房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理防范研究

楊晨昕　曲琳琳

【摘? 要】論文以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中所蘊(yùn)含的問(wèn)題予以總結(jié)，并且提出針對(duì)性的解決對(duì)策，目的是為相關(guān)企業(yè)提供參考，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

【Abstract】Based on the theory of enterprise risks management， this paper summarizes the problems contained in the tax risks management of real estate enterprises， and puts forward targeted solving countermeasures， aiming at providing a reference for relevant enterprises and realizing effective control of tax risks.

【關(guān)鍵詞】稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理

【Keywords】tax risks; real estate enterprises; risks management

【中圖分類號(hào)】F812.42;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）12-0060-02

1 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的含義

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中一種持續(xù)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。一般來(lái)講，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生于企業(yè)的納稅過(guò)程中，如果出現(xiàn)納稅意識(shí)薄弱、未依法納稅等現(xiàn)象以后會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，但是沒(méi)能及時(shí)將切實(shí)可行的方法落實(shí)在風(fēng)險(xiǎn)管理中，進(jìn)而形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征與構(gòu)成

作為傳統(tǒng)行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)逐步放緩的當(dāng)下，為使其更適應(yīng)新時(shí)代的社會(huì)需求，國(guó)家針對(duì)性的監(jiān)管政策陸續(xù)出臺(tái)，有效規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)格局，而其財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

2.1 特征

企業(yè)所面臨風(fēng)險(xiǎn)，其特征會(huì)受到風(fēng)險(xiǎn)屬性的影響。目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其特征主要表現(xiàn)為：①稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在企業(yè)建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)中，貫穿于融投資、土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、清算結(jié)算、地產(chǎn)銷售等。②對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在具有客觀性，并且難以被消除或者避免。對(duì)此，企業(yè)只能基于恰當(dāng)?shù)闹卫泶胧?duì)于風(fēng)險(xiǎn)予以降低，但依然無(wú)法消除。③房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱形性的特點(diǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很“狡猾”，有時(shí)會(huì)隱匿于房地產(chǎn)企業(yè)的各種涉稅行為中，除了定期以被動(dòng)的形式接受外力的稅務(wù)檢查之外，很難被企業(yè)管理者發(fā)覺(jué)，只有在稅務(wù)部門進(jìn)行審核與核查時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)某些不合理之處。

2.2 構(gòu)成

①土地取得環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地對(duì)應(yīng)的投資在總成本中占比較高，更是開(kāi)發(fā)成本中的關(guān)鍵。若是企業(yè)沒(méi)有在二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買獲得土地，同時(shí)，對(duì)方?jīng)]有為其提供全額、有效、真實(shí)的增值稅發(fā)票，那么必然會(huì)影響企業(yè)土地增值稅清算成本、“營(yíng)改增”之后增值稅抵扣等。因此，稅務(wù)檢查應(yīng)該將取得發(fā)票、支付購(gòu)買土地款項(xiàng)的合理性作為重點(diǎn)。②項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種多達(dá)十幾個(gè)，主要的稅種包括土地增值稅、增值稅、所得稅等，而這部分內(nèi)容也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查、關(guān)注的關(guān)鍵。除了一般的建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅業(yè)務(wù)，一些企業(yè)的特殊業(yè)務(wù)中，例如，“以物換物”“以房抵債”，或者采用房屋的方式獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀員工等，都應(yīng)該將其視為銷售，否則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。③交付、清算階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在交付以后與財(cái)稅相關(guān)的事項(xiàng)較多，包括清算所得稅實(shí)際毛利、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)票、申報(bào)增值稅等。以上稅負(fù)均會(huì)對(duì)企業(yè)最終的利潤(rùn)產(chǎn)生直接影響。因此，一旦處理不合理，便會(huì)影響最終獲得的利潤(rùn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中出現(xiàn)的主要問(wèn)題

3.1 組織機(jī)構(gòu)復(fù)雜導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

相比于營(yíng)業(yè)稅，增值稅的特征主要表現(xiàn)為利用稅票控稅、征管嚴(yán)苛、鏈條抵扣等方面，必須嚴(yán)格踐行銷項(xiàng)同進(jìn)項(xiàng)互抵的基本原則，實(shí)現(xiàn)計(jì)征增值稅的基本目的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中得標(biāo)的重要因素中非?？粗仄髽I(yè)資質(zhì)，而如今的房地產(chǎn)企業(yè)管理層級(jí)復(fù)雜，設(shè)置了很多分公司、子公司等，總公司在中標(biāo)以后常常會(huì)讓分公司對(duì)項(xiàng)目施工予以負(fù)責(zé)，采用此種分散管理的方式難以實(shí)現(xiàn)合同管理、核算方式、發(fā)票主體的統(tǒng)一，所以增加增值稅抵扣的難度。

