二手房買賣常見法律問題（下）

劉陶陳

十一、“一房二賣”法律問題

在房價劇烈波動，尤其是房價異常上漲時，“一房二賣”的現象尤為突出?！耙环慷u”一般分兩種情況：第一種是前后兩份買賣合同各方中僅有一份合同當事人辦理了房屋產權轉移登記手續(xù)，另一份沒有辦理。我國物權法規(guī)定，辦理了房屋產權轉移登記手續(xù)，即表明房產的所有權已經發(fā)生了變動，即該買賣合同的買方已經確定取得房屋的所有權，其他合同的買方只享有買賣合同約定的債權，其只能根據合同約定行使債權性權利。第二種是前后兩個買賣合同均未辦理房屋產權轉移登記手續(xù)。由于均未辦理房屋產權轉移登記手續(xù)，則數個合同的買方處于平等的債權人地位，此時買方無權直接支配買賣標的物，只能請求賣方履行相關義務，買方才能取得標的物的所有權。此時實際履行是違約的一種補救方式，若存在《合同法》第一百一十條規(guī)定的三種情形，即“1.法律上或事實上不能履行；2.債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；3.債權人在合理期限內未要求履行”則不適用實際履行。另外，在數個買賣合同均適用實際履行的前提下，確定買方取得房產的所有權可以綜合考慮如下因素：1.買方是否已經實際占有；2.買方是否已經付清房款；3.房產是否有買方附加的價值；4.履行成本問題。另外，適用實際履行一方，并不妨礙其再要求賣方承擔賠償損失、支付違約金等權利。

案例：上訴人（一審被告、賣方）與被上訴人（一審原告、買方）通過A公司居間簽訂房屋買賣合同，出售了系爭房屋，買方支付了部分房款及中介費，雙方辦理了網上備案登記。次日一審被告又與案外人郭某通過B公司居間簽訂該房屋的買賣合同，郭某支付了部分房款。后一審原告發(fā)現系爭房屋存在“一房二賣”情況，遂向人民法院起訴要求：1.解除買賣合同；2.返還已付房款；3.支付違約金及中介費。

法院判決：判令解除合同，返還已付房款及違約金，駁回其他訴訟請求。二審維持原判。

十二、房屋質量存在瑕疵而引起的法律問題

二手房買賣合同糾紛中，房屋的隱蔽質量瑕疵擔保責任由賣方或開發(fā)商承擔，應根據隱蔽質量瑕疵的形成原因進行分析。一般情況下，若該隱蔽質量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可向房屋的開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于賣方在裝修、使用過程中產生，購房人對此亦不知情，則應由賣方承擔責任。

案例：原告向被告購買一精裝修房，雙方簽訂《房地產買賣合同》，后涉案房屋樓下1703室住戶衛(wèi)生間漏水，經鑒定為涉案房屋裝修瑕疵。1703室住戶起訴原告要求維修及賠償損失，法院判決原告支付賠償金及維修損失費。后原告起訴被告，要求被告支付維修費、賠償損失和因漏水及維修導致原告無法正常居住所產生的租賃費。

法院判決：判令被告支付原告維修費、賠償損失以及酌情確定修復期間造成房屋無法居住的損失費用。

十三、隱瞞房屋存在抵押的事實引起的法律問題

在房屋買賣交易中，已經抵押的房屋，因抵押權未被完全解除前可能無法進行房屋產權轉移登記、無法繼續(xù)履行合同之重大交易風險，故房屋的抵押信息對買方購買房屋屬重大決策事項。故隱瞞房屋抵押事實，應對此承擔責任。

案例：原告與被告中介上海臺慶公司簽訂《上海市房地產買賣合同》，由被告向原告推薦案外人龔某某的房屋，被告公司員工與龔某某均告知原告，系爭房屋只有一個抵押權人，系自然人，原告向中介公司支付了首筆款項后，該抵押權人可以撤銷抵押權，使房屋得以正常交易。原告支付了首付款和中介費，后發(fā)現系爭房屋還有另一抵押權人為銀行，中介主動要求解除合同。后原告起訴至法院要求被告返還中介費及代收的定金。

