小區(qū)自管會(huì)成新趨勢(shì)嗎

張程

近日，一張財(cái)務(wù)收支明細(xì)表，讓西安某小區(qū)上了熱搜。該小區(qū)作為西安市唯一由業(yè)主自管的小區(qū)，從2018年12月以來，僅一年多時(shí)間，物業(yè)費(fèi)就結(jié)余了83萬元，在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)了不少人的共鳴。這種共鳴的背后，是人們對(duì)于提高物業(yè)管理服務(wù)水平的期待。尤其是2020年由于公共衛(wèi)生事件的影響，居家隔離使得人們?nèi)找娓惺艿搅宋飿I(yè)管理的重要性。

然而現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司兜售給小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)常常不盡如人意，因?yàn)樽鳛樯虡I(yè)機(jī)構(gòu)的物業(yè)公司，追求的是商業(yè)利益最大化，這很容易與追求性價(jià)比最大化的業(yè)主之間產(chǎn)生矛盾。西安這個(gè)小區(qū)“業(yè)主自管”模式下的優(yōu)異表現(xiàn)，讓人們看到了小區(qū)物業(yè)管理的新方向。

物業(yè)管理的興起

20世紀(jì)80年代初期，隨著改革開放國(guó)策的實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)從香港引入深圳，迄今已經(jīng)發(fā)展近40年。

深圳市東湖麗苑是我國(guó)第一個(gè)引入物業(yè)管理概念的小區(qū)。1981年東湖麗苑作為我國(guó)第一個(gè)涉外商品房小區(qū)，引入了物業(yè)管理這一概念。深圳城市物業(yè)管理公司作為我國(guó)的第一個(gè)物管公司隨之成立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)正式進(jìn)入我國(guó)大陸市場(chǎng)。在之后的幾年間，物業(yè)管理逐步被引入商廈和工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。在這一時(shí)期，物業(yè)管理公司多數(shù)由房地產(chǎn)公司設(shè)立，以服務(wù)自己開發(fā)的項(xiàng)目為主要目的，缺乏統(tǒng)一的全國(guó)性法規(guī)，盈利能力也偏低，但是物業(yè)管理這一概念的傳播和扎根為其之后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

1994年國(guó)家頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提出了要逐步推進(jìn)物業(yè)行業(yè)企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化管理。自此，物業(yè)管理進(jìn)入發(fā)展的新階段，開始逐步規(guī)范化，之后1996年、1998年又相繼出臺(tái)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》等進(jìn)一步的規(guī)定。2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，形成了“業(yè)必歸會(huì)”的管理模式，在政府、企業(yè)和業(yè)主間搭建了溝通合作的橋梁，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)管理起到了重要作用。2003年國(guó)務(wù)院頒布了我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，為公司和業(yè)主的權(quán)益提供了法律保障，為行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展劃定了框架。

2014年隨著彩生活公司成功在港交所上市，物管行業(yè)登陸資本市場(chǎng)，進(jìn)入發(fā)展的又一個(gè)新時(shí)期。在這期間，碧桂園服務(wù)、永升服務(wù)等不少大型的物業(yè)管理公司紛紛上市，2018年南部物業(yè)成為第一個(gè)登陸A股市場(chǎng)的物業(yè)管理公司。隨著國(guó)內(nèi)商品房銷售面積屢創(chuàng)新高，物業(yè)管理的潛在市場(chǎng)規(guī)模也越來越大。

另一方面，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物管價(jià)格也逐步開放。2014年12月發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，明確指示開放非保障性住房物業(yè)服務(wù)的價(jià)格，鼓勵(lì)市場(chǎng)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)提供更優(yōu)質(zhì)多樣的服務(wù)，行業(yè)市場(chǎng)化程度進(jìn)一步加深。

經(jīng)過近40年的發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)逐步成型。但是隨著社區(qū)精細(xì)化管理要求的不斷提高，尤其是此次疫情中，由于居家隔離等管理措施的出現(xiàn)，使得人們對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)水平有了更高的要求。

