城市更新這個(gè)賽道 吸引了六成上市百?gòu)?qiáng)房企布局

隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡，城市更新市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房企也在這一賽道上你追我趕。

克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬(wàn)平方米計(jì)，已成規(guī)模的企業(yè)比例達(dá)到40%左右，超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。

基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大，通過(guò)城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開(kāi)。從房企布局城市更新的規(guī)模來(lái)看，規(guī)模最小的房企只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面不到10萬(wàn)平方米，規(guī)模最大的房企涉及了100多個(gè)項(xiàng)目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

整體來(lái)看，隨著行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量時(shí)代過(guò)渡，城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。

政策支撐城市更新發(fā)展

近年來(lái)，不管是中央，還是各省市，政策層面對(duì)城市更新的支持力度越來(lái)越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，這也是城市更新長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)。

2019年7月30日，中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。同年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。

2020年以來(lái)，財(cái)政部、住建部等各部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造。包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍”“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等。

同時(shí)，全國(guó)多個(gè)地方政策也明確了未來(lái)更新計(jì)劃。

廣州市日前通過(guò)的《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》和《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》提出，通過(guò)完成城市更新三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案和十年改造規(guī)劃項(xiàng)目，廣州將在近3年對(duì)83個(gè)城中村實(shí)施改造，近5年將完成183個(gè)城中村改造。

《昆明市城市更新改造行動(dòng)計(jì)劃》明確，2020年完成改造項(xiàng)目3個(gè)（含1個(gè)微改造項(xiàng)目）;2021年完成改造項(xiàng)目8個(gè);2022年完成改造項(xiàng)目26個(gè);2023年完成改造項(xiàng)目51個(gè)（含11個(gè)微改造項(xiàng)目）;2024年完成改造項(xiàng)目70個(gè)（含2個(gè)微改造項(xiàng)目）;2025年完成改造項(xiàng)目129個(gè)。

《深圳市2020年度城市更新和土地整備計(jì)劃》公布了2020年總體任務(wù)，其中城市更新年度任務(wù)包括全市新增實(shí)施改造任務(wù)9000畝，完成改造任務(wù)5000畝;新增拆除重建類城市更新單元計(jì)劃用地規(guī)模679公頃;完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積120萬(wàn)平方米。

據(jù)克而瑞研究中心此前梳理顯示，目前約有30個(gè)省市公布了2020年城市更新計(jì)劃，其中北上廣深四大一線城市今年計(jì)劃推出舊城改造計(jì)劃。北京大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工80個(gè)項(xiàng)目，完成50個(gè)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，投資超12.8億元。上海堅(jiān)持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬(wàn)平方米、2.8萬(wàn)戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6萬(wàn)套。

有媒體報(bào)道，截至2020年6月末，中國(guó)工商銀行城市更新貸款余額超330億元。在城市更新（舊城改造）領(lǐng)域，中國(guó)工商銀行已在北京、上海、深圳、廣州、武漢、南京等15個(gè)城市開(kāi)辦城市更新貸款業(yè)務(wù)。信貸政策和產(chǎn)品體系包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、城市更新（舊城改造）、新農(nóng)村建設(shè)等多個(gè)領(lǐng)域。

住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬(wàn)億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

據(jù)測(cè)算，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)300萬(wàn)億元，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將迎來(lái)10萬(wàn)億元的大賽道。

隨著多地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展，明確未來(lái)改造計(jì)劃，存量時(shí)代下，城市更新無(wú)疑將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來(lái)城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺(tái)并完善，支持民生保障工作順利開(kāi)展，并進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)。

規(guī)模最高已達(dá)1億平方米

在土地資源日益短缺的當(dāng)下，通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤(rùn)，加之一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，布局這一領(lǐng)域的房企不斷增加，已成規(guī)模的房企比例不斷上升。

根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開(kāi)信息，已有超六成百?gòu)?qiáng)上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。

TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規(guī)模的房企占比則達(dá)到了51%。究其原因，主要是因?yàn)門OP50房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。

從企業(yè)參與規(guī)模來(lái)看，基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大。以企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度，規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面不到10萬(wàn)平方米，但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

整體來(lái)看，一是由于越來(lái)越多的房企進(jìn)入城市更新賽道，行業(yè)即將進(jìn)入“分蛋糕”狀態(tài)，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

三大梯隊(duì)房企規(guī)模差距拉大

借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。整體來(lái)看，房企紛紛加入城市更新的賽道，有三個(gè)原因：

1、一二線城市土地供應(yīng)趨緊，通過(guò)對(duì)老舊城區(qū)的整治改造和再開(kāi)發(fā)，可以有效補(bǔ)充核心一二線城市土儲(chǔ)。

2、相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，同時(shí)也意味著企業(yè)能保證更高的利潤(rùn)率。

3.城市更新改造的對(duì)象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項(xiàng)目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場(chǎng)預(yù)期。

雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模也有較大差距。

以房企城市更新潛在建筑總建面來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)，佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

具體來(lái)看，佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企均位于第一梯隊(duì)，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗(yàn)豐富，獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來(lái)可釋放建面達(dá)百萬(wàn)級(jí)別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬(wàn)平方米。

第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬(wàn)平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國(guó)性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。

第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平方米，其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有10余家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

入局仍面臨挑戰(zhàn)

城市更新對(duì)房企來(lái)說(shuō)雖是一片廣闊的藍(lán)海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)突圍更是需要長(zhǎng)時(shí)間沉淀。

實(shí)際上，城市更新領(lǐng)域存在一定的門檻。目前，城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企。

鑒于城市更新開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，本身存在很多不確定性，因此容易給房企帶來(lái)不小的資金壓力，甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，城市更新還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營(yíng)能力提出挑戰(zhàn)。因此，房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)，才能有所突破。（文章來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市、克而瑞研究中心，中房網(wǎng)綜合整理）