以工業(yè)用地提供抵押擔(dān)保的變現(xiàn)風(fēng)險及對策

魏華英

抵押是指抵押人不轉(zhuǎn)移對其財產(chǎn)的占有，而以該財產(chǎn)為自己或他人的債務(wù)提供擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)囊环N債權(quán)擔(dān)保方式。《中華人民共和國擔(dān)保法》明確規(guī)定，抵押物應(yīng)當(dāng)符合的條件之一：“必須是依法可以流通轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)?！边@一點我們可以從兩方面來理解：一是從法律意義上說，抵押物是可流通轉(zhuǎn)讓的；二是抵押物能流通轉(zhuǎn)讓成交。商業(yè)銀行接受抵押并不是為了取得抵押物的所有權(quán)（使用權(quán)），而是為了防范信貸風(fēng)險，當(dāng)借款人未按約定清償債務(wù)或履行擔(dān)保義務(wù)時，可通過處理抵押物，以其變現(xiàn)價款優(yōu)先受償，實現(xiàn)信貸風(fēng)險的代償。設(shè)定這一目的，有時并不一定能夠?qū)崿F(xiàn)，僅僅是作為風(fēng)險防范的一種預(yù)防措施而已。抵押物變現(xiàn)風(fēng)險是顯而易見的，在審計實踐中，常常發(fā)現(xiàn)以工業(yè)用地抵押的部分貸款業(yè)務(wù)，存在明顯的抵押物變現(xiàn)風(fēng)險隱患，有些已經(jīng)形成了事實風(fēng)險。本文試從銀行風(fēng)險管理角度，分析以工業(yè)用地提供抵押擔(dān)保的變現(xiàn)風(fēng)險，進(jìn)而提出防范和化解風(fēng)險的措施。

一、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶動商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)要實現(xiàn)縣域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，堅定不移地走新型工業(yè)化道路是必然選擇。而新型工業(yè)化的切入點和載體就是招商引資和工業(yè)項目，實踐充分證明，招商引資能夠促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。科學(xué)、合理地開展招商引資，主要做法有：一是通過開展不同形式的招商引資活動來吸引投資者，如：舉辦各種地方特色的水果節(jié)、旅游節(jié)等活動；召開各種各樣的經(jīng)濟(jì)會議，如山區(qū)經(jīng)貿(mào)洽談會、招商引資投資大會等。二是以優(yōu)惠條件用土地?fù)Q資金，批準(zhǔn)設(shè)立扶貧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和生態(tài)工業(yè)園，大力推進(jìn)“三化一園”發(fā)展戰(zhàn)略，改善投資環(huán)境和區(qū)位條件，主動承接經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把土地開發(fā)和部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為招商的內(nèi)容，通過引進(jìn)有實力的開發(fā)商和企業(yè)先行“筑巢”，再引進(jìn)企業(yè)和項目，實現(xiàn)滾動式發(fā)展。而商業(yè)銀行為了自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也迫切需要向這些企業(yè)投放貸款，以獲得利息收入和辦理綜合業(yè)務(wù)。一方面，從目前而言，這些企業(yè)正處于建設(shè)期或成長期，資金需求較大，企業(yè)會主動地向商業(yè)銀行表明融資的意向，以求取得銀行的大力支持。另一方面，由于企業(yè)具有較好的發(fā)展前景，至少在未來幾年中發(fā)展前景看好，商業(yè)銀行在支持和幫扶過程中，既受益匪淺又培育了自己的優(yōu)良客戶。即使這些企業(yè)以后無需向銀行借款，也可以在負(fù)債業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)和結(jié)算業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行合作，達(dá)到銀企雙贏的目的。作為緩釋貸款風(fēng)險的需要，這些貸款往往以工業(yè)用地作為抵押，這為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，有力地支持了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合當(dāng)前國家政策。

二、以工業(yè)用地抵押變現(xiàn)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式

一般來說，工業(yè)用地抵押貸款存在較大風(fēng)險，主要是工業(yè)用地變現(xiàn)能力存在較多不確定因素。

（一）政策因素影響抵押土地的變現(xiàn)

