房地產(chǎn)會計核算中存在的問題及解決措施

于靈玉

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大趨勢下處于穩(wěn)步發(fā)展的過程中。近年來，隨著國家房地產(chǎn)政策的不斷改變，不管是限購房，還是房貸利率的無上浮政策，都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響，嚴重的話會波及到社會經(jīng)濟的發(fā)展，這就凸顯出了房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟的發(fā)展中的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)通常都是集生產(chǎn)和銷售為一體的企業(yè)，所涉及的范圍比較廣，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作有了更高的要求和標準。但是當前房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作在很多不利因素的影響下，出現(xiàn)了一系列的問題。因此，文章詳細分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中存在的相關問題，并針對這些問題提出相應的解決措施，希望能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的順利進行，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;問題;解決措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的重要作用

房地產(chǎn)企業(yè)財務會計的基本工作就是認真地完成房地產(chǎn)建設單位的正常運轉(zhuǎn)的財務核算工作，其財務會計核算水平的高低將直接體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平如何。通過總——分的結構，會計核算的工作目標就是將房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標進行分解而得出的。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的不斷改革和完善，是推動房地產(chǎn)企業(yè)不斷進步和發(fā)展的動力來源。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就需要通過科學有效的管理方式來降低企業(yè)各單位的經(jīng)營和管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力就是自己建筑產(chǎn)生的質(zhì)量和附加價值，而建筑產(chǎn)品的價格優(yōu)勢將確保企業(yè)能夠搶占市場的先機，在保證企業(yè)盈利的前提下，進一步推動企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的財務會計核算和審計工作，為企業(yè)的發(fā)展提供全面且真實有效的數(shù)據(jù)信息和相關的商業(yè)價值，從而為企業(yè)的科學決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，有助于企業(yè)制定更加科學合理的長遠政策和戰(zhàn)略目標。

房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展和管理的有力工具就是進行財務會計核算，同時會計核算也是房地產(chǎn)企業(yè)目標管理的重要組成單元，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作是否有序進行，將直接影響著企業(yè)運用管理質(zhì)量的好壞，嚴重的會影響到企業(yè)管理者的經(jīng)營決策。會計核算所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)報表信息是支撐房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要依據(jù)之一，在一定程度上還影響企業(yè)的戰(zhàn)略決策和部署。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的主要工作職責

（一）對相關建筑材料進行核算

在具體的核算工作中，會計核算人員需要提前理清建筑所采用的材料，并安排好相應的保管的儲備工作。在此基礎上，對購買建筑材料清單的相關款項和支付流程的核算方案進行詳細擬定，確保建筑材料會計核算工作的科學有效性。

（二）對固定資產(chǎn)進行核算

房地產(chǎn)企業(yè)進行固定資產(chǎn)核算的目的是為了及時修正固定資產(chǎn)的臺賬和保證固定總資產(chǎn)核算工作的有效進行，方便房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)固定資產(chǎn)的流動方向進行定時定向的監(jiān)督，詳細記錄在企業(yè)運營過程中固定資產(chǎn)的具體損耗和貶值等情況，確保相關記錄信息的真實有效。通過加強企業(yè)固定資產(chǎn)系統(tǒng)管理的建設，能夠保證企業(yè)會計核算工作的正常進行，進一步保證企業(yè)固定資產(chǎn)的完整性。

（三）對企業(yè)的運行成本進行核算

在對房地產(chǎn)企業(yè)的運行成本進行核算時，需要對企業(yè)建設經(jīng)營成本的支付流程進行明確規(guī)定，并嚴格監(jiān)督其運行過程;需要對房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本和建設成本進行仔細的核算，從而對企業(yè)的建設運行成本進行科學的調(diào)整和分類，并對建設運行和開發(fā)項目的結算工作進行評價和核驗，保證會計核算信息的準確性。

