未來樓市會(huì)怎么走

甄愛軍

9月百城新建住宅均價(jià)同比保持上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅不大。短期來看，房價(jià)大漲的概率不大。在因城施策環(huán)境下，部分房價(jià)、地價(jià)存較強(qiáng)上漲預(yù)期的城市仍會(huì)進(jìn)一步升級(jí)樓市政策，以穩(wěn)定預(yù)期。

9月房價(jià)小幅上漲

9月房價(jià)持續(xù)上漲，不過漲幅依舊維持在合理范圍之內(nèi)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年9月，百城新建住宅均價(jià)15643元/平方米，同比上漲3.26%，漲幅較上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.24%，較上月收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，房價(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)39個(gè)月在0.6%以內(nèi)，7月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，多地調(diào)控升級(jí)，購房者置業(yè)情緒更加理性，市場(chǎng)預(yù)期更加平穩(wěn)。

從累計(jì)漲幅方面來看，2020年1～9月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。今年以來受疫情影響，一季度新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二三季度隨著疫情影響逐步減弱，累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大。其中三季度價(jià)格累計(jì)上漲1.18%，較去年同期擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，較二季度擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場(chǎng)與新房相似。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15334元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅收窄0.12個(gè)百分點(diǎn);同比上漲1.79%，漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。

隨著疫情的影響逐步褪去，市場(chǎng)活躍度逐步提升，3月份開始價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，自6月份以來連續(xù)4個(gè)月環(huán)比漲幅呈現(xiàn)收窄跡象。隨著近幾個(gè)月以來各地紛紛出臺(tái)收緊調(diào)控政策，二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。

三季度樓市成交整體恢復(fù)正常。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1～9月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約2835萬平方米，整體仍處2015年以來同期最低位，但同比降幅已收窄至5%左右。值得關(guān)注的是，三季度重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)加速恢復(fù)，整體成交規(guī)模創(chuàng)2017年以來季度最高水平，同比增長約10.9%，尤其是7、8月份，在房企持續(xù)積極推盤帶動(dòng)下，疊加政策收緊效果尚未不明顯，需求釋放積極性維持高位，成交規(guī)模延續(xù)6月高位水平。

二線熱點(diǎn)城市降溫

各個(gè)不同類型城市表現(xiàn)略有不同，一線城市漲幅最大，部分熱點(diǎn)二線城市則出現(xiàn)降溫跡象。

一線城市價(jià)格漲幅較二季度收窄。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1～9月價(jià)格累計(jì)上漲2.84%，在各梯隊(duì)城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大2.27個(gè)百分點(diǎn);其中三季度上漲0.84%，較去年同期擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)，但較二季度收窄0.75個(gè)百分點(diǎn)。疫情影響逐步消退后，上海、廣州新房市場(chǎng)表現(xiàn)較好，市場(chǎng)活躍度相對(duì)較高;深圳受政策收緊影響，房價(jià)則趨于平穩(wěn)。

部分熱點(diǎn)二線城市樓市降溫。數(shù)據(jù)表明，1～9月房價(jià)累計(jì)上漲2.65%，較去年同期收窄1.17個(gè)百分點(diǎn);其中三季度上漲1.50%，較去年同期擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)，較二季度擴(kuò)大0.53個(gè)百分點(diǎn)。疫情后部分二線城市市場(chǎng)快速升溫，三季度多地樓市調(diào)控政策收緊，寧波、無錫等熱點(diǎn)城市由此降溫。

三四線代表城市漲幅保持低位。數(shù)據(jù)表明，1～9月價(jià)格累計(jì)上漲1.65%，漲幅較去年同期收窄1.38個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各梯隊(duì)城市中最大，其中紹興、衡水、南通等地漲幅較去年同期收窄10個(gè)百分點(diǎn)以上;三季度累計(jì)上漲1.06%，較去年同期收窄0.13個(gè)百分點(diǎn)。

具體到城市來看，部分三四線城市漲幅較大。就二手房市場(chǎng)來說，受長三角一體化帶動(dòng)，嘉興二手房價(jià)在過去一年里出現(xiàn)明顯上漲，9月以19.6%的同比漲幅排在百城之首，三亞、南通、無錫等城市緊隨其后，9月同比漲幅均超過14%。

二手房市場(chǎng)分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，部分三四線城市二手房房價(jià)則出現(xiàn)明顯回落。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，山東淄博以13.14%的同比跌幅排在首位，此外包括岳陽、張家口、湖州、廊坊等城市二手房價(jià)格跌幅超過10%。

四季度房價(jià)趨穩(wěn)

市場(chǎng)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，今年四季度房價(jià)大概率趨穩(wěn)。

易居研究院的觀點(diǎn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策頻出，房企融資、居民房貸收緊，四季度百城房價(jià)漲幅或?qū)⑹照?。目前雖然整體環(huán)境處于貨幣寬松趨勢(shì)中，但針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率、信貸等政策都未有明顯放松，同時(shí)調(diào)控政策層面上仍強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。三季度，熱點(diǎn)城市頻頻被約談，進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策，“三條紅線、四檔管理”、控制銀行房地產(chǎn)貸款占比等總體層面的政策收緊也不斷出現(xiàn)。因此，房價(jià)不具備快速上行的條件。從區(qū)域結(jié)構(gòu)上來看，目前也主要是長三角等少部分地區(qū)市場(chǎng)較熱，全國大部分地區(qū)仍處于降溫態(tài)勢(shì)，而隨著熱點(diǎn)城市的調(diào)控，這些較熱的城市也將逐步回到合理狀態(tài)。

易居研究院研究員王若辰進(jìn)一步解釋說，目前居民家庭資產(chǎn)在房產(chǎn)配置上受到關(guān)注，受益于貨幣寬松和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)都具備較高的配置價(jià)值，但目前熱點(diǎn)城市頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，四季度這些城市房價(jià)漲幅收窄的概率極高。

中指研究院有關(guān)人士也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。在擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略下，促消費(fèi)成為當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，房價(jià)、地價(jià)的較快上漲，均將一定程度上對(duì)消費(fèi)存在擠出效應(yīng)，由此也可以看出中央對(duì)房價(jià)、地價(jià)的管控將繼續(xù)強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有所收緊，是為了更好地向?qū)嶓w導(dǎo)入資金和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管亦在不斷加強(qiáng)。展望四季度，短期來看，因城施策下，部分房價(jià)、地價(jià)存較強(qiáng)上漲預(yù)期的城市仍會(huì)進(jìn)一步升級(jí)樓市政策，以穩(wěn)定預(yù)期。

不過，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，政策收緊的空間已明顯縮小。當(dāng)然，在因城施策大背景下，部分城市將在增加購房補(bǔ)貼、強(qiáng)化住房保障等方面進(jìn)一步加大引才力度，放寬落戶限制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。