-x)z(S+R-A)+

(1-x)(1-z)(S-A)=zR+S-A，

(6)

Uy2=xz(S-F2-P2)+x(1-z)(S-F3)+(1-x)z(S+B)+(1-x)(1-z)S

=xz(F3-F2-P2-B)-xF3+zB+S，

(7)

xyF3+yz(R-B)-xF3-yA+zB+S.

(8)

則審查員的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為

G(y)=dy/dt=y(Uy1-Uy)

=y(1-y)[z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3].

(9)

對(duì)公式(9)一階求導(dǎo)可得

G′(y)=(1-2y)[z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3].

(10)

若滿足G(y)=0，G′(y)<0，則y表示審查員采取的穩(wěn)定策略(ESS)，下面對(duì)審查員選擇行為策略及演化做穩(wěn)定性分析.

(1)若z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3=0，即：x=[A-z(R-B)]/[z(B+P1+F2-F3)+F3]則G(x)=0，表示穩(wěn)定狀態(tài)的分界線.

(2)若z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3≠0，令G(x)=0，得到y(tǒng)=0，y=1兩個(gè)穩(wěn)定點(diǎn).

若z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3<0，即x>[A-z(R-B)]/[z(B+P1+F2-F3)+F3]，則有G′(0)<0，G′(1)>0，所以y=0為穩(wěn)定策略，表明審查員有效審查是不穩(wěn)定狀態(tài)，無效審查是穩(wěn)定狀態(tài).反之，若z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3>0，即x<[A-z(R-B)]/[z(B+P1+F2-F3)+F3]，則有G′(0)>0，G′(1)<0，所以y=1為穩(wěn)定策略，表明審查員有效審查是穩(wěn)定狀態(tài)，無效審查是不穩(wěn)定狀態(tài).

綜上所述，審查員群體選擇策略的演化過程，如圖2所示.

2.3 承租人的演化穩(wěn)定策略

承租人采取{轉(zhuǎn)租}和{不轉(zhuǎn)租}的期望收益分別為Uz1和Uz2，平均收益為Uz，則

Uz1=xy(V-F1-P1-C2)+x(1-y)(V-F1-P1-C2-B)+(1-x)y(V-F1-

P1-C2)+(1-x)(1-y)(V-C2-B)

=y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+(V-C2-B)，

(11)

Uz2=0，

(12)

+z(V-C2-B).

(13)

則承租人的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為

H(z)=dz/dt=z(Uz1-Uz)

=z(1-z)[y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B].

(14)

對(duì)公式(14)一階求導(dǎo)可得

H′(z)=z(1-2z)[y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B].

(15)

若滿足H(z)=0，H′(z)<0，則z表示承租人采取的穩(wěn)定策略(ESS)，下面對(duì)承租人選擇行為策略及演化做穩(wěn)定性分析.

(1)若y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B=0，即：y=[x(F1+P1+V)-V+C2+B]/[(B-V-F1-P1)+x(F1+P1+V)]，則H(z)=0，表示穩(wěn)定狀態(tài)的分界線.

(2)若y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B≠0，令H(z)=0，得到y(tǒng)=0，y=1兩個(gè)穩(wěn)定點(diǎn).

若y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B<0，即：y<[x(F1+P1+V)-V+C2+B]/[(B-V-F1-P1)]+x(F1+P1+V)]，則有H′(0)<0，H′(1)>0，所以z=0為穩(wěn)定策略，表明承租人轉(zhuǎn)租是不穩(wěn)定狀態(tài)，不轉(zhuǎn)租是穩(wěn)定狀態(tài).反之，若y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B>0，即：y>[x(F1+P1+V)-V+C2+B]/[(B-V-F1-P1)]+x(F1+P1+V)]，則有H′(0)>0，H′(1)<0，所以z=1為穩(wěn)定策略，表明承租人轉(zhuǎn)租是穩(wěn)定狀態(tài)，不轉(zhuǎn)租是不穩(wěn)定狀態(tài).

綜上所述，承租人群體選擇策略的演化過程，如圖3所示.