物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾

物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)務(wù)類型來看，可以分為基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)和增值業(yè)務(wù)服務(wù)兩大類。其中，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)服務(wù)包括安保、綠化、保潔、維修等常規(guī)性的公共服務(wù)。增值業(yè)務(wù)根據(jù)服務(wù)對(duì)象又可進(jìn)一步劃分為業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。其中，面向業(yè)主的增值服務(wù)包括社區(qū)家政服務(wù)、教育養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù);面向非業(yè)主的增值服務(wù)包括開發(fā)商為新樓盤提供的銷售代理、顧問咨詢以及廣告服務(wù)等。

此次疫情，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)又提出了新的要求，即在特殊時(shí)期，物業(yè)管理如何更好地服務(wù)業(yè)主。這對(duì)物業(yè)公司的專業(yè)化能力、人性化服務(wù)和應(yīng)變創(chuàng)新能力都提出了更高的要求。這些更高的要求往往在現(xiàn)實(shí)中很少能夠得到滿足，這成為了物業(yè)公司與業(yè)主之間的一個(gè)重要矛盾點(diǎn)。

另一方面，雖然根據(jù)國(guó)務(wù)院2013年公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，我國(guó)物業(yè)的收費(fèi)模式主要有直接向業(yè)主收取固定的費(fèi)用的包干制，和按照比例或約定數(shù)額收取酬金的酬金制兩種，但是兩種方案中，包干制更加簡(jiǎn)單易行，容易操作，因此現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)物業(yè)公司都采取這種收費(fèi)模式。

由于固定費(fèi)用中包含了成本和收益，因此采用包干制的企業(yè)有更多管理創(chuàng)新、降本增效的動(dòng)力。但是這種模式的不利之處在于服務(wù)質(zhì)量不可控。物業(yè)公司為了追求利潤(rùn)，很可能會(huì)盡量壓縮成本，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害業(yè)主利益。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，社區(qū)已經(jīng)成為眾多商業(yè)公司爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。各種商業(yè)廣告、社區(qū)門店的興起，也為物業(yè)管理公司提供了一筆可觀的“收入”，雖然這些收入名義上屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，但是現(xiàn)實(shí)中小區(qū)每年有多少商業(yè)收益，這些收益最終流向了何處，往往是一本不透明的糊涂賬。

從一些小區(qū)公開的商業(yè)收入數(shù)據(jù)來看，在一些大城市，這部分的收益幾乎趕上了業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)。例如本文中西安的這個(gè)業(yè)主自管小區(qū)，商業(yè)收益部分幾乎能夠覆蓋物業(yè)管理成本，所以才會(huì)出現(xiàn)，交了90萬元物業(yè)費(fèi)，結(jié)余83萬元的情況。

由于物業(yè)管理的有利可圖，一些地方甚至出現(xiàn)了采取非法手段強(qiáng)占小區(qū)物業(yè)管理權(quán)的情況。例如，湖南著名相聲演員大兵就曾實(shí)名舉報(bào)自己所在社區(qū)的物業(yè)公司欺行霸市。經(jīng)過有關(guān)部門的調(diào)查取證，最終以王忠和為首的犯罪團(tuán)伙被公安機(jī)關(guān)抓獲。

據(jù)查，以王忠和為首的犯罪團(tuán)伙為攫取非法經(jīng)濟(jì)利益，利用公司為載體，網(wǎng)羅一批打手為員工，長(zhǎng)期盤踞在雨花區(qū)同升湖一帶，采取威脅、恐嚇、毆打等手段，有組織地實(shí)施了毆打他人、尋釁滋事、聚眾擾亂社會(huì)秩序、故意傷害等一系列違法犯罪活動(dòng)，嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)卣５纳钪刃蚝徒?jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)影響十分惡劣。

據(jù)業(yè)主們控訴，王忠和涉黑團(tuán)伙欺凌業(yè)主主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是他大量占用小區(qū)公共綠地肆意違建;二是他通過所把持的物業(yè)公司控制小區(qū)的水電供應(yīng)。

大兵曾經(jīng)站出來實(shí)名舉報(bào)稱，2009年，王忠和在小區(qū)C區(qū)違建一棟別墅時(shí)，多數(shù)參與維權(quán)的業(yè)主遭到打擊報(bào)復(fù)，輕則被人堵了幾天門，重則被打傷入院。