（四）對企業(yè)的銷售和利潤進行核算

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的核心工作職責就是對企業(yè)的銷售和利潤進行核算，為了確保更加精準的核算清楚企業(yè)的營銷利潤，相關會計核算人員需要積極地參與到企業(yè)利潤目標的計劃和銷售規(guī)劃的工作中。另外，會計核算人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的現(xiàn)房總數(shù)和具體的營業(yè)額進行準確的核算，并核算出要向國家所繳納的具體稅額。針對這方面的工作，要特別注重財務明細表的修正和推算工作，嚴格控制相關建設項目的成本，避免一些不合理投入的情況出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可獲利的空間，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得最大的利益。與此同時，通過會計核算的相關工作，有助于房地產(chǎn)企業(yè)搭建完善的財務監(jiān)督系統(tǒng)，進一步保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全使用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的相關問題

（一）收入核算制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其經(jīng)營活動和其他企業(yè)不同，會計核算的具體內(nèi)容也有著巨大的差異性，使得會計核算工作的進度極度緩慢，在工作中受到的阻礙還比較強。第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常都是采取預售的方式，盡管會計核算人員是嚴格按照相關的規(guī)定和標準來設立的核算科目，但實際上，房地產(chǎn)企業(yè)各部門和財務部門之間的信息存在嚴重不對稱的情況，導致財務部門不能及時掌握企業(yè)當前存貨的現(xiàn)狀，更是難以獲取到準確的銷售面積和相關項目的單價，如果要是出現(xiàn)單方面的隨意更改銷售數(shù)據(jù)信息，就是導致漏水現(xiàn)象的出現(xiàn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)對項目竣工決算工作的監(jiān)督力度不夠，很難精準劃分清楚盲區(qū)內(nèi)的具體情況，使得企業(yè)的會計核算科目出現(xiàn)混亂的情況，導致項目竣工之后，企業(yè)的收入和成本得不到有效的結轉(zhuǎn)，進而導致會計核算工作和現(xiàn)實情況嚴重不符，從而影響后期工作的順利進行。

（二）沒有明確的銷售收入標準

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)處于穩(wěn)定的發(fā)展階段，且有迅速爆發(fā)的趨勢，盡管國家也出臺了相關的政策，但還是不能阻止房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中沒有明確統(tǒng)一的收入標準，對企業(yè)的發(fā)展還是產(chǎn)生了一些影響。房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設初始階段，項目的成本遠遠大于企業(yè)的收入，在項目建設過程中，缺乏完善的監(jiān)管機制對項目建設進行全方位的監(jiān)督和核查，一些應收款和預收款并沒有及時納入到企業(yè)的收入范圍。當前多數(shù)買房人都是通過分期付款的方式來買房，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，收款期和交房時間不同步，形成一定的時間差，增加了企業(yè)會計核算的難度。房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入的標準是實質(zhì)交易，但多數(shù)企業(yè)并沒有認識到實質(zhì)交易的意義，采用的衡量標準還是看資金回收的程度，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，很難實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系不夠規(guī)范

當前多數(shù)企業(yè)都認識到會計核算的重要性，但是構建的內(nèi)控體系還是存在諸多不規(guī)范的情況。主要體現(xiàn)在工作不夠規(guī)范、管理力度不夠和執(zhí)行不到位幾方面。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員在簽訂合同的時候，沒有及時將相關信息告知給財務部門，雙方的溝通工作沒有做到位，在合同簽訂完畢后也是直接將合同上報進行留底即可。但是實際上房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門和財務部門在簽訂合同前沒有進行溝通和商討，這就嚴重違反了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系中的相關原則。由于相關人員工作違反了相應的財務制度，使得相關費用無法得到準確的分配，導致與實際情況出現(xiàn)極大的反差，為企業(yè)的會計核算工作增加了相當大的難度，同時還不利于企業(yè)土地增值稅等相關稅務工作的開展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的解決措施