2.4 平衡點(diǎn)的穩(wěn)定性分析

由公式(4)、公式(9)、公式(14)得到一個(gè)政府監(jiān)管部門、審查員和承租人的三維復(fù)制動(dòng)態(tài)方程系統(tǒng)(Ⅰ)為

上述動(dòng)態(tài)三維系統(tǒng)描述了政府監(jiān)管部門、審查員和承租人的策略選擇的動(dòng)態(tài)調(diào)整過程，直到達(dá)到博弈均衡.

F(x)=0，G(y)=0，H(z)=0，可得8個(gè)純策略局部平衡點(diǎn)：E1(0，0，0)、E2(0，0，1)、E3(0，1，0)、E4(1，0，0)、E5(1，1，0)、E6(1，0，1)、E7(0，1，1)、E8(1，1，1) ；另外存在一個(gè)混合策略局部平衡點(diǎn)E9(x*，y*，z*)，滿足公式(16)，范圍為0

雅克比矩陣的局部穩(wěn)定性可以用來描述群體動(dòng)態(tài)均衡點(diǎn)[15]，因此，對(duì)復(fù)制動(dòng)態(tài)方程求導(dǎo)，得到雅克比矩陣為

其中：

J1=F/?x=(1-2x)[z(E1+E2+F1+F2+B)-yz(E1+E2+F1+F2+B+R)-C1]，

J2=F/?y=x(1-x)[-z(E1+E2+F1+F2+B+R)]，

J3=?F/?z=x(1-x)[(E1+E2+F1+F2+B)-y(E1+E2+F1+F2+B+R)]，

J4=?G/?x=y(1-y)[z(B+P1+F2-F3)+F3]，

J5=?G/?y=(1-2y)[z(R-B)-A+xz(B+P1+F2-F3)+xF3]，

J6=?G/?z=y(1-y)[z(R-B)+x(B+P1+F2-F3)]，

J7=?H/?x=z(1-z)[-(F1+P1+V)+y(F1+P1+V)]，

J8=?H/?y=z(1-z)[(B-V-F1-P1)+x(F1+P1+V)]，

J9=?H/?z=(1-2z)[y(B-V-F1-P1)-x(F1+P1+V)+xy(F1+P1+V)+V-C2-B].

進(jìn)而求得系統(tǒng)平衡點(diǎn)及特征值，如表3所示.由表3可知，均衡點(diǎn)E3、E4、E5、E6、E7、E8均存在特征值大于0的情況，不是演化穩(wěn)定策略，因此僅研究均衡點(diǎn)E1(0，0，0)和E2(0，0，1).

當(dāng)V-C2-B<0時(shí)，均衡點(diǎn)E1(0，0，0)是演化穩(wěn)定策略.即如果監(jiān)測(cè)到承租人有違規(guī)轉(zhuǎn)租行為，當(dāng)承租人的轉(zhuǎn)租成本與賄賂過高時(shí)，則承租人面臨的聲譽(yù)損失和經(jīng)濟(jì)懲罰較大，通過轉(zhuǎn)租獲取的收益較少，無論審查員和監(jiān)管部門采取哪種策略，承租人都傾向于選擇不轉(zhuǎn)租策略.

表3 系統(tǒng)平衡點(diǎn)及其特征值

當(dāng)E1+E2+F1+F2+B-C1<0，R-B-A<0，-(V-C2-B)<0時(shí)，均衡點(diǎn)E2(0，0，1)是演化穩(wěn)定策略.即當(dāng)E1+E2+F1+F2+B-C1<0時(shí)，因?yàn)閲?yán)格監(jiān)管需要付出的成本太大，遠(yuǎn)大于嚴(yán)格監(jiān)管的收益，因此無論審查員選擇哪種策略，政府監(jiān)管部門都將選擇一般監(jiān)管策略；審查員有效審查的成本大于接受的賄賂時(shí)，審查員傾向于選擇無效審查策略；承租人違規(guī)轉(zhuǎn)租的聲譽(yù)損失較低并且利潤(rùn)較大時(shí)，承租人傾向于選擇轉(zhuǎn)租策略.