法院判決：判令被告返還中介費，駁回其他訴訟請求。

十四、房屋所有權法律問題

賣方故意隱瞞房屋不屬于自己的事實，與買方簽訂《二手房買賣合同》，其行為構成欺詐，買方有權向人民法院或者仲裁機構請求撤銷合同，賣方應當返還相應的購房款，并支付利息。

案例：原、被告雙方簽訂《二手房買賣合同》，約定被告將涉案房屋及自行車庫出售給原告，然被告在合同簽訂時故意隱瞞其與妻子離婚以及案涉房屋及自行車庫已經歸女兒所有的事實，使得合同遲遲無法履行。后原告依法向人民法院提起訴訟，請求撤銷合同，退還購房款并賠償損失。

法院判決：判令撤銷《二手房買賣合同》，被告返還購房款并支付利息。

十五、拒不交房或延期交房糾紛法律問題

買賣雙方自愿簽訂房屋買賣合同，是真實意思表示，且沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的，合同對雙方當事人具有法律約束力。因賣方原因，導致拒交或延期交房、致使房屋買賣合同不能履行的，買方有權解除合同，并要求賣方賠償損失。對于買方要求雙倍返還定金的訴求，按照誰主張誰舉證的原則，需由買方提供支付定金的證據。

案例：原告與被告簽訂《上海市房地產買賣合同》，購買被告房屋，合同約定付款時間及交房時間等，原告按約支付了房款，但被告存在逾期交房情況，原告遂起訴至法院要求被告承擔逾期交房違約金。

法院判決：判令被告支付逾期交房違約金。

十六、賣方承諾遷出戶口而未遷出引起的糾紛

因涉案房屋的特殊性，現行的交易流程及政策使合同無法繼續(xù)履行。買賣雙方在簽訂合同時，均未對房屋性質及相關政策作出明確、謹慎的了解，雙方均存在過失，應各自承擔相應責任。

案例：原告通過中介公司居間購買被告的房屋，并支付定金5萬元。合同約定被告遷出戶口時間。但實際履行過程中，涉案房屋為公房，因政策原因，被告的戶口不能遷出。故原告起訴至法院要求解除合同，賠償違約金并返還定金。

法院判決：判令解除合同、返還定金，不予支持原告其他請求。

十七、業(yè)主拖欠物業(yè)費引起的糾紛

通過二手房買賣獲得房屋的，以不清楚前期物業(yè)合同為由，對物業(yè)服務合同提出質疑的，理由不成立，該訴求一般不會得到法院支持。

案例：榮蒼物業(yè)公司與上海浙信公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》一份，約定由榮蒼物業(yè)公司負責管理涉案房屋小區(qū)，本案上訴人（一審被告）通過二手房買賣獲得涉案房屋，但一直拖欠物業(yè)費，直至被上訴人（一審原告）榮蒼物業(yè)公司將其訴至法院，要求支付物業(yè)費。一審被告上訴時稱自己系通過二手房買賣獲得涉案房屋，故沒有看到過該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同，同時因物業(yè)管理不當，自己放在家門口的東西失竊，一審原告應賠償自己的損失后自己再支付物業(yè)費。

法院判決：判令被告支付拖欠的物業(yè)費及違約金，二審維持原判。

十八、稅費爭議引發(fā)的糾紛

《二手房買賣合同》中關于賣方承擔初始登記所需費用，買方承擔過戶所需費用的約定是雙方在訂立合同時的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應當認定有效，同時買方承擔的過戶所需費用應當包括稅金。上述約定內容與現行的二手房交易習慣是一致的。

案例：原、被告雙方簽訂《安置房產權出售協(xié)議》，協(xié)議對產權登記費用作了約定，即初始登記所需費用由被告負擔，過戶所需費用由原告負擔，但雙方就過戶所需費用是否包括稅金產生爭議。原告在支付稅金后，向人民法院起訴，要求被告支付原告在過戶手續(xù)中墊付的稅金。

法院判決：判令駁回原告訴訟請求。