出于招商引資的目的，以更好地吸引外資進(jìn)來，某派駐地市委、市政府出臺相關(guān)文件規(guī)定：“投資者一次性交付地價款暫時有困難的，在付清農(nóng)民補償費和上繳中央、省的有關(guān)規(guī)費、辦證費，辦完有關(guān)征地手續(xù)后，可先發(fā)用地證件，再分期付款，但全部地價款未付清前，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押?！蓖恋貎r款是一筆不小的支出，對于投資企業(yè)而言，建設(shè)期間要建造廠房、購買生產(chǎn)設(shè)備、原（燃）料等各方面的物資，投資資金相對緊缺，當(dāng)?shù)卣耐恋卣邔⑹钟欣谕顿Y者資金融通。政府為引資給予企業(yè)較多優(yōu)惠，免除相關(guān)稅費，一旦銀行處置工業(yè)用地，政府需要銀行以市場價補繳地價款，會影響土地的處置變現(xiàn)能力。

（二）銀行內(nèi)部操作不規(guī)范影響抵押土地的變現(xiàn)

商業(yè)銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)時，由于調(diào)查工作不深入，未能確認(rèn)借款人是否足額繳清土地出讓金，沒有要求借款人提供付清土地出讓金的相關(guān)憑證，而單從借款人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》，就誤以為借款人已全額繳齊了土地出讓金?；蛘叱鲇谕卣箻I(yè)務(wù)的需要，為了達(dá)到發(fā)放貸款、擴(kuò)大貸款規(guī)模的目的，即使知道借款人未完全足額繳土地出讓金，也會降低條件發(fā)放貸款。又或者為達(dá)到吸引企業(yè)，給予企業(yè)較多的貸款額度的目的，不惜縱容或授意中介機(jī)構(gòu)高估土地價值，而處置時又為了盡快出手而低估土地價值。上述情況都將導(dǎo)致銀行在處置土地時產(chǎn)生損失。

（三）工業(yè)用地的局限性影響變現(xiàn)能力

工業(yè)行業(yè)類別繁多，不同行業(yè)對工業(yè)用地及其地上建筑物有不同要求，部分工業(yè)企業(yè)對環(huán)保、地質(zhì)、水文等要求很高，對于一些污染性較強(qiáng)、生產(chǎn)有毒有害物質(zhì)的企業(yè)，其工業(yè)用地的變現(xiàn)能力較弱，甚至影響周邊土地的價值。因此，用途限制越大的土地，其變現(xiàn)能力越弱，銀行必須審慎把握抵押工業(yè)用地的價值。

（四）企業(yè)經(jīng)營狀況影響土地的變現(xiàn)

中小企業(yè)抗風(fēng)險能力較弱，一旦企業(yè)經(jīng)營困難，往往存在拖欠工人工資、拖欠稅款等現(xiàn)象。企業(yè)在經(jīng)營過程中，銀行往往對此后知后覺，等到銀行發(fā)現(xiàn)問題，已難以全身而退?；蛘疄楸Ｈ髽I(yè)明令銀行不得抽貸。等到銀行處置土地時，又要顧及土地變現(xiàn)款需優(yōu)先支付工資、稅金，導(dǎo)致銀行瞻前顧后，一旦處置將面臨較大損失。

三、多措并舉防范和化解抵押土地的變現(xiàn)風(fēng)險

綜上，我們可以清楚地認(rèn)識到抵押土地變現(xiàn)存在風(fēng)險。在當(dāng)?shù)赝恋刭Y源尚充足的前提下，抵押土地難以按評估值拍賣變現(xiàn)，即使有需求土地者，他們也是首先向政府申購低地價的土地，而不會出高價競買抵押土地。因此，要防范以工業(yè)用地土地使用權(quán)作抵押的變現(xiàn)風(fēng)險，必須進(jìn)一步加強(qiáng)銀行風(fēng)險管控，嚴(yán)格執(zhí)行貸后管理制度，把握好借款人的第一還款來源，切實防范和化解風(fēng)險。

（一） 對于借款人多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的企業(yè)，調(diào)查崗應(yīng)切實對借款人進(jìn)行深入調(diào)查