3 總結(jié)與政策建議

本文通過建立公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租利益相關(guān)者三方——政府監(jiān)管部門、審查員和承租人的演化博弈模型，分析系統(tǒng)的復(fù)制動(dòng)態(tài)過程，得出了以下結(jié)論：

(1)在該三方演化博弈系統(tǒng)中，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過調(diào)整相應(yīng)的參數(shù)，引導(dǎo)系統(tǒng)向合理方向穩(wěn)定發(fā)展.無論該系統(tǒng)處于哪種狀態(tài)，轉(zhuǎn)租利潤(rùn)都是無法控制的，只能通過增加被發(fā)現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租行為的承租人的罰金和聲譽(yù)損失，迫使承租人嚴(yán)格遵守規(guī)章制度選擇不轉(zhuǎn)租策略；隨著審查員有效審查并發(fā)現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租行為的獎(jiǎng)勵(lì)增加，承租人違規(guī)轉(zhuǎn)租時(shí)審查員的聲譽(yù)損失和罰金增加，有利于審查員有效審查；隨著政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管的成本降低，未發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租違規(guī)轉(zhuǎn)租行為對(duì)社會(huì)的不利影響增加，發(fā)現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租后對(duì)社會(huì)的宣傳效果增加，有利于政府監(jiān)管部門積極采取嚴(yán)格監(jiān)管策略.

(2)在政府監(jiān)管部門、審查員和承租人構(gòu)成的三方演化博弈系統(tǒng)中，當(dāng)滿足一定條件時(shí)，存在E1(0，0，0)和E2(0，0，1)兩種演化穩(wěn)定策略，即政府監(jiān)管部門一般監(jiān)管、審查員無效審查、承租人不轉(zhuǎn)租，或政府監(jiān)管部門一般監(jiān)管、審查員無效審查、承租人轉(zhuǎn)租.在這兩種演化穩(wěn)定策略下，審查員均采取無效審查策略，可能是因?yàn)闊o效審查所受到的經(jīng)濟(jì)懲罰和聲譽(yù)損失較低，小于所接受的賄賂.

(3)理想均衡點(diǎn)E7(1，1，0)，即政府監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)管、審查員有效審查、承租人不轉(zhuǎn)租，并不是該系統(tǒng)的演化穩(wěn)定策略，可能原因在于：一、審查員有效審查能及時(shí)揭露公租房違規(guī)行為的發(fā)生，引起社會(huì)和監(jiān)管部門的重視，同時(shí)也會(huì)使監(jiān)管部門產(chǎn)生“搭便車”的依賴性從而不認(rèn)真履職；二、政府監(jiān)管部門的嚴(yán)格監(jiān)管成本巨大，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，使其心有余而力不足.

根據(jù)以上研究結(jié)論，本文提出以下對(duì)策與建議：

(1)一方面，政府監(jiān)管部門要積極履責(zé)，建立規(guī)范的監(jiān)管機(jī)制和完善的信息共享平臺(tái)，提高公租房運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的透明度，嚴(yán)格監(jiān)管并及時(shí)制止承租人的違規(guī)行為，加大對(duì)違規(guī)轉(zhuǎn)租行為主體的處罰成本，切實(shí)維護(hù)政府的聲譽(yù)和社會(huì)的公共利益.另一方面，應(yīng)該鼓勵(lì)公眾參與到監(jiān)管行為中來，共同維護(hù)全社會(huì)的公平和利益，從而提高監(jiān)管效率.

(2)加強(qiáng)對(duì)審查員(政府公務(wù)人員)的思想教育和職業(yè)道德教育，明確職責(zé)和職權(quán)，加大對(duì)接受賄賂無效審查的審查員的懲罰力度同時(shí)也要設(shè)立合理的激勵(lì)機(jī)制，使其用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待工作，加強(qiáng)對(duì)承租人違規(guī)行為的審查，為監(jiān)管部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息支持，推動(dòng)公租房監(jiān)管體系的發(fā)展.

(3)利用大數(shù)據(jù)時(shí)代下的信息化手段，設(shè)計(jì)線上平臺(tái)等監(jiān)管功能，堅(jiān)決杜絕機(jī)會(huì)行為主義，如發(fā)現(xiàn)承租人有違規(guī)行為將記入個(gè)人信用系統(tǒng)，將會(huì)影響其后續(xù)申請(qǐng)貸款、補(bǔ)助等行為，取消其保障房申請(qǐng)資格，情節(jié)嚴(yán)重者甚至將面臨巨額罰款和刑事責(zé)任.