服務(wù)能力有待提升和包干制下物業(yè)公司管理不透明，是導(dǎo)致業(yè)主不滿意的主要方面，也是物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾的主要匯集點(diǎn)。如何改變這一現(xiàn)狀，提升小區(qū)物業(yè)管理水平，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，成為了焦點(diǎn)和難點(diǎn)。

業(yè)主自管可行嗎

物業(yè)公司不靠譜，那么業(yè)主自己動(dòng)手會(huì)怎么樣？

這幾年來，業(yè)主能夠自管的小區(qū)逐漸出現(xiàn)，年度財(cái)務(wù)結(jié)算盈余的消息一個(gè)個(gè)傳來，讓許多每年交著高昂物業(yè)費(fèi)，連物業(yè)財(cái)務(wù)收支都一頭霧水的業(yè)主們躍躍欲試。

西安這個(gè)業(yè)主自管小區(qū)并不是一個(gè)規(guī)模很大的小區(qū)，只有三棟樓，304家住戶和6家商戶。該小區(qū)最初也是由專門的物業(yè)公司管理，但是由于小區(qū)建成較早，小區(qū)里的很多設(shè)施都逐漸老舊，無法正常使用，這使得落后的物業(yè)管理所存在的問題逐漸凸顯出來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益激化。在這種情況下，一些熱心業(yè)主便開始醞釀成立業(yè)委會(huì)。通過業(yè)委會(huì)解聘原來的物業(yè)管理公司，開始嘗試業(yè)主自管。

開始自管之后，該小區(qū)業(yè)委會(huì)的每項(xiàng)決議，都事先經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意。為了保證小區(qū)的長(zhǎng)效管理，保安、保潔、水電、停車等崗位由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)專職人員完成，電梯維保則外包給專業(yè)公司進(jìn)行。業(yè)委會(huì)委員都是工作之余義務(wù)工作，沒有一個(gè)人從小區(qū)收入中拿任何津貼。通過一年多的運(yùn)營(yíng)，該小區(qū)業(yè)主自管模式逐漸成熟，運(yùn)營(yíng)慢慢走上正軌，不僅不再讓業(yè)主交公攤電費(fèi)，而且2019年春節(jié)和中秋，業(yè)委會(huì)還給業(yè)主們發(fā)了糧油、大米、木耳、粉條等福利。此外，為了推進(jìn)垃圾分類，業(yè)委會(huì)又給每戶業(yè)主家發(fā)了價(jià)值200多元的垃圾桶，還花9.76萬元粉刷了公共區(qū)域的樓道。

90萬元的物業(yè)費(fèi)，卻結(jié)余了83萬元，給人的印象是業(yè)主都不用繳物業(yè)費(fèi)了。為什么可以這樣省呢？除了業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)之外，小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)和門禁卡等多項(xiàng)收入就達(dá)到了50萬元。這些額外的收入已經(jīng)足夠支付小區(qū)的安保、衛(wèi)生、日常維護(hù)、垃圾處理和公共區(qū)域電費(fèi)。所以出現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)大量結(jié)余的情況。

但需要看到的是，西安這個(gè)小區(qū)結(jié)余的83萬元，一部分是原本要被物業(yè)公司拿走的利潤(rùn)，一部分也是由于業(yè)委會(huì)的義務(wù)勞動(dòng)而節(jié)約的人力成本。從制度化建設(shè)來看，讓業(yè)委會(huì)成員義務(wù)勞動(dòng)并非長(zhǎng)久之計(jì)。不過從西安這個(gè)小區(qū)的運(yùn)營(yíng)情況來看，即使支付業(yè)委會(huì)成員薪酬，依然能夠?qū)崿F(xiàn)一定的結(jié)余。所以這表明業(yè)主自管具有可行性。在這種示范效應(yīng)下，如果現(xiàn)在的物業(yè)公司再不改變作風(fēng)，提升服務(wù)質(zhì)量，恐怕業(yè)主們真的要自己動(dòng)手了。