3.2 無(wú)法充分獲取進(jìn)項(xiàng)發(fā)票帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，存在生產(chǎn)時(shí)限長(zhǎng)、資金投入力度大、流動(dòng)性大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)等多方面的問(wèn)題，所以增加了獲取增值稅專用發(fā)票的難度。目前，拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等有專用發(fā)票。同時(shí)，臨時(shí)租用房屋、個(gè)人簽的多種合同也只能獲得普通發(fā)票，所以并不能實(shí)現(xiàn)抵扣?；诖?，企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額水平較低，同時(shí)，增值稅額增多，故而會(huì)增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 扣稅憑證管理不合理形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目常常涉及多個(gè)不同的地區(qū)，所以在對(duì)不同地區(qū)項(xiàng)目予以結(jié)算時(shí)會(huì)采用統(tǒng)一名稱獲得發(fā)票。對(duì)于這種現(xiàn)象的存在，會(huì)導(dǎo)致增值稅發(fā)票復(fù)雜、量多，進(jìn)而會(huì)增加歸納發(fā)票、審查發(fā)票、傳遞發(fā)票的難度和工作量。

3.4 納稅資金不足生成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，企業(yè)會(huì)在發(fā)票起始日形成繳納增值稅的義務(wù)。但實(shí)際上，我國(guó)建筑市場(chǎng)并沒(méi)有形成嚴(yán)格、同一的規(guī)范，加之因?yàn)闃I(yè)主方發(fā)揮著主導(dǎo)作用，再受到其他多方因素的影響以后，往往會(huì)導(dǎo)致業(yè)主方不愿意根據(jù)合同上約定的內(nèi)容支付工程款。正是這種現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致企業(yè)常常面臨資金拖欠等問(wèn)題。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

4.1 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

首先，在日常的管理工作中，要想從根本上提升防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果，企業(yè)應(yīng)該設(shè)置合理的防控體系、監(jiān)督機(jī)制，并且將其落實(shí)在工作中。其次，還應(yīng)該引導(dǎo)高層管理人員、財(cái)務(wù)管理人員樹(shù)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，然后將此種思想融入管理中。其中，高層管理人員應(yīng)該轉(zhuǎn)變自身對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)認(rèn)知，全面了解防范風(fēng)險(xiǎn)的方法，并且遵守政府部門實(shí)施的制度法律，然后在企業(yè)內(nèi)部也制定與之相適應(yīng)的制度。最后，還應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建稅務(wù)管理文化，營(yíng)造良好的環(huán)境氛圍，確保每一位員工都能夠深化對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的了解和認(rèn)識(shí)，積極推進(jìn)宣傳、科普工作，為后續(xù)積極開(kāi)展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防控工作提供前提條件。

4.2 完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度

基于健全的風(fēng)險(xiǎn)管控制度，可以一定程度上提高企業(yè)應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)此，可以在內(nèi)部建立管理部門，對(duì)涉稅事項(xiàng)予以嚴(yán)格管理，全面強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防效果，降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目具有工期長(zhǎng)、資產(chǎn)占用額度大的特點(diǎn)，同時(shí)，了解稅務(wù)管理、稅務(wù)工作以及方法具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，然后結(jié)合實(shí)際情況配備專業(yè)的人員與部門，確保人員的能力、技術(shù)、意識(shí)以及責(zé)任心可以滿足稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求。基于此，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的全面指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)也可以將項(xiàng)目作為立足點(diǎn)，結(jié)合相似案例的深入研究，明確相關(guān)的影響因素及其對(duì)運(yùn)營(yíng)所形成的威脅等，進(jìn)而可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控制度予以全面完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式的創(chuàng)新和改進(jìn)。

4.3 建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

在建立稅務(wù)管理部門以后，應(yīng)該明確事前控制的重要性，從而減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率，積極完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。最為重要的是，事前預(yù)防并不僅僅是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前的簡(jiǎn)單處理。對(duì)于成熟的預(yù)警體系而言，可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)中常見(jiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然后盡可能降低企業(yè)的損失。所以管理部門應(yīng)該不斷提升能力水平，積極學(xué)習(xí)風(fēng)險(xiǎn)管理、稅務(wù)法律等方面的知識(shí)，對(duì)設(shè)立適合企業(yè)自身的預(yù)警體系有所建樹(shù)。

4.4 加大資金管理力度

雖然我國(guó)對(duì)稅制政策體制進(jìn)行了調(diào)整和創(chuàng)新，但是房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨著資金短缺的問(wèn)題。因此，企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)資金的管理力度，嚴(yán)格根據(jù)合同的約定內(nèi)容開(kāi)展工作，并且按期進(jìn)行工程款的催收，便于及時(shí)發(fā)放施工人員的工資。另外，提高內(nèi)部資金管理的嚴(yán)謹(jǐn)性，強(qiáng)化預(yù)算工作的合理性、嚴(yán)格性，適當(dāng)分散企業(yè)的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率的有效降低。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的重點(diǎn)任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主體，同時(shí)，還影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；谪?cái)稅制度的改革，企業(yè)需要加大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的力度，重點(diǎn)放在企業(yè)的內(nèi)部控制發(fā)展上，需要明確內(nèi)控與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范之間的關(guān)系，不斷完善審批體系、內(nèi)控體系、監(jiān)督體系三者間的聯(lián)系，從而更好地幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)籌劃能力，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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【作者簡(jiǎn)介】楊晨昕（1993-），女，甘肅敦煌人，研究生在讀，從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)研究。