關注3.15，關注房屋滲漏維權

在2013年12月27日于濟南召開的“全國住宅工程質量常見問題專項治理”工作座談會上，山東省住建廳對近兩年受理的30806起住宅質量投訴進行梳理分析后發(fā)現(xiàn)：在住宅工程質量常見問題投訴中，建筑主體屋面、外窗及廚房衛(wèi)生間滲漏投訴超過“半壁江山”，達到52.2%；無獨有偶，新浪家居曾在2012年初進行過安居質量大調(diào)查，在收到的80840多份調(diào)查問卷當中，高達44.10%的網(wǎng)友認為房屋居住過程中最令人頭疼的質量問題是房屋滲漏問題。

另據(jù)中國建筑防水協(xié)會介紹，目前建筑防水工程存在觸目驚心的3個65%，即：65%的新房屋一至兩年內(nèi)會出現(xiàn)不同程度的滲漏，滲漏占房地產(chǎn)質量投訴的65%，65%的建筑防水工程6～8年后需要翻新。

以上數(shù)據(jù)充分說明了房屋滲漏已經(jīng)成為了房屋質量主要問題，嚴重影響到了居民的生活質量。特別是在房價居高不下的今天，很多家庭花費一生的積蓄才買到一套房，如果買到的房子卻總是漏水，讓業(yè)主們情何以堪？因此住宅滲漏維權已迫在眉睫！然而，導致房屋滲漏的原因眾多而又復雜，其責任主體涉及建筑商、開發(fā)商、材料商、物業(yè)公司甚至鄰居等，責任主體間往往還經(jīng)常相互推諉、扯皮。這就給業(yè)主維權增添了難度，甚至讓業(yè)主無所適從，不知道找誰維權？如何維權？在第32個“3.15消費者權益保護日”即將來臨之際，本刊特做此專題，與讀者一起“關注3.15，關注房屋滲漏維權”。

一、責任主體

維權首先要弄清找誰維權，即責任主體。房屋滲漏的責任主體主要分以下幾種情形：

未滿保修期，房屋在正常使用情況下保修范圍內(nèi)發(fā)生滲漏，開發(fā)商為責任主體。

按照《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年，保修期從房屋竣工驗收合格之日起計算。由于房屋竣工驗收合格日期與交房日期存在時間差，如果業(yè)主拿到房屋時，已是房屋竣工驗收合格即將滿5年或者已經(jīng)滿5年，是否開發(fā)商就不再承擔保修責任了呢？答案當然是否定的！這是因為商品住宅除了有房屋保修期外，還有一個住宅保修期?！渡唐纷≌瑢嵭凶≌|量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》指出：在正常使用條件下，住宅屋面防水，最低保修期為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲透漏，最低保修期為1年。保修期從開發(fā)商將住宅交付用戶使用之日起計算。

2013年10月，謝女士從開發(fā)商手中購買到一套2007年8月竣工的頂樓精裝房，今年1月，發(fā)現(xiàn)屋頂漏水。謝女士想聯(lián)系開發(fā)商前來維修，可又擔心開發(fā)商不愿承擔，因房屋已竣工滿5年。其實謝女士的擔心完全沒必要，因為雖然房屋保修期已過，但屋面防水住宅保修期為3年且應從開發(fā)商交付給謝女士的時間算起，即從2013年10月算起，應截止到2016年10月，在此期間正常使用情況下的屋面滲漏，都有權找開發(fā)商維修。

當住宅保修期與房屋保修期的剩余期限不一致時，又應該執(zhí)行哪個期限呢？據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條可得知，房屋保修期剩余期限與住宅最低保修期限不一致時，應按兩者中較長的保修期限執(zhí)行。

鄭先生2014年1月購買了一套2011年1月竣工并交付的二手頂樓住宅，是否意味著這套住宅的屋面防水保修期結束了呢？顯然不是，因為雖然住宅屋面防水保修期3年已過，但房屋屋面防水保修期還有2年，當房屋保修期剩余期限與住宅最低保修期限不一致時，應按兩者中較長的保修期限執(zhí)行。因此鄭先生的這套住宅屋面防水最低保修期還有2年。

已過保修期，在正常使用情況下發(fā)生滲漏，如果是大面積發(fā)生滲漏，如屋頂、外墻、整幢樓房窗戶等，則無責任主體，但可以申請公共維修資金予以解決。

（住宅公共維修資金必須符合一定條件，經(jīng)過一定程序才能申領。本欄目下一期將對住宅公共維修資金的申領作專題介紹，敬請關注）

3.因其他原因造成滲漏的，責任主體依據(jù)具體情況而定。

1）私自改建則擅自改建方為責任主體

業(yè)主私自對住房進行改造，如對屋頂、外墻、陽臺、窗臺等部分進行私建亂搭等，若由此導致自家或鄰居住房甚至公共部位滲漏的，則應由私自改建方承擔全部責任。

2）裝修公司對房屋裝修后，正常使用條件下發(fā)生滲漏的，裝修公司為責任主體。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》32條規(guī)定：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為2年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

3）自購防水材料進行家裝防水，若因防水材料不合格、不達標造成滲漏，防水材料生產(chǎn)商或經(jīng)銷商為責任主體。

二、維權范圍

責任主體明確后，業(yè)主就應跟責任主體明確維權范圍，即向責任主體提出合理的賠付要求。首先，業(yè)主應要求責任主體進行堵漏維修，防止再次滲漏。保修期內(nèi)沒修好的，責任主體應當繼續(xù)承擔修理義務，且原保修期順延；其次，業(yè)主還應要求責任主體賠償因滲漏造成的對業(yè)主、使用人或者第三方的人身、財產(chǎn)損失等。

三、維權途徑

房屋維權途徑主要有以下幾種：

協(xié)商： 業(yè)主直接與責任主體協(xié)商解決。在與責任方協(xié)商時，業(yè)主要堅持實事求是、合理要求的原則，本著解決問題的態(tài)度，友好溝通、誠意協(xié)商。

調(diào)解： 向消協(xié)或第三方申請調(diào)解。業(yè)主在向開發(fā)商、裝修公司、物業(yè)公司等與對方存在消費關系的責任主體進行維權時，可申請由當?shù)叵M者協(xié)會出面調(diào)解。業(yè)主向鄰居進行維權時，可申請居委會、街道等機構出面調(diào)解。

申訴： 業(yè)主在向開發(fā)商、裝修公司等進行維權時，可向當?shù)亟ㄔO行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門提出申訴。

仲裁： 向仲裁機構申請仲裁。目前，在我國直轄市、省會城市和部分地級市都設有仲裁委員會，業(yè)主可通過仲裁委員會仲裁解決爭議。

訴訟： 向人民法院提起訴訟。一般來說，法院立案后，會委托具有建設工程質量司法鑒定資質的第三方機構進行現(xiàn)場鑒定，從而確定責任主體和受損范圍，甚至給出修復方案。