（一）提升會計核算的精準度

房地產(chǎn)企業(yè)在最新政策下，為了進一步提升會計核算工作的準確度，需要嚴格遵守實事求是的原則，充分結合企業(yè)自身的業(yè)務范圍和項目建設現(xiàn)狀，從自身制定的管理細則出發(fā)，詳細核算企業(yè)的成本，做好會計處理的相關工作。以營改增政策下，碧桂園房地產(chǎn)的會計處理應對方式為例，營改增政策的實施，對于碧桂園房地產(chǎn)來說其會計處理方式和傳統(tǒng)營業(yè)稅制的處理方式還是存在很大的差別。之前，碧桂園房地產(chǎn)在購入商品和勞務時，將全部價款都計入了開發(fā)成本當中，但在營改增政策實施過后，其計稅方式發(fā)生了變化，碧桂園房地產(chǎn)就選擇了簡易的計稅方法，雖說也是全額計入開發(fā)成本，但是一般計稅方式是去除了增值稅后的剩下余額才計入開發(fā)成本，這里的增值稅主要指的是進項稅額。同時碧桂園房地產(chǎn)在確認收入時也和原先不同，營改增實施后，碧桂園房地產(chǎn)的主營業(yè)務收入是剔除增值稅后的剩下額度，這里的增值稅體現(xiàn)的是銷項稅額。通過對增值稅進行明細分析，能夠幫助企業(yè)有效地分類和進行抵扣工作，進一步提升財務會計工作效率。

（二）明確房地產(chǎn)企業(yè)會計收入核算的標準

房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售的環(huán)節(jié)比較復雜，包括簽訂預售合同并收取預收款、簽訂正式銷售合同、項目完工后驗收合格并交給買房驗收、辦理產(chǎn)權相關手續(xù)四個步驟。嚴格來講，房地產(chǎn)購銷合同就是一種合約，房屋沒有得到買方的驗收和認可，商品所有權等相關風險并沒有轉(zhuǎn)移給買方，不管是不是收取了款項，都不屬于收入確認的條件。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有與客戶簽訂了正式銷售合同，辦理了相關手續(xù)，項目完工驗收合格后，客戶也對房屋的結構、面積和付款方式進行了確認之后，辦理好了移交手續(xù)，當收入的金額能夠可靠的計量時，才納入到企業(yè)的銷售收入范圍內(nèi)。比如碧桂園房地產(chǎn)在收入確認工作中，主要以商品是否全部完工且交付給購買者使用為標準，只有都達到了要求，再從預收賬款轉(zhuǎn)為自身的主營業(yè)務收入。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作涉及的范圍比較廣，牽涉到的人員也比較多。會計核算工作不但需要會計核算人員加大重視力度，還需要企業(yè)管理者的高度重視。在房地產(chǎn)企業(yè)管理者的高度重視下，會計核算工作的精準度和完成度會得到一定的保障，否則的話會計核算工作就是一個面子工程，不能體現(xiàn)出會計核算的真正價值。房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)控管理體系是非常重要的，充分結合企業(yè)自身發(fā)展的實際狀況制定的內(nèi)控管理體系，能夠幫助企業(yè)制定出科學合理的未來發(fā)展目標，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進步。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強對財務會計人員的培訓工作，根據(jù)不同工作內(nèi)容的員工制定出科學的培訓培養(yǎng)方案，比如對于合同部門的員工，就需要加強合同的費用標準和協(xié)調(diào)溝通能力的培訓，提升自身的工作效率;對于財務部門的員工，需要更加注重會計相關專業(yè)知識的學習，方便會計人員掌握更加先進的記賬方法和數(shù)據(jù)信息，以便精確的反映出企業(yè)的收入和成本支出情況，從而減少會計信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生。

五、結語

會計核算工作是推動企業(yè)進步和發(fā)在的關鍵動力，會計核算工作的價值對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著不可忽視的作用，在我國經(jīng)濟強國的建設要求下，需要房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展的前提條件就是嚴格遵守國家的相關稅收政策，這是確保國家財政穩(wěn)定的基礎保障，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的相關人員需要高度重視會計核算工作，并及時對核算工作進行分析和整合，保證會計核算工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中解決出現(xiàn)的問題，離不開會計核算信息的分析，同樣房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標也離不開會計核算信息的支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷優(yōu)化自身的會計核算工作，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：蒙城皖新文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司）