調(diào)查借款企業(yè)及其母公司的產(chǎn)、供、銷變化情況以及現(xiàn)金流量變化情況，企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品質(zhì)量、市場變化情況及市場應(yīng)變能力，企業(yè)總體盈利水平，企業(yè)貸款歸行情況，以及存貨、應(yīng)收賬款及債權(quán)債務(wù)變動情況，企業(yè)的財務(wù)報表反映是否真實，是否存在虛假報告的情況，查閱其資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等賬表；對客戶的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、成本、利潤等情況進(jìn)行分析，并進(jìn)行“賬賬、賬表、賬實”等核對；企業(yè)公司內(nèi)部或集團(tuán)內(nèi)子公司資金往來是否合理；企業(yè)經(jīng)營體制、財務(wù)制度、銀企關(guān)系變化情況，法人代表的變更等情況，防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

（二）審慎參考外部評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告

現(xiàn)行銀行信貸制度要求抵押物必須經(jīng)外部評估機(jī)構(gòu)評估，再由銀行內(nèi)部自行評估。內(nèi)部評估方式是由客戶部門雙人評估確定，由于評估人員并不具備專業(yè)評估資格，評估方法及水平肯定無法與外部評估機(jī)構(gòu)專業(yè)人員相比，檢查發(fā)現(xiàn)絕大部分由銀行內(nèi)部自行評估的結(jié)果數(shù)據(jù)僅僅比外部評估的結(jié)果數(shù)據(jù)低一點，基本上還是以外部評估結(jié)果作為評估基準(zhǔn)價格；另外，外部評估機(jī)構(gòu)出于經(jīng)濟(jì)利益需要，會迎合客戶需求而出現(xiàn)高估現(xiàn)象，這是商業(yè)銀行目前經(jīng)營管理手段難以控制的缺陷之一。剔除市場變化因素不講，很難判斷其評估方法是否科學(xué)，評估結(jié)果是否真實。為了防范風(fēng)險，銀行應(yīng)盡可能地控制貸款抵押率。

（三）銀行的貸款形式要以短期流動資金貸款為主，中期流動資金貸款要制定分期還款計劃

銀行監(jiān)管部門要通過信貸在線監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)借款人未按約還款付息，應(yīng)及時發(fā)出在線監(jiān)測通知書，要求一線經(jīng)營行深入分析借款人的財務(wù)狀況，計算和檢查貸款產(chǎn)生的效益與貸前盈利性分析是否相符，科學(xué)評估其還貸能力，實地檢查其生產(chǎn)經(jīng)營情況，總結(jié)和剖析產(chǎn)生不良貸款的原因。

（四）加強(qiáng)貸后管理

在開展經(jīng)常性貸后檢查方面，銀行的管戶客戶經(jīng)理不能僅僅停留在對企業(yè)財務(wù)報表的分析上，應(yīng)切實掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)風(fēng)險信號時，要逐級報告監(jiān)管部門和行領(lǐng)導(dǎo)，及時采取措施予以防范和化解。嚴(yán)格執(zhí)行貸后管理制度，做好貸后管理工作，重點突出以下三方面內(nèi)容：一是實地檢查的情況，包括企業(yè)的開工、庫存、用水、用電、納稅、工資發(fā)放等情況，以真實地掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務(wù)狀況。二是企業(yè)賬戶資金流向，主要通過對客戶在銀行結(jié)算賬戶的資金往來進(jìn)行分析，掌握客戶的資金使用和回籠情況，必要時還要檢查借款人在他行的賬戶和資金情況。三是企業(yè)的總體融資狀況，通過人民銀行貸款系統(tǒng)了解和掌握客戶在他行的貸款余額、風(fēng)險形態(tài)、信用記錄等，以更準(zhǔn)確地把握客戶的資信狀況。同時，按照貸款五級分類至少每半年進(jìn)行一次的要求，將貸款五級分類、復(fù)測客戶信用等級、復(fù)測授信額度的“三項工作”，由原來的每半年至少進(jìn)行一次，調(diào)整為每季度至少進(jìn)行一次，并在每一個貸后檢查報告的基礎(chǔ)上，形成對客戶信用等級評定、統(tǒng)一授信、五級分類三個成果，切實有效預(yù)警和化解風(fēng)險。